专题视点

  2022年，在房地产市场剧烈波动以及疫情等不可抗拒因素影响下，土地市场热度急转急下，即便是产业基础深厚、民营经济发达，经济总量居于三大经济区首位的长三角土地市场同样“冰凉”。不仅是区域内三四线城市土地成交几乎腰斩，二线线城市同样多是以底价成交、城投托底收尾。

  在此背景下，2022年末房企土储格局如何？较2020年有发生了那些变化？规模房企和本地房企的拿地策略又有何变化？进入2023年，在土地市场点状回暖之下，还有哪些城市值得房企重点关注？为此，本文首先就疫情之后长三角地区地市走向进行梳理；其次对长三角地区各房企的土储格局进行系统分析，并总结出各类房企的拿地特征和规模变化，最后，对典型企业的布局特征、拿地策略进行深度剖析，总结出各类房企的布局差异。基于以上研究，可以看出：

  长三角土拍率先回暖，强三四线城市同样竞争激烈。2023年1-4月长三角和大湾区平均溢价率均超7%，明显高于京津冀地区。上海、杭州、苏州、南京等核心城市土拍异常火热，强三线城市诸如湖州、温州等竞拍超百轮。

  头部房企长三角总土储优势凸显，招商、保利等持续增储长三角。绿地、保利、招商、万科和金茂等5家企业在长三角41个城市的总货值超过5000亿。部分规模房企加快了在长三角土地储备的速度，譬如招商、保利、金地、龙湖、滨江等诸多房企2022年在长三角的土储总额较2021年均有大幅增加。

  长三角布局上已经由“全覆盖”转向“精准布局”，房企持续在核心一二线加仓。碧桂园等以往全覆盖的企业布局城市众多但货值偏低，保利、万科、招商、金茂等长三角布局城市在20个左右但总土储货值较高。其中TOP30房企在核心城市总土储占到60%。

  综上所述，房企在长三角的布局呈现整体递减但局部火热的走势。一方面是大部分民企由于自身经营问题导致过去两年投资大幅锐减，长三角土储出现滑落，另一方面央国企凭借穿越周期的资金能力在长三角核心城市积极纳储。

  而长三角土储格局也由以往“全面铺排”进入到“精细布局”的格局。对于大部分民企而言，越不拿地越难卖，摒弃部分三四线僵尸库存的情况下，应加快核心三四线销售，对整体土储格局进行优化。

  榜单发布

  PART.01

  市场背景：市场复苏动能衰退

       长三角韧性相对更足

  作为经济基础好、发展潜力佳的三大城市群之一，长三角一直是众多品牌房企纳储首选。尽管当前长三角楼市因行业大环境调整，市场较去年同期明显降温，但横向对比其它区域来看，因产业发达、居民收入水平高，长三角购房需求仍相对充足，整体楼市表现也称得上“独树一帜”。

  1、长三角、珠三角土拍率先回暖，沪广苏杭宁等城市封顶成交再现

  2023年1-4月，受预供地新规影响，实际入市地块数量大幅减少，在2022年土拍已经降至极低位置下，2023年前4个月土地成交规同比降幅31%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低。

  市场热度方面，得益于上海、杭州、苏州、南京等热点城市核心板块集中出让，房企参与度大幅提升、竞争激烈，平均溢价率回升到7%左右，较2022年四季度增长5个百分点。整体而言，2023年1-4月土拍热度要显著好于2022年。其中，长三角和粤港澳区域表现尤为突出。以溢价率指标为例，两区域平均溢价率均超7%，明显高于京津冀地区。

       聚焦城市来看，在核心城市中，北京、上海、广州、杭州、宁波、苏州、南京、郑州、合肥等城市均在前四月完成了2023年首轮集中土拍。除郑州、长春外，大部分城市土拍均呈现了不同程度的回暖与火热。

  京、沪、广、杭、苏、宁、庐等城市触顶成交地块较前几轮大幅增加。尤其是上海，成交19宗地中15宗(近八成)有多家房企报名的地块均进入一次性报价区间。其中，热度最高的当属青浦西虹桥龙联路北侧07-02地块，参拍房企就多达20组，包括华润、中海、中铁置业、金新城&象屿、建发&联发、中铁建&越秀、华发&江苏海润、招商&南山、安徽高速、大华、国贸&葛洲坝&路劲、大家、绿城、保利发展、金茂、金地&西郊庄园、华侨城、万科、中天&天阳、碧桂园，最终该地块被华发&江苏海润联合体以19.19亿元竞得，溢价率8.98%，成交楼面价38689元/平方米。最终，上海2023年首轮集中土拍整体溢价率增至7.33%，创先2021年集中供地以来的新高。

