[中房研协]宁波土地市场回暖，22城首年集中供地正式收官

  热点聚焦

  1月18日，宁波市迎来第三轮集中供地出让。本次挂牌38宗地块，其中包括15宗商品住宅用地（含商住混合用地）、6宗租赁用地、16宗安置用地和1宗共有产权地块，总出让面积约143万平方米，计容建筑面积约334万平方米，总起拍价231.2亿元。最终，38宗地块全部成功出让，累计出让金额247.6亿元，整体成交溢价率7.1%，较第二轮集中供地高6.8个百分点。其中，有5宗地块达到了封顶价等待摇号决出竞得人。

  热点评析

  政策面持续改善、土拍规则松绑等因素助推宁波第三轮土拍回暖     

  从数据上来看，宁波市第三轮集中土拍较第二轮有所升温，具体表现在成交面积及成交金额增长、流拍率降低、整体成交溢价率提高等，这主要跟自身土拍规则调整、外部市场环境改善等有关。

  土拍内容及规则调整方面，第一，4宗第二轮集中供地流拍地块重新挂牌，其中3宗地块起拍价下降，降幅在1000-1500元/㎡之间；第二，部分地块新房限价上调，其中华光城地块增加了“定品质”要求，新房毛坯限价由二批次的30400元/㎡上调至37600元/㎡，上调了7200元/㎡；第三，采用用地意向预申请制度，房企可提前勾地。若预申请人竞得该预申请地块，土地成交款尾款可在正式出让公告规定的时间基础上延迟4个月缴清；第四，第三批次集中供地中优质地块相对较大，其中鄞州区出让地块达16宗，由于该区商品房库存较低，市场预期较好。

  外部市场环境改善方面，自2021年四季度以来，中央层面持续释放维稳楼市的信号。12月中央政治局会议和中央经济工作会议在研究2022年经济工作中明确指出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环，为2022年楼市定下了基调。与此同时，房地产金融环境出现边际宽松。央行、银保监会等监管部门多次强调，要保障个人住房合理信贷需求，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，保持房地产信贷平稳有序投放等。

  集中供地元年，22个重点城市土地市场经历“由夏入冬”     

  随着宁波市第三轮集中供地落幕，22个重点城市首年集中供地全部结束。总体来看，土地市场主要表现出以下几大特征：

  第一，市场经历了火热－冷清－局部回暖的过程。在首轮集中土拍中，地王频出，厦门、重庆等城市平均溢价率均超过30%，杭州、深圳、合肥、宁波等城市平均溢价率也突破20%。第二轮土拍中，大部分城市相继收紧土拍规则，严格房企资质审核和拿地资金监管，叠加宏观调控及房企资金压力加大等因素影响，地块流拍、底价成交屡见不鲜。第三轮土拍中，部分城市适当放宽了土地竞买条件，土地市场有所升温，但也有部分城市如沈阳、长春、郑州等，依然延续低迷表现。    

   第二，民营房企参与度持续下降，国企成拿地主力。根据安信证券研究中心统计数据，国企（含城投）全年拿地金额占比约七成，民营房企占比约三成。分批次来看，民营房企拿地金额占比由首轮的50.3%、降至第二轮的26%、第三轮的34.2%，而国企拿地金额占比则持续上升。尤其以地方城投表现更为明显，三轮拿地金额占比分别为11.6%、27.1%、49.5%。在以“三道红线”为核心的房企融资和资金监管新规约束下，财务状况稳健的国企表现相对活跃，民营房企拿地更加保守谨慎，部分房企甚至陷入流动性危机。

  第三，城市分化较大。据CRIC统计，2021年合肥、苏州、上海等城市涉宅用地成交面积同比涨幅均超30%，反观沈阳、福州、青岛、重庆、武汉等城市，涉宅用地同比降幅超20%。其中，沈阳二、三轮集中供地土拍流拍率均超50%，全年涉宅用地成交规模仅413公顷，较2020年全年下降了38%。同时，成交规模的大幅缩水，直接导致土地出让金额的减少，使地方政府面临较大的财政压力。此外，2021年多个重点城市加大了涉宅用地供应量，但实际成交量占计划供应量比例不足80%。这也意味着，对于部分商品住房库存紧张的城市来说，房企拿地不如预期，将进一步加剧住房市场供求关系，加大市场调控压力。

  从结果来看，在“集中供地”模式下，尤其是“三线四档两观察”管控背景下，高溢价率拿地明显减少，地价得到有效控制，稳地价、稳房价的初衷正逐步实现，未来政策将以稳为主，或将从“竞品质”“竞配建”等方面继续完善，助推房地产业实现高质量发展。