点击查看完整版报告：[易居研究院]对财政部房地产政策的分析——专项债收储效应等研究

  10月12日，财政部召开新闻发布会。此次提及多条房地产政策内容，为房地产止跌回稳创造良好条件。尤其是“发行专项债收购存量房”的表述积极重要。

  一、明确专项债收购存量房

  此次明确财政政策对“严控增量、优化存量、提高质量”的支持，对消化房企库存房源和土地落实财政支持，属于重要的财政工具。用好专项债券来收购存量商品房，并用作各地的保障性住房。这意味着地方政府专项债扩容（其他两项包括资本金使用和新质生产力支持）。从专项债的历史功能来说，其一般不“涉房”，过去仅有的领域也主要局限在棚改等领域，很少会介入到房地产一些比较细的领域。而今年自然资源部等部门已多次提及财政工具对存量土地和房屋盘活的导向，同时财政部门也多次提及专项债工具扩围事项。据此认为，四季度专项债收购存量商品房的准备工作会加速，明年上半年各地部门或发行“收储存量土地或存量商品房专项债计划”。

  按照此次财政部对存量土地和房屋的收储规划，思路非常清晰。对于已经建好但没有销售的房屋，后续直接动用专项债来收购，进而充当保障房房源，快速供应保障房。对于完全没有开发的土地，则通过专项债来进行收储，纳入2025年的土地储备项目中。对于在建且已销售的房屋，将通过住建部融资协调机制，加强资金支持，推进保交房工作。当前各地都已发布过存量住宅用地和项目清单（含未开工项目、已开工未销售项目、已开工且已销售项目等），基础数据扎实，后续和专项债结合的效率将提高。

  此类地块收储带来两个积极影响。对于收储土地作为土地储备项目的，则可以优化2025年的供地模式，尤其土地储备中部分地块由此类收储的地块来充当。而对于作为保障房的房源，后续可以为保障房房源供应增添动力，有助于推进配售型保障房、共有产权住房、人才住房、公租房、安置房等保障房供应。而此类操作下，将持续优化房地产供求关系，既减少存量资产背后的风险，也促进住房工作更好开展。