[克而瑞]专题 | 集中供地三轮土拍降温延续，2022年土地市场仍将维系低位

  导读：2022年土地市场发展仍是以稳为主，整体市场热度也将延续低位运行。

  随着宁波三轮集中土拍的结束，2021年重点城市集中供地全部完结。相较于第一轮集中供地的火热，二、三轮集中供地热度骤降，底价成交、国企托底成为普遍现象；尤其是第三轮集中供地中参拍规则虽有适度放宽，如杭州恢复预申请、广州取消全周期限价、南京降低拍地企业资质要求、苏州降低保证金缴纳门槛、深圳降低竞自持（公共住房）上限等新规，但效果并不显著。除杭州、宁波、成都等少数城市外，大部分城市三轮土拍热度较二轮进一步下滑，国企托底占比进一步提升，土拍规则的放松并没有扭转土地市场的颓势。

  政策端：第三轮政策调整方向分化

  “松紧”互现

  2021年作为集中供地实施的第一年，实际上各地政府对于土拍新政都处于探索阶段，每个城市各轮土拍政策都有诸多调整，一方面是为了让供应端更好地适应当前市场需求，另一方面也是在持续寻找适合自身拍地的土拍规则组合。

  整体来看，首轮集中供地拍地方式基本延续该城市原有的竞拍方式；而在首轮整体高热之后，第二轮各城市土拍规则集体收紧、门槛提升，规则的变化也带来了显著的效果，多数城市第二轮土拍快速降温；第三轮政策的变化则出现了分化，小部分城市选择维持原有力度或持续收紧，而大部分城市则又将门槛下调。

  而且随着不同城市、甚至相同城市的不同区域、地块热度走势的分化，政府对于土地市场的调控的颗粒度持续变细，从原有的“因城施策”逐渐转变为“因地施策”甚至“一地一策”。

  1、北京、上海等一线城市少有放松，无锡持续提升投资门槛（略）

  2、杭州恢复预申请勾地，广州成唯一“松绑”一线（略）

  市场端：三轮土拍供求规模均大减

  市场热度较二轮再度下

  整体来看，重点城市三轮集中土拍表现各异。首轮土拍市场热度极其高涨，二、三轮受土拍规则升级和融资环境收紧的影响，市场热度均维系在低位。当然，二、三轮之间也存在一定的差异。总的来看，第三轮集中土拍供求总规模较二轮再度减少，市场热度也再度下降。不过从流拍角度来看，受本地国企托底效应的影响，三轮流拍现象较二轮有所缓解，但仍处于相对高位。

  1、三轮供应规模较首轮降三成，结构性因素致起拍均价略有提升（略）

  2、三轮成交规模较首轮降幅超四成，成交均价也稳中有降（略）

  3、三轮整体溢价率较二轮再度下滑，仅宁波、杭州、成都等少数城市逆势上涨

  从土拍热度来看，尽管部分城市土拍政策有所“松动”，但并未对市场起到实质性的利好。重点城市第三轮集中土拍延续了二轮的低热趋势，整体溢价率仅有3%，较首轮和二轮分别下降了12和1个百分点，底价成交依然是主流。分城市来看，除宁波、杭州、成都、长沙等少数城市外，其余大部分城市第三轮溢价率较第二轮再度下降。

  具体城市来看，仅有宁波、杭州、合肥、深圳、成都5城市溢价率达5%及以上，其余城市溢价率均在5%以下，长春、天津、武汉、广州等城市均全部为底价成交。相比之下，重点城市首轮溢价率大都处于高位，像重庆、深圳、厦门、杭州、宁波等城市溢价率均超20%；二轮虽然热度明显下降，但仍有厦门、福州、深圳等少数城市溢价率超过10%。至于流拍率，虽然第三轮较第二轮明显好转，但依然处于高位，整体流拍率达21%。

  全年来看，2021年重点城市整体溢价率为9%，同比2020年下降了3.5个百分点，市场明显降温。究其原因，主要是受二、三集中土拍溢价率上限下调（多数为15%）的影响，加之下半年房地产行业融资环境明显收紧，房企拿地积极性明显下调，底价成交占比明显提升，因此重点城市2021年溢价率同比下降也在意料之中。

