[克而瑞]快评｜宁波第三轮土拍溢价率位居22城之首

  1月19日，2021年集中供地收官之城宁波完成第三轮供地，挂牌的38宗涉宅地均成功出让，其中可售宅地15宗，安置房用地16宗，租赁用地6宗以及共有产权地块1宗，成交建面336万平方米，总成交金额248亿元。

  与大部分城市延续第二轮降温走势不同，宁波第三轮土拍逆势而上，甚至有5宗地块达到封顶价转入线下摇号，整体溢价率升至7.1%，成为三轮土拍溢价率最高的城市。

  规则变化：出让金缴纳周期拉长、起拍价下调

  大幅刺激房企拿地积极性

  从规则上看，宁波第三轮土拍启用了与杭州类似的勾地制度——意向预申请制度（提交预申请最终却未拿地，而导致地块流拍的房企，两年内不得在宁波拿地），此举很大程度了保障了土地出让成功性。不仅如此，宁波第三批集中土拍同样也延长了土地出让金缴纳周期，二期出让金可延期4个月，一定程度上将缓解房企流动资金压力，也有助于提升企业拿地的积极性。

  值得注意的是，宁波本轮集中土拍的38宗涉宅用地中，有4宗是第二批集中供地流拍重新挂牌出让的，与上次起始楼面积相比，部分地块起始楼面价有不同程度的降低，多数降幅在1000-1500元/㎡之间。就以镇海高新区地块为例，容积率由2.7下调至2.35，同时起始楼面价由12700元/平方米下降至11200元/平方米，降幅高达11.8%。这样来看，房企的拿地成本真切地下降了，利润空间也显著增加。

  热度变化：4宗地触及最高限价进入摇号

  7.1%的溢价率是第三轮土拍最高城市

  与大部分重点城市第三轮集中土拍延续低热不同，宁波第三轮热度逆势而上，鄞州区多宗土地触及最高限价进入摇号阶段，整体溢价率增至7.1%，较二轮溢价率增加了6.8个百分点，较杭州三轮集中土拍溢价率还高出0.1个百分点，成为三轮土拍中溢价率最高的城市。

  单个地块来看，第三轮集中土拍成交有5宗土地触及最高限价进入摇号阶段，溢价成交地块比重也接近四成，虽然与首轮的高热之势无法相比，但较二轮明显上升（宁波第二轮集中土拍无一地块触及最高限价，底价成交地块比重高达89%）。

  值得注意的是，受益于勾地政策的回归，宁波三轮集中土拍无一地块流拍，与二轮集中土拍的高流拍截然不同。不仅如此，奉化安置地块也以15%的高溢价成交，可以显著看到地市热度显著回暖。

  盈利空间：限价上调进一步“让利”

  安置房地块盈利仍充足

  第三轮集中供地的地块中，有4宗为第二轮流拍地块，其中有3宗在本次调整了销售限价，调整方向2升1降：鄞州区江东北宅地限价下调500元/平方米，但潘火板块的2宗纯宅地限价分别上涨900元/平方米和4200元/平方米。从限价的调整来看，在“因地施策”、精准调控下对于开发商有所“让利”。

  从15宗可售宅地的成交楼板价和销售限价对比来，本次出让宅地给企业留下的盈利空间较大，地价房价比分布在0.22-0.69的区间内，而部分地价房价比超过了0.5的地块，地价和售价差也在10000元/平方米以上，因此吸引了房企积极参拍，部分地块的竞拍轮数高达40轮以上。

  本次土拍在配建方面也没有太高要求，仅3宗地有特殊要求：鄞州区JD10-A4-1地块要求商业部分自持30%，为期十年，但基本没有影响房企的竞拍积极性，22轮报价后进入摇号环节，由世纪东方以最高限价竞得；而鄞州区横溪镇凰山岙地块则由于实际上住宅占比仅有50%左右，且需要建设不少于15000平方米的酒店并自持，运营压力较大，最终底价成交；此外华光城地块要求现房销售，因此即使房价地价差接近20000元/平方米，仍几乎以底价成交。

