[克而瑞]福州首轮土拍凉意依旧，多重顶层利好还在路上

  福州本轮土轮集中拍地的“冷”在意料之中，晋安多宗超优质宅地现场撤牌，市场凉意尽显。

  ◎  作者 / 马千里、邱娟

  在3月16日接连出台的财税利好背景下，为期两天的2022年福州首轮集中土拍于今日收官，成为今年集中土拍第二城。就市场表现来看，其并未如北京一样出现热度回温，六区18宗涉宅地仅成交12宗（3宗现场撤牌、3宗流拍），其中8宗底价成交、2宗地块到达最高限价+摇号成交。整体溢价率来看，仅有4.2%，与去年第三轮一样保持低温态势。不仅如此，晋安多宗超优质宅地现场撤牌，市场凉意尽显。

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  销售指导价首破4.5万元/平方米
上浮备案价意在提振拿地预期

  从土地供应规模上来看，福州2022年首轮集中土拍供应宅地涉及18宗宅地，用地面积56公顷，总建筑面积120万平方米。无论从供应土地面积，还是建面上来看，较去年每一轮均有所减少。但是值得注意的是，本次福州出让的土地中，有多幅优质地块，其中，位于晋安区的2022-01号地块和2022-05号地块，销售指导均价破4.5万元大关，这也是福州销售指导价首次突破该价格。不仅如此，除上述两宗销售指导价突破4.5万/㎡大关的地块以外，其他大部分地块销售指导价也有明显上升。本次四城区出让的15幅宅地中，9幅都位于晋安区，且大部分集中于二环和三环，意在提升市场信心。规则上来看，本轮土拍规则基本保持不变，基本延续2021年“限地价、限房价、摇号”等方式出让，此外，在竞买人资格方面，延续“禁马甲”的规则。其中，2022-01地块采用“限地价、竞首期付款比例、摇号”方式拍卖出让。首期付款比例达到100%时，将通过摇号确定竞得人。另外，与去年第三轮土拍一致，宗地2022-01号至12号商品房销售价格将按照溢价率来提升备案价格，在溢价成交的情况下，出让价款每增加1%，备案均价按商品房销售指导价上浮0.3%确定，最高上浮幅度不得超过4.5%，目的就是为了试图通过新房限价放松，来增加开发商的利润空间，以调动他们的拿地积极性。

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  2022年首轮土拍凉意尽显
晋安多宗超优质涉宅地现场中止出让

  对比2021年三轮集中土拍，福州2022年首轮集中土拍依然处于较低位，整体溢价率仅有4.2%，较去年第三轮小幅提升了1.1个百分点。 

  具体来看，六区挂牌的18宗宅地仅成交了12宗（3宗土拍现场取消出让，其中包含2宗新房销售指导价高达4.5万/平方米的晋安湖周边地块， 3宗流拍），总成交建面60.75万平方米，总成交金额超77亿元。仅有4宗溢价成交，其中2宗触及最高限价+摇号成交，均位于晋安区，而仓山、鼓楼、长乐和马尾等区域地块基本以底价及超低溢价成交，市场表现冷热不均。

  就底价地块比重来看，本轮集中土拍底价成交地块比重增至67%，较全年三轮均有大幅提升（首轮、二轮底价成交比重均仅有15%，三轮有50%），企业拿地积极性再度降低。

  就流拍率来看，除因出让条件优化而取消出让的3宗宅地外，仓山区和长乐区分别有2宗和1宗流拍，整体流拍率高达33%，流拍率依然在相对高位。

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  盈利指标维系在良好区间
但去化遭遇“滑铁卢”

  从新房销售指导价方面来看，本轮延续了去年第三轮限价宽松的趋势，并且溢价成交地块新房销售指导价还能有一定的上浮空间，因此，整体来看本轮土拍的盈利空间表现较佳。

  以中心四区涉宅地块为例（不含租赁、安置地），按照各自的商品住宅销售指导均价上浮价来测算的话，除本次土拍最热门的仓山金山旧改地块外，其余地块地房比均在60%以下，尤其是本地国企竞得的仓山三江口地块，地房比仅有34%，房地差超1.8万元/平方米，盈利空间均十分可观。

  而仓山金山旧改地块，由于区位近邻即将开通的地块5号线凤岗站，并且周边是比较成熟的社区，且无任何回购配建要求，成为本场土拍参拍房企最多的地块（5家房企参拍，分别是中海、保利、建发、首开和招商），最终该地被建发以11%的溢价竞得，成交楼面价为22205元/平方米，该地商品住宅销售指导均价约35000元/平方米（根据溢价率上浮之后的指导价为36151元/平方米），这样测算下来，地房比为61%，房地差近1.4万元/平方米，项目实现盈利问题不大。

  但是要注意的是，虽然盈利保持在较高的空间，但福州房地产当前存在的最大问题是去化和库存压力。尤其是进入2021年四季度以来，商品住宅月均成交量仅有23万平方米，较二、三季度月均成交量近乎腰斩。受此影响，福州商品住宅去化周期大幅拉长，截止2022年2月底，福州商品住宅去化周期已近20个月，较2021年同期拉长了20%，住宅去化遭遇瓶颈。

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  国企托底现象依旧普遍
建发“实力“和“运气”并存、成最大赢家

  去年三轮集中土拍保持一致，福州本轮集中土拍本土国企托底的现象依然十分普遍，民企存在感极弱。品牌房企除保利以及深耕福建的建发外，其余的也大都销声匿迹，取而代之的是福州本地国企投资平台，譬如福州新区开发、马尾建设、福州城投、城乡建总、三江口建设等，占比接近八成。

  值得注意的是，本场土拍建发表现尤为亮眼，以近30亿元的总价在晋安、仓山斩获2地，晋安地块是在在触及最高限价中摇号竞得，仓山地块则是以11%的高溢价竞得，同时也是本场土拍中总价和楼板价最高的地块，可谓兼具“实力”和“运气”。

  总体来看，尽管福州本轮土拍规则延续去年三轮的“宽限价”（指导均价首破4.5万/平方米，备案价根据溢价率有一定上浮等），但在资金环境未本质改善、房地产市场降温的大背景之下，房企的现金流依旧十分紧张，拿地的积极性并未被充分调动，尤其是民营房企仍处于偿债高峰，根本无暇拿地。因此，福州本轮土轮集中拍地的“冷”也在意料之中，但出乎意料的是，晋安多宗优质宅地也临时中止出让和流拍，又为福州新年首轮土拍增加了一分凉意。

  值得注意的是，昨日房地产市场迎来一系列利好声音，首先是国家金融专题会议定调，有关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策；然后财政部也表态，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，这两个政策对市场打了一剂强心剂，随之带来的最直接影响就是今日的地产股大涨。在此背景下，原定今日举行的合肥土拍也延期至3月25号举行。若当前房企偏紧的现金流能够得到实质性改善，信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升。