[克而瑞]济南、无锡土拍仍无暖意，民企“隐身”、地方平台托底

  5月7日，济南、无锡两城市同日进行2022年首轮土拍，尽管两城此次均降低出让门槛、下调保证金比例，并出台延期缴纳土地价款等规定，但最终土拍仍显冷清。

  其中，济南流拍率高达47%，整体溢价率仅有1%；而无锡虽然没有地块流拍，但8宗地块多数以底价成交，最终溢价率仅有0.08%。

  济南：近半数地块遭遇流拍

  疫情冲击下楼市去化显著放缓、投资氛围低迷

  为了提振房企拿地意愿，济南调整了首轮集中土拍规则，不仅将拍地保证金比例下调20%，还延长了土地价款付款期限，以减轻房企拿地压力。但从最终土拍结果来看，济南此次集中土拍热度并未能如愿提升，主城区出让的30宗涉宅用地中仅成交了16宗，并且9宗是由本地城投托底，其余地块则全部因无人竞价而遭遇提前撤牌或流拍，土地市场热度跌入谷底。

  首轮土拍仍凉意十足，成交地块多由地方平台托底

  此次集中供地，济南共推出30宗涉宅用地，总供应建面达220万平方米。但最终仅顺利成交16幅，其中仅位于高新区贤文片区的3幅捆绑宅地溢价成交，其余13幅地块则均底价出让，总成交建面为115万平方米，共收金84.7亿元。

  从企业拿地情况也能看出济南此次土拍的低迷。本轮集中土拍，拿地企业主要以地方城投为主导：成交16宗中除保利置业拿下的高新贤文片区地块外，多数地块由本地国企托底，如天桥东沙社区组团地块由天桥平台竞得、历城区王舍人片区大兴南区组团地块亦由区属城投竞得、济南轨交亦底价拿下站前商务区西南用地A-1和A-12地块。

  横向对比其他已完成首轮集中土拍的城市来看，济南此次集中土拍也是极为冷清。就溢价率指标而言，济南首批次成交平均溢价率仅为1%，在已完成首轮集中土拍的15城中仅高于无锡和天津。土地流拍现象也较为严重，首轮流拍率高达47%，15城中仅次于天津。

  疫情冲击下楼市成交遇冷、去化周期拉长，导致房企拍地积极性不高

  我们认为，济南首轮土拍遇冷最主要的原因还是在于其当前楼市表现不佳。结合济南新房成交月度走势来看，2021年下半年以来，济南的商品住宅成交规模就呈现出波动下行的趋势，房价虽有抬高但涨幅较为微弱，整体成交表现不及预期。

  尤其是在3月底疫情发散后，4月初济南住建局就要求非必要不举办楼盘线下集中性推介、宣传营销、集中开盘、集中带客看房等聚集性活动，新房、二手房成交周期明显拉长，规模也因此同步缩减。据CRIC统计，2022年4月，济南新建商品住宅成交面积仅为35万平方米，环比上月下降四成，更显著不及去年同期。

  在楼市去化周期拉长下，济南的新房库存也明显拉升，进入拿地极有可能面临库存积压风险。同时，因受疫情影响，企业销售回款放缓，资金压力进一步增加。在上述因素的影响下，品牌房企对济南集中土拍参拍意愿不强，进而导致整体土拍热度走低。

  供地结构偏向外围、拿地门槛放松有限，亦是导致土拍遇冷的重要因素

  除了楼市成交疲软外，济南此次集中供应地块的质量不佳也是导致土拍遇冷的重要原因之一。结合供应结构来看，济南此次集中供地供应主力区域主要以外围区域为主，备受市场关注的高新核心区仅有3宗地块组团出让，整体供应质量相对一般。