  城市端：楼市表现致土拍热度分化

  杭州、宁波三轮土拍明显回暖

  由于多数城市第三轮土拍规则均有调整，不同城市的土拍表现明显分化。因此，在本章我们将聚焦到城市层面，来关注重点城市第三轮土拍的差异及较第二轮的变化。

  1、热度：多数城市地市仍处于寒冬，仅杭州等少数城市三轮土拍明显回暖（节选）

  反映土拍热度最直观的两个指标，分别是溢价率和撤牌流拍率。首先，就溢价率来看。22城中12个城市第三轮集中土拍涉宅用地成交溢价率还不足1%，如武汉、广州、天津、长春等城市第三批集中成交地块中甚至无一宗溢价成交，第三轮成交溢价率为零。尽管自9月份以来房地产行业信贷端有所改善，但在地方政府加强预售资金监管、市场周期性调整致去化速度放缓等因素叠加影响下，房企现金流压力仍然较大，拿地积极性并未有显著提升。这也导致大部分重点城市第三轮集中出让地块仍以底价成交为主，溢价率也自然难以较上一轮回涨。因此，这些城市的溢价率水平基本与第二轮持平，如广州、天津等城市反而还进一步走低。

  有8个城市的溢价率介于1%~5%之间，包括北京、上海、深圳、成都、南京、合肥、福州及厦门。在第三轮土拍中，除厦门外，这些城市均有地块触顶成交，土地市场仍有一定的竞拍热度；厦门由于三轮土拍规则大幅收紧导致竞拍热度较上一轮显著下滑，但岛内近百亿的地块仍有7%的溢价率，优质地块的竞拍热度仍在。对比第二轮来看，厦门、福州降幅最为明显，溢价率下降了十个百分点及以上。

  22城中仅有宁波和杭州的成交溢价率超过了5%，分别为7.1%和7%，是三轮土拍中溢价率最高的两个城市，也是三轮土拍溢价率较第二轮上涨幅度最大的城市。之所以两城成交溢价相对较高，主要是在第三轮集中供地中杭州和宁波都采取了“预申请”的出让方式，同时部分地块下调起拍价格、取消现房销售，因此，两城均有多宗地块触顶成交，三轮竞拍热度较第二轮明显回升。不过，就触顶成交地块比例来看，杭州的土拍热度明显高于宁波，杭州此次推出的35宗地中24宗触顶成交，触顶比例甚至接近第一轮，而宁波仅有5幅地触顶，包括一宗安置房用地，比例相对较低。

  2、地价涨跌：出让门槛下调致多城地价环比走低，厦门地价降幅最大（略）

  3、盈利空间：地价走低下多数城市利润空间明显释放，深沪盈利空间最大（略）

  4、城市分化：规则放松叠加楼市表现向好，助力杭甬蓉三轮土拍回暖

  结合成交规模、溢价率、触顶成交比例、底价成交比例以及撤牌流拍比例五个指标来看，在大部分城市第三轮土地出让门槛均有所降低以及信贷环境改善、国企托底等因素影响下，22城第三轮集中供地热度较上一轮上升，但上涨幅度较为微弱，整体热度仍处于低位。

  值得关注的是，不同城市第三轮土拍热度冷热分化却较上一轮也更加明显，如杭州六成以上的地块触顶成交，比例接近首轮；而长春、沈阳等楼市下行的城市则有超七成以上的地块惨遭流拍。

  进一步地，结合前两轮土拍表现，可以将22城分为三类：

  1）土拍热度一降再降的城市

  第三轮土拍热度进一步转冷的城市，包括厦门、福州、长春、天津、沈阳和郑州，共计6个城市。其中，和第二轮相比热度下滑幅度最大的城市当属厦门，三轮供应的14幅地中仅成交了7幅，流拍率飙升至50%，同时成交地块中无一宗触顶，包括此前竞争热度较高的岛内地块。

  这些城市之所以土拍热度进一步走低，主要原因还是在于近期楼市表现不佳所致。对比去年3月~7月和8月~12月的商品住宅月均成交规模来看，除沈阳因房企主动以价换量、成交规模出现小幅上涨外，其余城市在8月~12月的成交规模均不敌3月~7月。以郑州为例，自去年8月份以后，郑州商品住宅月均成交量仅有72万平方米，较3月~7月月份成交量大幅下降，成交均价也进一步走低，至12月平均价格为14546元/平方米，较年中高点下降了近1000元/平方米；同时，郑州的商品住宅库存也在走高，至12月末消化周期上升至19个月，已经超过18个月的警戒线。因此，在第三轮集中土拍中，郑州仍出现了较高的撤牌流拍率，成交地块也多依靠本土国企托底，平均溢价率仅有0.43%。

