[克而瑞]土地周报 | 规则放松下宁波三轮土拍回暖，溢价率回涨至5%以上

  2022年第4周

  1月17日-2022年1月23日，宁波开启第三轮集中土拍，22城三轮集中土拍正式收官。从土拍表现来看，由于土拍规则较上一轮明显放宽，宁波三轮土拍热度较第二轮大幅回暖，多宗土地溢价成交，鄞州等热点片区更是有地块触顶摇号。在此拉动下，本周重点监测城市的成交量价环比齐齐上涨，平均溢价率更是大幅回升至5.9%，是去年四季度以来首次达到5%以上。

  土地政策

  住建部定调2022年市场运行基调

  上海今年将供应17.3万套保租房

  1月20日，住建部召开会议，部署2022年重点工作。会议要求，2022年将进一步加强房地产市场调控，保持调控政策连续性稳定性，增强调控政策协调性精准性，继续稳妥实施房地产长效机制，为2022年房地产市场运行定下基调。同时，住建部还提出将进一步推进住房供给侧改革，加大保租房供给，全年建设筹集保租房240万套（间）。此外，上海也于本周提出十四五期间将增加47万套（间）保租房，今年将完成17.3万套（间）保租房筹集建设。由此来看，上海今年保障房用地规模还将进一步提升。

  土地供应

  本周地市供应量仍在低位

  三四线城市成为供应主力

  供应方面。本周重点监测城市的总供应建筑面积达241万平方米，虽然较上周明显增加，但仍处于近一年来较低水平。分能级城市来看，一线城市本周仅上海新增一幅商办用地，其余三市无经营性建设用地供应；二线城市的供应规模亦处于较低水平，仅太原有一宗涉宅用地推出，其余入市地块均为商办用地；三四线城市成为本周供应主力，其中台州、芜湖等城市供应相对较多，供应规模均在40万平方米以上。

  土地成交

  受宁波三轮土拍拉动

  成交量价环比上涨

成交方面。由于本周有宁波集中土拍，重点监测城市的土地成交量价环比齐齐上升。具体来看，本周重点监测城市土地成交建筑面积达652万平方米，环比大涨，但仍显著不及去年同期；成交金额为381亿元，同比降幅也超四成；价格方面，受主力成交城市结构变化影响，本周平均地价较上周大幅走高，平均楼板价达5842元/平方米，环比上涨93%，同比也有5%的涨幅。

  聚焦到城市来看。本周成交量最高的城市是宁波，由于有集中土拍，宁波此次成交规模达340万平方米，其中涉及三轮集中土拍共有38宗地，其中多半为安置、租赁等保障用地，纯商品住宅用地仅有15幅，最终38幅地全部成功出让，华润置地、厦门国贸、绿城、滨江、江山万里等多家房企均有斩获。值得一提是，同日进行集中土拍的还有嘉兴，共成交5幅地，其中有2幅均触及最高限价，土拍热度亦有所复苏，最终这5幅地均由本地房企所包揽。

  市场热度

  宁波三轮土拍回暖

  带动溢价率回升至5%以上

  市场热度方面。由于第三轮土拍规则明显放松，宁波第三批集中出让地块的土拍热度也明显回暖，多宗土地溢价成交，其中5幅地还触及最高限价，溢价率均在15%左右。在此影响下，本周重点监测城市的成交溢价率达5.9%，是自去年四季度以来首次回涨至5%以上。

  土地流拍方面。由于近期重点监测城市土地入市规模明显减少，土地流拍幅数较集中供地高峰期也明显下降，本周仅有12幅地块遭遇撤牌或流拍。从流拍地块所在城市来看，楼市明显遇冷的三四线仍是流拍主力，如揭阳、韶关等均有宅地遭遇流拍。

  周度TOP5

  宁波三批次多宗地块价格下调

  利润空间提升下土拍热度明显回升

本周，宁波迎来了最后一轮集中土拍。由于第二批次集中出让遇冷，宁波此次不仅采取了预申请的出让方式、延缓出让金缴纳等举措，并且还下调了多宗地的起拍价格，增加了项目的利润空间。比如滨江拿下的前殷区块地块、绿城拿下的镇海国家高新区地块，起拍价均较此前下降了1500元/平方米。

  从本周入榜地块来看，宁波此次成交宅地的价格基本均较此前有所降低，利润空间也明显提升。因此，宁波第三轮土拍热度也明显回暖，多宗地溢价成交；更重要的是，民企参与度也较二轮明显提升，滨江、绿城、伟星等民企也均有斩获。

  重点地块点评

       伟星置业幸运摇中宁波鄞州首南宅地 

  地块分析：

  1月18日，宁波第三批集中土拍终于拉开帷幕。在实行预申请出让机制、延缓出让金缴纳等多重举措下，宁波此次供应的38幅宅地全部成功出让，平均溢价率达7.1%，以微弱的优势超过杭州成为22城三轮土拍成交溢价率最高的城市。

和第二轮集中土拍草草收场相比，宁波的第三轮土拍热度明显回暖，出现了多宗地触顶摇号成交的火热局面。这些摇号触顶地块基本均位于鄞州区，地理位置优越，周边配套也十分完善。以本次成交单价最高的鄞州首南地段惠风书院北侧地块为例:该地块位于鄞州南部商务区板块，靠近地铁5号线钟公庙站，并且还拥有惠风书院、首南中学等优质教育资源，2公里内还有万达广场、山姆会员超市等商业配套。更值得关注的是，该地块周边断供已久，二手房挂牌价格一度突破5万元/平方米，存在一定的一二手房倒挂现象，去化预期较好。同时，项目的拿地成本也较此前有所降低。因此，该地块吸引了多家房企参拍，在经过55轮报价后成功触及最高限价，并且在摇号阶段也有8家房企参与，最终由伟星幸运摇中，成交总价为21.76亿元，平均楼板价达25822元/平方米，溢价率14.8%。