[中房研协]东莞松绑土拍规则，首批集中供地取消新房销售限价

  热点聚焦

  3月13日，东莞市自然资源局网站公布了2022年东莞首批居住用地的集中供地挂牌信息。其中，道滘、长安、塘厦、大岭山、常平、横沥等镇街共计出让8宗地块，起拍总价达170.83亿元，将于4月19-20日进行集中竞价出让。

  值得注意的是，本次东莞集中供地规则呈现了三大变化，一是推出的地块未限制建成后新房的销售价格；二是部分地块取消了无偿配建安居房要求；三是大幅下调了推出地块的竞买保证金。

  热点评析

  东莞放宽土拍条件，为房企预留利润空间

  过往土拍都会要求房企配建一定比例的保障性住房，叠加限价的要求，压缩了开发商的利润空间。而本次东莞针对竞拍规则、资金门槛等土地出让条件上都有所松绑，包括大幅下调了地块的竞买保证金、取消了新房限价等方面在内。此次拿地规则的调整和优化，一方面对资金吃紧的房企来说是雪中送炭；另一方面还能消除新房和二手房价格倒挂差，赋予了房企更大的盈利空间，在一定程度上刺激了房企拿地的积极性，以促进土拍市场回温，增强市场信心。

  地方政府纷纷灵活调整出让规则，以促土地成交

  上年年底多个城市土拍交易市场呈现降温态势，在很大程度上与房企面临的各类压力有关。一是各类土地交易受到的约束条件越来越多；二是房企普遍资金面吃紧，不管是融资渠道还是销售资金的回笼都略显不畅，压制了房企参与土拍的热情。

  东莞此番松绑土拍规则对于市场预期的恢复有积极的推动作用，与此同时，至今已有北京、上海、福州、杭州、宁波、长沙、厦门、宁波、青岛、合肥、徐州、重庆、成都等城市相继发布了首轮集中供地方案并在一定程度上调整了土拍规则，从而尽可能地提高房企参拍积极性，促进土地成交。

  结合一些城市发布的挂牌情况来看，呈现出以下几方面特点：其一，大部分城市的供地地块偏向优质化，在整体供应中掺杂了不少热门区域或板块的地块；其二，竞拍进一步实现公平化，发挥空间有所扩大，如北京、杭州、福州、成都等多个城市在以往规则的基础上增加“摇号”环节，既避免盲目竞争现象，减轻企业成本压力，又有效促进市场健康发展；其三，不少供地地块调高未来新房销售限价，给拿地企业预留了不小的利润空间；其四，部分地块的付款周期给予了一定程度的放宽，如厦门、合肥、宁波等地已从此方面入手，以降低拿地企业的资金周转压力。

  政策改善向导进一步明确，土地市场表现有望回温

  从当前政策环境而言，高层对地方楼市松绑政策的容忍度有所提高，二、三、四线城市政策放松的空间正在打开，以缓解房企资金压力、稳定市场预期。在政策面的利好传导至土地市场后，国企、央企以及部分财务和经营状况优良的民企的拿地积极性将有所提升，预计集中供地整体市场表现或将有所回温，成交规模回落之势进一步趋缓，流拍现象有望减少。但在偿债压力下，部分房企短期内谨慎观望的态度难以大幅扭转，加之今年房企收购并购机会增加，2022年整体土地市场回暖的速度可能不会很快。