  2）三轮土拍表现较为平稳的城市

  作为房企投资的重点城市，在出让门槛降低、利用地方国企托底等手段干预下，大部分城市第三轮土拍表现较为平稳，热度较第二轮无太大变化。

  在这类城市中，又可分为两类：一类是广州、长沙、青岛、济南、重庆、武汉和苏州等低热城市。这些城市通过降低出让门槛、利用地方平台公司托底等手段稳定第三轮土拍，土地流拍现象较上一轮大幅减少，如广州本轮仅有三幅地遭遇流拍，流拍率由第二轮的52%降至24%。但受楼市表现低迷、部分城市出让地块利润空间较窄等因素影响，六城的三轮土拍热度难言回温，更多是低热企稳。具体而言，结合溢价率、触顶成交地块比例以及底价成交地块占比等指标来看，济南、重庆、长沙等城市三轮土拍中虽有少数地块溢价成交，但整体仍以底价成交为主，国企也仍是参拍主力；而青岛、广州、武汉等城市三轮集中出让地块基本全部底价成交，品牌房企参与度也比较低。

  另一类则是上海、深圳、北京、南京、合肥和无锡等仍有一定热度的城市。除无锡外，这些城市的三轮土拍热度整体相对较高，但内部冷热分化也更加明显，触顶成交与底价成交现象并存。以南京为例，三轮土拍中南京显著增加了热点片区的优质用地，如建邺河西有8宗宅地推出，且6宗均是条件较少的纯宅地，部分地块的参拍房企数量达到20家以上，最终5幅地触顶摇号；而如江宁、溧水、高淳等片区的宅地则基本以底价成交为主，且更多由地方政府平台公司竞得，竞拍热度相对较低。值得一提的是，无锡虽然第三轮出让地块基本均以低溢价为主，但主要是由于无锡三轮出让门槛显著提升所致，大部分地块均要求二级以上的开发资质，并且还有产业引入、签订投资协议等多项条件，基本均为“定向出让”。

  3）三轮土拍明显回暖的城市

  结合五个指标来看，第三轮集中土拍明显回暖的城市仅有三个，分别是杭州、宁波和成都。相比第二轮，三个城市第三轮触顶成交地块比例明显增加，溢价率也纷纷回涨到5%左右，并且流拍现象也较第二轮得到极大的改善，仅成都7幅地块遭遇提前中止，杭州和宁波则无一宗土地流拍。

  三城土拍明显回暖，一方面是受土拍规则明显松绑带动。尤其是杭州和宁波，两个城市均采取了预申请的出让机制，并且在商品住宅限价、出让金缴纳期限等多方面做出较大的让步，出让地块利润率较前两轮明显提升，极大调动了房企参拍的积极性。除了提限价、取消竞自持等常规手段外，成都还大幅减少了地块的配建要求，除了常规物业用房等配建外，基本无其他配建，项目可售货值进一步增加。

  另一方面，韧性十足的楼市也是吸引房企投资的关键因素。随着区域经济的蓬勃发展，三城近年来年轻人口大量流入，购房需求也十分充裕。因此，即使在行业环境调整的背景下，杭州、成都、宁波的楼市去化表现也依然较佳，库存也处于较低水平。以杭州为例，截止去年年底，杭州商品住宅的去化周期仅有3.5个月，在多数城市新房去化堪忧的背景下，杭州仍有多个楼盘触发积分摇号，钱江世纪城等热点板块楼盘的中签率甚至低至5%以下，楼市仍然比较活跃。

  企业端：整体投资力下行

  优质土储向头部房企集中

  站在企业的角度，集中供地的“潮汐”式供应、成交给企业投资工作带来了更大的挑战，尤其对于中小型房企来说，资金的调配成为影响投资的重要因素，而对于规模房企、财务稳健的房企来说，现金流优势被更加放大，由此带来的投资分化继续加剧。

  随着整体行情的走弱，三轮集中供地的热度呈现“热——冷——稳/更冷”的走势。本章主要通过企业在第三轮集中供地中的表现，加上与第一、二轮的表现对比，分析百强、30强房企在2021年集中供地中出现的相同点或不同点。

  1、投资力度：百强第三轮投资额下降77%，民企受影响更显著

  首先来看企业在22城投资的整体变化趋势，随着下半年现金流的持续承压，企业的投资力度持续降低已经是不争的事实，首先从参与集中供地投资的企业数量变化就可见一斑：

  在首轮集中供地时仅有19家房企未拿地，而不拿地的房企数量在第二、三轮集中供地时，飙升至52家和65家，还在拿地的房企反而成为少数。

  从纷纷积极参与集中供地，到接近7成房企不拿地，下半年房企投资氛围发生了明显的转变。

  除了拿地房企数量骤减以外，22城市三轮集中供地成交总金额的变化也能看出房企的投资力度有明显缩减：首轮集中供地百强房企拿地总金额达到10692亿，而第二、三轮分别降至6461亿和5938亿，较首轮分别下降了40%和44%，市场整体投资力大幅降低，尤其是第二轮大部分城市的供地规模实际上是高于首轮的，对比之下投资力度的收缩程度实际上比体现出来的更大。