  杭州表现也同样亮眼，2023年前4月已经完成四次土拍，其中归属于2023年集中供地已经拍了三轮，推出的35宗地中有22宗触顶成交，揽金494亿元，整体溢价率达9.3%，市场热度可见一斑。

  与此同时，长三角强三四线城市的土地市场也出现大幅升温，且好于其他区域。如湖州、温州、台州、嘉兴等城市均出现了百轮竞拍的高热现象，优质地块的竞拍热度逐渐回涨。以湖州湖新区凤凰湾板块凤凰东区单元FH-02-03-08号地块为例，该地块经历了202轮的竞拍才最终确定竞得人，最终由湖州玖和置业有限公司（得力地产）以89000万元竞得，成交楼面价8073元/㎡，溢价率高达31%。

  2、长三角城市库存压力相对较小，沪、庐人均库存在0.2m2以下（略）

  PART.02

       规模排行：头部房企优势凸显

       招商、保利等持续增储长三角

  （节选）

  受疫情和资金压力双重影响，大多数房企总土储规模都有不同程度的收缩，就连楼市表现相对稳健的长三角区域也不例外。CRIC统计显示，2022年规模房企在长三角地区的总土储货值超过10万亿元，较2021年减少了约1万亿元。

  不过，长三角地区仍是房企布局的重点区域，多数头部房企重仓长三角，土储规模较上一年明显增长，譬如招商、保利、金地、龙湖、越秀等企业2022在长三角的货值较上一年增量均在1000亿元以上。至于竞争格局方面，因上海、杭州等核心城市在产业发展、人口流入等方面看高一线、优势明显，因此整体竞拍热度较高，尤其是核心区的优质宅地僧多粥少。

  具体来看，2022年底，TOP30企业于长三角41个城市的土地储备货值和建面总量分别达10.3万亿元和4.6亿平方米；其中TOP10房企土储货值和建面总量分别达4.7万亿元和2.0亿平方米，占比均在四成以上。根据统计局数据显示，长三角三省一市2022年商品房销售面积达2.8亿平方米，按此来看，仅TOP30企业的货值可以支撑长三角未来约1.6年的销售。

  1、长三角需求韧性依旧，14家房企长三角土储货值超两千亿

  受疫情以及市场调整影响，长三角区域的楼市成交热度不及2021年。但横向对比其它区域来看，长三角区域楼市表现仍然最佳，尤其是上海、杭州、合肥等核心城市，新房消化周期都在6个月以下，楼市成交仍一定的热度。在此影响下，长三角区域也成为各大房企增储的首选。

  为了衡量各房企在长三角区域的布局概况，我们梳理了典型房企在长三角41个城市的土储情况（扣除已售未结转部分），结果发现：规模房企优势依然突出，并且呈现出积极扩张的趋势。

  2022年在长三角41城市中的总土储货值超过1000亿的房企有35家；其中在长三角总土储超过5000亿元的房企就有5家，分别为绿地、保利、招商、万科和金茂，介于2000和5000亿元之间的房企有9家，涉及融创、金地、绿城、龙湖、新城、滨江、碧桂园、德信和中海等规模房企。规模房企一般资金雄厚，也具有全局布局的特征，再加上长三角本身就是房企布局的“香饽饽”，土储总量遥遥  领先也在意料之中。

  2、头部房企规模优势明显，滨江地缘优势愈发突出

  具体来看，绿地、保利、招商、万科和金茂等5家企业在长三角41个城市的总货值超过5000亿，遥遥  领先其他房企。5家企业总土储货值占据长三角土储总额TOP30企业总和的34%，优势十分显著。其中，大本营位于长三角的绿地土储货值位列第一，2022年土储额高达6571亿元，不过纵向比较来看，较2021年减少了1197亿元；第二位为保利，2022年长三角总土储货值仍然超过5586亿，仅次于绿地。招商、万科和金茂紧随其后，长三角土储货值也均在5000亿元以上。

  长三角总土储货值超过2000亿的14家企业也多为2022年销售额TOP30房企。除了上文提到的TOP5房企，融创和金地的土储额也超过了4000亿元，规模优势也较为凸显。值得注意的是，碧桂园和长三角本土民企新城、中南，因资金流动性的压力影响，2022年拿地节奏均明显放缓。碧桂园在长三角的土储货值减量3149亿元，降至2350亿元，新城在长三角大本营的土储货值也较上一年明显收缩，不过仍在3000亿元以上；相比之下，中南规模收缩最为显著，在长三角土储总货值降至1244亿元。