  除了可售的宅地以外，本次宁波出让了较多的安置房地块，安置房地块的销售限价和政府结算价也为企业留足了一定的盈利空间，CRIC统计的14宗安置房用地平均地价房价比仅有0.33，平均价差超过7000元/平方米。正是盈利可期，本次安置房地块中有3宗成交溢价率在10%以上，其中2宗（尚田安置地块和云龙镇北地块）进入了封顶摇号环节，分别被本土房企锦亿和柏澳斩获。

  对比宁波三轮集中供地的地价房价比明显可以看出，首轮地市热度高企，地价房价比最高、盈利空间最窄，第二、三轮在市场冷却、及时调控的作用下，地价房价比有所下降，房价与地价差有所提升，房企盈利难度降低，也凸显了逆周期拿地的重要性。

  企业拿地：品牌房企参与度提升

  但仍离不开国资托底

  在拿地企业层面，宁波第三轮拿地品牌房企参与度显著提升：品牌房企中华润、绿城、滨江均有所斩获，所拿地块均为无特殊用途的纯宅地。而华润不仅独立拿下1宗地块，还与宁波开发投资、宁波轨交以联合体的形式各拿下1宗地块；宁波本土民企在土拍中表现相对积极，共计拿下7宗地块，大部分为安置房用地；此外，安徽伟星置业首次进入宁波，通过摇号拿下鄞州区首南地块，可见各类房企参拍的积极性与第二轮相比有所提升。但整体来看，国资、城投依然是土拍市场的主力，第三轮土拍中，国资拿地比例依然高达50%，基本均为底价成交，国企“托底”的情况依然存在，但是比例明显降低。

  宁波三轮集中供地的参拍房企的变化趋势如下：

  首轮集中供地土地市场热度较高，以保利、万科为代表的规模房企，以滨江、绿城为代表的本土品牌房企和以珠江投资、越秀等为代表的外来房企均积极参拍；第二轮市场热度迅速冷却，除了保利、招商、雅戈尔等少数品牌房企以外，大量本土城投公司参与土拍并为地块“托底”；第三轮虽然仍有半数地块离不开国企“托底”，但是品牌房企、港资企业、本土民企等各类房企均现身拿地。

  三轮整体溢价率较二轮再度下滑

  仅宁波、杭州、成都等少数城市逆势上涨

  考虑到宁波是三轮土拍收官之城，我们从22个重点城市三轮土拍热度进行了梳理和对比。整体来看，尽管三轮土拍大部分城市土拍政策有所“松动”，但并未对市场起到实质性的利好，重点城市第三轮集中土拍延续了二轮的低热趋势，整体溢价率仅有3%，较首轮和二轮分别下降了12和1个百分点，底价成交依然是主流。

  分城市来看，除宁波、杭州、成都、长沙等少数城市溢价率较二轮上升外，其余大部分城市第三轮溢价率较第二轮再度下降。具体数值来看，仅有宁波、杭州、合肥、深圳、成都5城市溢价率达5%及以上，其余城市溢价率均在5%以下。尤其是宁波，第三轮集中土拍热度显著上升，甚至超过杭州；溢价率居于22个重点城市之首，环比上升6.8个百分点至7.1%。

  综合而言，全年集中供地的热度呈现“先扬后抑”的走势，首轮火热后，在政策打压和企业自身现金压力之下，二、三轮集中供地陷入“冰冻期”，甚至三轮的整体热度比二轮更低。

  综上而言，受勾地政策恢复、出让金缴纳周期延长及部分地块起拍价下调等多重利好的影响，宁波三轮集中土拍热度逆势上涨，本场土拍整体溢价率高达7.1%，并且有5宗地块达到封顶价进入摇号环节，市场热度显著上升。

  宁波三轮土拍明显升温除了自身土拍规则放松之外，还与近期加大债券融资、“降息”等政策环境有极大关联，这无疑对房企资金端带来了较为积极的信号，一定程度上提振了市场的信心。

  展望未来，我们认为虽然第三轮土拍大部分城市均调低了土地出让门槛，但除杭州、成都等个别城市大幅放松外，其余城市的土地出让要求仅略有降低，整体仍然较为严格。

  并且，上层也多次强调房住不炒，促进房地产业健康发展和良性循环；同时，各地政策调控机制也越发完善和精准，在中央要求加快发展保障性租赁住房的要求下，供地结构上保障住宅的比例也将提升。可以预估，2022年土地市场发展仍是以稳为主，整体市场热度也将延续低位运行。