  而百强房企的投资力度收缩则更为“夸张”，首轮集中供地百强投资额达到9541亿，第二、三轮分别降至3460亿和2153亿，与首轮相比，降幅分别达到64%和77%。

  将百强房企按照企业类型，划分为国企央企和民企两类之后，再看不同类型的房企在三轮集中供地中的拿地金额变化，可以看出不同类型房企投资力度的下滑程度也有很大差异：

  在首轮投资金额相近的情况下，第二轮集中供地中国企央企投资力度下滑45%左右，第三轮又较第二轮下降41%左右；而民企的第二轮投资力度大降82%，第三轮又在此基础上下滑29%。无论从绝对值还是降幅的对比来看，民企投资受到的影响都更为严重。

  相应地，不同类型房企的投资金额占百强的比例也发生明显变化：首轮两类房企拿地势均力敌，各占50%左右，第二、三轮则国企央企拿地金额占比大幅上升至70%以上，而民企由于投资收缩更为严重，拿地金额占比下滑至25%和29%，虽然第三轮有小幅度的回升，但是依然与国企央企的占比差距极大。

  不仅百强投资在剧烈收缩，即使是仍相对积极拿地的房企（以每一轮投资额前十为例），第三轮投资力度也远不及前两轮：

  第三轮投资额最高的10个房企合计拿地金额为1579亿元，位列第十的滨江拿地刚刚超过百亿，拿地总金额和门槛值与首轮相比分别下降了64%和67%；相较第二轮也分别下降了30%和20%。

  然而在房企大幅收敛投资的情况下，投资TOP十强房企的金额集中度还不降反升：首轮集中供地中，投资TOP十强金额占百强的46%，这一比例在第二、三轮中攀升至65%和73%。

  在市场整体行情下行的阶段投资的集中度反而走高，说明了整体市场的活跃度下滑，以至于核心城市的土地资源更向小部分房企集中，这些城市未来市场格局也将进一步由头部房企掌控。

  2、企业表现：保利稳坐拿地金额榜首，三轮集中供地均位列前十（略）

  3、投资分布：30强房企四成投资用于22城，保利、龙湖布局最广（略）

  4、投资偏好：滨江、融信投资最聚焦战略核心，万科、金茂拿地相对分散（略）

  总结与展望：全年市场热度将维持低位

  有意增储房企可适度关注收并购机会

  从重点城市三轮集中土拍情况来看，在融资收紧、土地供给端改革的影响下，2021年的土地市场经历了由高热降至低温的剧变。和去年相比，2021年土地成交热度也明显走低，溢价率明显低于去年同期。尽管年末房地产信贷环境边际放松，地方政府也在供地端释放诚意，但市场信心短时间内预计仍难恢复，土地成交端在2022年上半年预计也难有明显回暖，城市之间的分化也将进一步凸显。另外，考虑到百强房企投资力度逐步下降，在地方国企托底的大背景之下，有意纳储房企可适度关注收并购机会。

  1、房企拿地态度谨慎不变，2022年土地市场热度将维持低位

  尽管2021年9月份以来中央对过紧的信贷政策进行了纠偏，近期更是利好动作不断，包括鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务、重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，但上述举措仅利好于现金流比较稳健的房企，大部分企业流动性仍旧总体偏紧。同时，恒大、佳兆业等多家房企暴雷事件也让房企对“高杠杆拿地”持以审慎的态度。就此来看，企业拿地态度在2022年仍将保持较为谨慎的态度。

  另一方面，虽然年末大部分城市均调低了土地出让门槛，但整体来看，除杭州、成都等个别城市大幅放松外，其余城市的土地出让要求仅略有降低，整体仍然较为严格。并且，上层也多次强调房住不炒，促进房地产业健康发展和良性循环；同时，各地政策调控机制也越发完善和精准，在中央要求加快发展保障性租赁住房的要求下，供地结构上保障住宅的比例也将提升。综上，可以预估，2022年土地市场发展仍是以稳为主，整体市场热度也将延续低位运行。

  2、城市间分化进一步加剧，低热城市或将进一步降低土地出让门槛（略）

  3、关注收并购机会，地方平台公司兜底带来合作开发诉求（略）