[克而瑞]北京二轮土拍触顶与流拍并存，联合体与国央企是主力

  5月31日至6月1日，北京率先完成第二轮集中供地的出让，共成功出让14宗含宅用地，4宗地块触及最高限价，其中1宗仍待通过竞高标准方案确定竞得人，成交总建面144.71万平方米，成交总价近500亿元，平均溢价率5.45%，较首轮微涨，但本轮产生3宗流拍地块，区域市场冷热不均，房企投资信心仍有不足。

  新增加预挂牌环节

  对房企投资提出了更加严格要求

  北京本轮土拍也实行了预申请制度，在正式挂牌前增加预申请环节实际上增加了政府与房企沟通的环节，通过预申请环节一方面更好地了解房企对不同地块的拿地意向，另一方面也降低了地块挂牌后又流拍的风险，有利于土拍的平稳进行。

  值得一提的是，北京的预申请中，房企在缴纳预申请保证金后，如果参与竞拍未能拿地，则将退还预申请保证金和利息；如果未参与竞拍而地块成交，则仅退回保证金；如果未参与竞拍而地块最终流拍，则保证金不予退回。

  对于房企而言，便存在以下两种情况：

  一，有明确、强烈意向拿地的房企，参与预申请之后，并积极参拍，若最终未能成功拿地，能够保证金与利息一并退回，降低企业损失；

  二，拿地意向不够强烈的房企，则需要更加谨慎决定是否参加地块预申请。以往土拍也常有房企抱着捡漏的心态参与土拍，如未能成功拿地也能够退回保证金，但在目前北京的预申请条件下，若地块流拍，房企也需要承担一定损失。

  在这样的预申请制度下，“捡漏”对房企而言也存在一定的风险，也对房企的投资提出了更加严格、谨慎的要求。

  去年延期地块本轮主动“降价”

  提振企业拿地信心

  去年北京第二轮集中供地中，出现大量延期出让地块，其中有部分地块在本轮重新挂牌，且价格有大幅度下调：

  朝阳区十八里店朝阳港685、694号地块去年分别挂牌，起拍总价分分别为21.3亿和26.1亿，合计达到47.4亿，而本轮合并为一宗地块出让，起拍价为38.8亿元，“降价”高达8.6亿，整体的平均楼板价从54953元/平方米下降至44982元/平方米；

  另外朝阳区孙河乡前苇沟003号地块，出让底价也由去年的27.1亿降至19.2亿，总价下降7.9亿元，楼板价更是由61825元/平方米下降至43801元/平方米。

  地价的大幅下调，体现了政府调整土地市场的决心，且对于有拿地意向的房企而言，也是较好的拿地机遇。

  地块热度分化显著

  纯宅地以及配套完善地块更受青睐

  本轮北京土拍整体成交溢价率为5.45%，较今年首轮提升了近1个百分点，有4宗地块触及最高限价，最终3宗地块成交，还有1宗进入竞高标准方案环节；但同时也产生了3宗流拍地块，流拍率达到18%，比首轮有所增加，可见不同地块之间的热度分化加剧。

  触顶成交地块中，最受瞩目的是本次出让的朝阳区太阳宫地块，地块位于东北三环，地理位置优越，且销售指导价定在13万元/平方米，与周边在售项目形成价格倒挂，预计入市将会吸引大批购房者。太阳宫地块竞拍触顶后，中建玖合、中建智地、金茂、中海以及多家联合体均参与了摇号环节，最终中建玖合以66.815亿和10%的政府产权竞得该地块，拿地楼板价为88250元/平方米，溢价率15%。

  此外丰台区小瓦窑地块、昌平区平西府02号地块也均已最高限价成交，小瓦窑地块需现房销售30000平方米，平西府02号地块现房销售1000平方米，竞得人分别为电建+首钢联合体、华润+葛洲坝联合体。

反之，本次还有3宗流拍地块，分别为朝阳区孙河乡前苇沟地块、丰台青龙湖地块和丰台区北宫镇003-005号地块，前2宗地块已经是不是首次挂牌，且前苇沟地块地价已经下降了8亿，仍然遭遇流拍；北宫镇003-005号地块主要是由于体量较大，且含一宗教育用地，拿地成本相对较高。

  从盈利空间角度看，本轮北京土拍地价房价比平均值为0.49，房地价差也均在2万元/平方米以上。

  其中华润竞得的丰台区亚林西项目地块，拿地楼板价为36394元/平方米，销售指导价为11.2万/平方米，即使有近一半的商办比例，指导价与地价之间的差值也足够大。

  此外，通过销售指导价的限制，部分地块项目与周边项目形成了价格倒挂的情况，更加有助于促进项目入市销售，缩短现金流回正周期，对房企而言也有一定利好。

  联合体拿地占比达50%

  国央企依然是主流

  北京由于土地总价较高，房企以联合体形式拿地较为常见，本轮土拍成交的14宗含宅用地中，有7宗被联合体竞得，占总幅数的一半，此外国企央企仍然是主要拿地力量。

  中海、城建和华润都在各自独立竞得1宗地的同时，通过联合体的形式再竞得1宗地，中海新城+石泰竞得石景山区衙门口地块，京能+城建竞得平谷区府前街地块，华润+葛洲坝联合体竞得昌平区平西府地块，较大幅度地补充了在北京的土储。

  从拿地房企的类型来看，仍然以国企央企为主流，本次拿地房企除龙湖以外，其他房企均为国、央企背景，且龙湖也是通过与建工联合体的形式，拿下丰台北宫镇0011号地块，民企在北京拿地难度依然不低。

  总体来看，北京土拍在部分热点地块的带动下，整体溢价率有所回升，产生了4宗触及最高限价的地块，但即使是核心如北京，在地块大幅降价的情况下仍然产生流拍，也体现了房企目前的投资信心并不充足。

  核心城市的土拍依然是国企央企的战场，民企存在感较弱，预计今年房企投资都将维持这样的格局，民企目前工作仍然以促销售、稳现金流为主。