  另一方面，济南此次土拍仍延续了此前多宗地块捆绑出让的方式，并且组团出让地块的配建要求也仍然较多，拿地门槛整体放松有限。以历下盛福片区组团地块为例，该组团涉及4幅商办、3宗住宅，总体量达55万平方米，起拍总价超38亿元；除了高总价门槛外，该宗地还要求配建回购商业用房、引入商业综合体、长租公寓及星级酒店等业态、引入央企山东区域总部等多重严苛条件，最终由中建城发底价竞得。部分地块仍具有配建租赁住房或缴纳租赁住房建设费用等要求，企业拿地成本仍然较高。在此影响下，济南首拍热度自然也难有所回温。

  无锡：楼市利好频出

  土拍门槛下调也难刺激地市回暖

  与济南相比，无锡本轮不仅挂牌数量少，且拿地门槛有所下调，还增加了预公告环节以降低房企的资金压力。但与济南土拍一样，在疫情的影响下，尽管楼市、地市多方面利好频出，无锡的土地市场也未能走出逆市行情，而是以7宗底价成交、1宗低溢价成交快速结束了首轮土拍。

  土拍政策持续宽松，通过地块预公告环节提振房企参拍积极性

  本轮无锡仅挂牌8宗地块，与2021年集中供地相比供应量明显下降，主要是由于目前在疫情影响下市场整体预期不如去年，房企在投资方面观望的心态较为强烈，如果大幅供地可能导致流拍率增高等问题。

  为保证市场的平稳运行，本次无锡土拍也增加了“预公告”环节，此前杭州、宁波、济南等城市已经率先开启了预公告。对于确有拿地意愿的房企，在预公告规定时间提交预申请并缴纳预申请保证金后，在后期可以以“现金+保函”方式补足剩余的正式竞买保证金，能够降低房企资金压力，提升房企资金灵活使用的能力。对于部分想参拍多宗地块、但受制于保证金压力的房企来说，无疑能够大大提升参拍意愿。

  除了预公告环节以外，本次无锡8宗地块设置的最高限价封顶溢价率整体为9.2%，与2021年相比最高封顶溢价率有所下调，政府控制地价、保证市场平稳运行的决心显著。

  其他竞拍条件上，与2021年并没有明显变化，依然采用“限价+摇号”的竞拍方式，限马甲、审查拿地资金来源等规则依旧。

  7宗地块底价成交，宅地地价较2021年有所下调

  从2021年首轮集中供地到本轮，无锡土拍市场热度呈现持续下行的走势。尽管本轮增设了预公告环节、且在“五一”节前无锡密集出台楼市利好政策，但依然未能大幅提升开发商的拿地热情。

  最终，本轮土拍延续了去年第三轮的低热度，大部分地块依然仅有1家房企报名参拍，以底价成交。仅有位于梁溪区的1宗定向销售用地有2个竞买人，最终由无锡宸达置业竞得，溢价率也仅有3.62%，该地块定向销售价为12600元/平方米，成交楼板价为6042元/平方米，仍有一定溢价空间。

  在整体底价成交的情况下，本轮土拍的地价较2021年有所下调：尤其惠山区的2宗商住地块，住宅部分楼板价与2021年周边成交的地块相比，平均下调幅度在2000元/平方米；此外经开区的三宗地块也有500元/平方米左右的降价。

  仅1宗地由民企竞得，地方平台公司包揽绝大多数地块

  从竞得房企来看，本次土拍具有参拍者少、民企少两大特点，8宗地块中仅有梁溪区定向出让用地由民企贵州大兴竞得，此外蓝城&古运河投资联合体拿下锡山区东北塘纯宅地。剩余6宗地块中，太湖新城发展独揽4宗，惠山国资拿下2宗。

综合而言，济南和无锡首轮集中土拍热度均不及预期，本地城投托底成为两城22年首轮集中土拍的主旋律。归根结底，两城首拍遇冷原因仍在于楼市成交萎靡不振，尤其是近期疫情多次反弹的背景下，新房去化速度明显放缓，楼市成交规模再度下行。销售回款不及预期下，房企拿地态度自然也偏向理智，因此，土地市场“倒春寒”也在情理之中。