[中房研协]上海首批集中土拍落幕，40宗地块全部成功出让

  【热点聚焦】

  6月8日，上海首批集中供地落下帷幕，40宗地块全部完成出让，总成交额为878.9亿元，起始总价为850.7亿元，平均溢价率为3.3%，总出让面积为210.51万平方米。该批次地块分两批成交，4宗“城中村”改造项目地块先于3月底成交，总成交额为44.18亿元；剩余36宗地块因疫情推迟至6月重启竞拍。最终，在为期五天的首轮土拍中，36宗地块全部成交，总成交金额为834.72亿元，其中，19宗地块底价成交，占比52.7%；达到中止价进入一次报价环节13宗，占比36.1%。共有32家房企获得土地，其中近八成是国企及央企。

  【热点评析】

  调整和优化土拍规则，缓解房企资金压力

  开拍前夕，上海优化了本批次地块的竞买规则：第一，取消了之前的“招挂复合打分入围”方式而采取挂牌方式出让，有效申请人即为竞买人。这一机制取消后，意味着所有申请的房企都有机会出价竞拍，在降低了房企拿地门槛的同时，也进一步实现了竞拍的公平化。第二，上海对监管账户监管期限起始时间和封存资金金额作了调整，土地监管资金由原来最高的130%下调至110%，以缓解房企参拍的资金压力。此外，在近期发布的上海五十条重振经济措施中，还明确了“允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款，优化土地出让条件，合理确定住宅用地起始价，降低商业办公用房自持比例”等措施，从而尽可能地降低拿地企业的资金周转压力，也赋予了房企更大的盈利空间，在一定程度上刺激了房企拿地的积极性，以促进土地市场的稳定健康发展，增强市场信心。

  土拍成交热度有所回暖，房企对上海楼市充满信心

  从上海首轮土拍的成交热度来看，在各种利好政策的加持下，地块供应所释放出的“诚意”均得到了应有的回应。6月初上海刚刚恢复正常生活生产秩序，在这样的背景下，土地能够全部顺利出让，甚至出现了同一幅土地多位竞买人的现象，表明了房企对上海市场前景所持乐观态度。具体来看，本轮溢价成交比例、溢价率相较上年第三轮有所提升。在本次36宗涉宅地块中，有17宗地块溢价成交，相较2021年下半年以来溢价成交的地块比例在逐渐上升。同时，在本次溢价成交的地块中，还有超过七成的地块触及竞拍中止价，进入一次性报价阶段。土地总体溢价水平自去年下半年起稳步回升，这说明上海土地市场经受住了考验，房企对上海住宅土地市场依旧充满信心。接下来随着首轮土拍的地块陆续开工，部分项目有望在年底实现入市，这部分新增供应量也会推动市场需求复苏，楼市有望恢复常态。

  成交区域分化明显，未来市场供应或以五大新城及郊区为主

  从分布区域来看，本轮土拍中环线内本次仅供应4幅地块，分布在普陀、徐汇、杨浦区；其余36幅地块主要分布在临港、青浦、松江、宝山等区域，本次集中供应在“五大新城”区域继续增加土地供应力度，上述区域住宅用地的大量供应是响应《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》中，对于五大新城区域“要加大住房用地供给、加快基础设施建设”的要求。

  拿地主力依旧为国企、央企和混合所有制企业

  本次首轮土地竞拍吸引了多家房企参与，其中20宗地的竞买人在2家以上，竞争最激烈的七宝镇古美北社区地块，吸引了6位竞买人8家房企参与。从竞拍者房企性质来看，央企、国企、混合所有制企业、民企以及地方国企均参与热情较高并且有所斩获，但拿地主力依旧为国企、央企和混合所有制企业，八成地块由央国企竞得，尤其在热门地块的争夺上，更是鲜有民企的身影出现。其中，招商蛇口以独自或联合体形式以117.7亿元斩获了4宗地块，分别位于徐汇斜土街道、普陀中山北路社区、闵行紫竹科学园及青浦西虹桥，成为本场最大赢家；建发房产与中国铁建，各有3幅地块落袋，并列第二；保利置业和金地也分别竞得1宗。此外，上海本土民企表现较为积极，大华（集团）、大名城、上海同润投资、上海佳运置业等均有斩获。