  在土地储备超2000亿的房企中，主要有两类值得关注：

  第一类是在全国全面布局的规模房企，长三角区域的土地储备占比多在35%以下，典型如中海、保利发展、万科。这些房企经过多年的发展，已经实现全国化的布局，因此长三角地区的土储占比也相对偏低，如保利在长三角区域内的土储占比均仅有24%，相对其它规模房企偏低。分城市来看，保利在长三角的布局主要是以一二线城市为主，2022年保利发展在上海、南京、合肥、杭州、苏州、宁波的土储总额占长三角的93%，其中上海就高达41%；三四线城市多集中在温州、芜湖等少数强三线城市，比重均不超过5%。2023年前4月，保利仍在长三角积极拿地，参与了上海、杭州等核心城市的集中供地，仅以上海为例，在上海首轮集中土拍中将宝山大场、闵行莘庄2宗地块收入囊中，足以可见其对长三角区域的看重。

  第二类为深耕长三角的房企，尤其是浙系房企，在长三角的土储货值方面表现抢眼，譬如滨江，作为本土企业，对区域内市场熟悉度、深耕程度、以及良好的政商关系，使得其在长三角一体化土储竞争中具有一定先天优势。典型如发源于杭州的滨江，2022年在长三角区域内总土储货值高达3012亿，占其总土储占比的98%。作为浙江知名房企，滨江的土储布局高度集中于浙江省内，尤其是大本营杭州。新的一年，滨江也持续深耕浙江区域，并在杭州2023年前三轮集中土拍中表现亮眼，以74亿元的总金额独自或联合斩获7宗优质地块，成为最大赢家。

  总体而言，在长三角一体化中占据先机的主要是来自部分规模房企和地方性企业。前者全国化布局多年，后者地缘优势明显。在房地产整体市场表现不佳的当下，需求韧性较佳的长三角地区成为房企增储的首选，届时这些土储将成为企业规模稳健增长的有力保障。

  3、招商、保利、金地、龙湖等长三角布局扩容，碧桂园显著收缩（略）

  PART.03

  布局差异：“全覆盖”转向“精准布局”

       核心一二线持续加仓

  （节选）

  行业持续处于低位运行状态中，2022年在长三角投资成为相对“保险”的选择，仍在保持投资动作的企业大多加重了在长三角的投资比例，而具体的布局则更聚焦于核心城市、核心地块。“全覆盖”式的布局思路逐渐转换为“精准布局”，在保持土储总量较高的前提下，优化土储结构，成为大部分仍在投资企业的共识。

  1、绿地、碧桂园长三角“全覆盖”，央国企布局城市均衡货值高（略）

  2、 土地储备格局分化，6个核心城市总货值占比达68.5%

  从总体的分布情况来看，在长三角市场整体发展相对其他城市群更为均衡的前提下，典型房企在长三角的总土储能级分布也相对均衡：一线城市占比27%、二线城市占比42%，三四线城市占比也达到31%。

  但若按照行政区域划分，上海虽然只是一个直辖市，总货值占比却达到27%，接近三成；江苏省总土储占比39%，浙江省总土储占比27%，而安徽省的总土储占比仅有7%。

  安徽省的占比较低，一方面是由于典型企业布局安徽的力度不如另外两省强，另一方面也跟区域市场均价有关。在这两个因素的影响下，房企的土储格局也在进一步分化。

  细化至城市层面，分化程度进一步凸显：

  除上海总土储货值占27%以外，南京、杭州和苏州总土储货值占比也达到了10%左右，其次宁波、合肥分比为4.8%和4.5%。在长三角的41个城市中，典型房企总货值的68.5%集中在6个核心城市之中。剩余的35个城市仅占总货值的31.5%左右。

  且从总货值占比TOP20的城市来看，除上海以外，江苏省和浙江省各占9席位，安徽省则仅有合肥一个城市进入前20。

  3、13家房企在长三角投资停滞，土储格局有待优化（略）

  4、国央企提升布局力度，本土房企坚持深耕聚焦

  而两年持续拿地的房企主要以规模央国企为主，包括招商、保利、中海等广泛布局全国的龙头房企，以及万科、建发、越秀等外来的地方国企。与此同时，持续深耕长三角区域的绿城、滨江等投资也相对积极，尤其滨江是少有的2022年投资额度高于2021年的民企。

