[中房研协]福州、青岛2022年首轮集中供地延续低温

  3月17日至18日，福州、青岛2022年首场集中供地相继落下帷幕。本轮集中供地中，福州市供应17宗涉宅地块，总建面约120万平方米，成交12宗，成交建面约61万平方米，成交金额约77亿元，土地整体溢价率约4.2%；青岛市供应16宗涉宅地块，供应面积约90万平方米，成交15宗地块，成交建面约76.6万平方米，成交总价约29.5亿元，土地整体溢价率约2.0%。整体来看，两市2022年首轮集中供地出让、成交规模较2021年任意批次集中供地均有明显下降，土地整体溢价率延续低位，且均有地块流拍。与此前北京土拍有所回暖不同，福州、青岛两地2022年首轮土拍市场表现相对低温。

  热点评析

  福州市2022年首轮土拍遇冷，土地流拍、底价成交、国企托底等特征明显

  从土拍规则来看，福州市本轮集中供地基本延续了2021年“限地价、限房价、摇号”等方式出让，在竞买人资格方面，延续了“禁马甲”的规则，但多板块限价有所放宽，如五四北、东区、金山、三江口等，上涨幅度在4000-10000元/平方米不等，其中，位于晋安区的2022-01号地块和2022-05号地块，销售指导均价破4.5万元大关，这也是福州销售指导价首次突破该价格。此外，与2021年第三轮土拍一致，宗地2022-01号至12号商品房销售价格将按照溢价率来提升备案价格，在溢价成交的情况下，出让价款每增加1%，备案均价按商品房销售指导价上浮0.3%确定，最高上浮幅度不得超过4.5%，为房企拿地预留了一定的盈利空间。

  从出让土地品质来看，本次福州四城区推出15宗涉宅用地，其中纯商品住房用地达到9宗，占比六成，为福州市实施“两集中”新政以来最高的一次，且地块主要集中在五四北核心区、东区核心区、奥体、金山等板块，地理位置较好，优质地块较多。

  但从土拍结果来看，房企拿地依旧十分谨慎。18宗供应地块中，3宗现场中止出让，3宗流拍，流拍率达33%，延续了集中供地以来较高水平。12宗成交地块中，8宗以底价成交，占比约67%，仅4宗溢价成交，其中2宗触及最高限价摇号出让。土地整体溢价率约4.25%，仅略高于2021年第三轮土拍的3.1%。

  从参与房企来看，国企托底特征依旧突出。据悉，本次拍地共吸引了包括厦门建发、保利、福州市建发、福州市城乡建总、福州城投建筑、新区开发投资集团、梅园酒店、厦门银行等在内的约27家竞买人参与竞拍，以央企和地方国企为主，而此前活跃的龙湖、正荣、融信等民企均已不见身影。

  青岛市2022年首轮土拍表现平淡，供地量少质平、底价成交、国企托底等特征明显

  除提出2022年举行四轮集中供地外，同福州市类似，青岛市本轮集中供地土拍规则与2021年基本一致，严格开发商资质要求、禁马甲等。但青岛市此次对资金作出了更加严厉和明确的规定，即：购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借贷或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

  从出让土地品质来看，青岛市本轮集中供地主要集中在西海岸新区，占比达62.5%，中心城区仅李沧区有1宗地块供应，为青岛市实施集中供地以来新低。值得一提的是，该地块于开拍前一日公告中止出让，这也就意味着，青岛市本轮集中供地全部在城阳区、西海岸新区、即墨区三区，地块位置相对普通。

  从土拍结果来看，市场表现延续低温。16宗供应地块中，除1宗中止出让外，其他15宗全部成交。其中，12宗地块以底价成交，占比达80%，另3宗地块成交溢价率分别为13.4%、1.4%和0.6%。土地整体溢价率为2.0%，较2021年第三轮土拍有所提升，但明显低于北京（4.8%）、福州（4.2%）等地2022年首轮土拍整体溢价率。此外，由于出让地块品质较此前集中供地明显下降，土地平均成交楼板价降至3846元/平方米，同样为青岛市实施集中供地以来新低。

  从参与房企来看，地方房企表现突出。成交15宗地块中，8宗地块有地方国企参与，占比过半。除此之外，瑞源、天一仁和等地方民企也有所斩获。外来房企基本以联合体形式拿地，如金茂联合青岛源鸿和昌置业拿下即墨区环秀街道JY22-1地块，中交联合海发拿下黄岛区滨海大道HD2022-3014、3015号地块等。

  重点城市集中土拍市场持续分化，城市群核心城市有望率先回暖

  除福州、青岛外，3月17日，合肥市2022年首轮集中供地也拉开了序幕。据统计，17日供应的19宗地块中，除2宗保障性住房用地外，其余17宗全部溢价成交，15宗地块触及限价进入竞品质阶段，土地市场竞争激烈。另有15宗地块由拍卖转挂牌至3月25日出让。

  从目前北京、福州、青岛及合肥2022年首轮集中供地表现来看，一方面，财务表现更加稳健的央企和国企仍是拿地主力，民企受销售、融资、负债等多方面困扰，在土地市场难有表现。另一方面，重点城市土地市场持续分化，如北京2022年首轮集中土拍成交面积、溢价率等关键指标较2021年第二轮、第三轮集中土拍均有明显改善，合肥2022年首轮土拍已出让的17宗商品住房用地中更是有15宗触及限价，反观福州、青岛，成交面积均创下两地实施集中供地以来新低，且多数地块仍以底价成交。这也反映出，尽管自2021年四季度以来，中央及地方层面不断释放维稳楼市、改善化解房企债务风险等利好政策，但土地市场并没有出现集体回暖。大部分民企融资端并没有获得实质性改善，销售端则继续承压，现金流依旧紧张，拿地积极性未被充分调动。与此同时，房企投资逻辑也更加清晰，楼市发展更具韧性或发展空间更大的城市群受房企关注更多，对于存在去化和库存压力的城市，房企则选择减少进入或以联合拿地等方式审慎进入，这也为后续其他城市制定土地出让规则、调整准入门槛等提供了一定参考。