  虽然均在持续布局长三角，但持续拿地的房企也主要可分为三类：

  第一类为过去两年重仓长三角的房企，多为深耕型本土房企，如滨江、绿城、等，此类房企近两年在长三角拿地金额占比均在高位，众安集团的投资更是全部集中于长三角区域；

  第二类则是在全国范围内持续拿地，整体投资力度较大，在长三角投资的力度也同样优越，多为龙头房企中的央国企，例如招商、金茂、保利等，长三角拿地金额占比在40%-60%左右；

  第三类则是外来地方国企，例如越秀、华发、厦门建发等虽然大本营并不位于长三角，但在过去一年中逆势积极扩张布局，增强土储、优化结构，例如建发和越秀2022年在长三角拿地金额的占比较2021年更高，明显提升了长三角在其布局中的战略地位。

  滨江集团：持续深耕聚焦杭州，进一步巩固市场份额

  过去两年，在民企投资整体受挫下行的环境下，滨江仍然在杭州的历次集中供地中均有不俗表现，进一步积极巩固在长三角（尤其杭州）的市场份额。截止2022年末，滨江的总土储中有66%位于杭州，较2021年末提升11个百分单，深耕聚焦的战略进一步凸显，另外26%位于浙江省内其他城市，省外则仅有8%。

  结合近两年滨江的投资布局来看，在市场大范围下行、不确定性增加、其他房企投资持续收紧的情况下，滨江进一步聚焦杭州的意图更加明显：

  2021年滨江在杭州以外的金华、湖州、台州等其他省内城市各有新增，在省外的广州、南京也有新增拿地，在杭州新增的土储建面占年度总新增的39%；

  而到了2022年，除了全资收购阳光城一个子公司以外，滨江通过竞拍和并购的方式共获得39个项目，其中38个都位于杭州，在杭州新增的总土储建面占比高达96.5%。

  越秀地产：立足深耕粤港澳，外拓更加偏好长三角（略）

  保利发展：全国广泛布局，2022年明显加大长三角纳储力度（略）  

  PART.04

  总结   

  （节选）

  综上所述，房企在长三角的布局呈现整体递减但局部火热的走势。一方面是大部分民企由于自身经营问题导致过去两年投资大幅锐减，长三角土储出现滑落，另一方面央国企凭借穿越周期的资金能力在长三角核心城市积极纳储。而长三角土储格局也由以往“全面铺排”进入到“精细布局”的格局。对于大部分民企而言，越不拿地越难卖，摒弃部分三四线僵尸库存的情况下，加快核心三四线销售，对整体土储格局进行优化。

  1、预期修复由点至面，土拍热度能否延续仍有赖于楼市回暖情况

  就2023年市场走向而言，我们认为首先还是要土地市场、新房市场、二手房市场三方面形成修复预期的合力。不过考虑到各城市以及各城市内部的库存压力存在较大差异，购房者的预期修复也需要经历由点至面的较长过程，就库存压力的缓解情况而言，也需要经历分批次、由点至面的过程，目前上海、杭州等城市地市、楼市量价指标已经出现点状回升，下一步带动南京、西安、长沙、宁波等城市的热度回暖，最后再推动长春、大连等地优质区域库存压力修复。

  整体而言，市场仍然需要温和的政策面持续保驾护航，行业舆论环境也需要正确客观的声音，特别是对于狭义、广义消化周期均处于高位的城市而言，为了修复市场信心、激活市场热度，仍然需要保证优质板块的土地供给和新房供应，库存指标不可避免地出现继续上升，即便是相对优质板块也不免会出现“指标性的阵痛”，远郊配套缺失板块、供求错配的小面积段更加需要较长时间的调整和消化。

  市场热度方面，虽然2022年出台了较多行业利好，其中不乏力度较大的“三支箭”等放款房企融资的组合政策等，但效果来看，无论是“救市场还是救企业”效果均不明显，只有部分核心城市、优质地块持续高热，土地市场分化的现象依然存在，企业端投资全面回暖仍难度颇大。

  展望未来，在政策宽松以及优质地块的加持下，接下来核心城市首轮土拍热度会较2022年有所上升，但上半年投资压力依旧不然小觑，土拍市场热度能否延续，仍需要根据楼市回暖情况来做进一步判断。

  2、长三角投资比重整体提升，房企收缩聚焦核心城市（略）

  3、深耕房企土储重围仍需优质土储，积极介入代建、保障房（略）