导语

  半数“高价地”地价处于“山顶”，超三成地块接近清盘。

  ◎  文 /谢杨春、吴嘉茗

  专题视点

  纵观集中供地之后土地市场的走势，热度一路走低，底价成交、流拍层出不穷，即便是2023年以来，在优质地块的推动下，部分城市热度回升，封顶摇号比例大幅增加，但仍是呈现局部火热、整体偏冷的格局。这与过去三年（2019-2021年上半年）高价地频出形成鲜明对比，彼时企业仍在不断扩张，尤其是在首轮集中供地中民企、央国企都大肆在核心城市挣抢土地，产生不少高溢价、高价地，其中不乏今天已经爆雷的企业。

  时至今日，这些“高价地”情况如何，关系到企业业绩增长甚至是部分企业资产出售的情况。一方面这些地块是企业销售的重中之重，另一方面也是能够“断臂求生”的出路之一。

  PART.01

  2019-2021上半年“高价地”频出
长三角占一半

  2019年-2021年上半年，商品房销售数据持续上行、房企持续以“高周转、高杠杆”作为主要运营方式，追求高速扩张。多重因素叠加的影响下，土地市场同期也十分高热，多家房企积极拿地，高溢价拿地之下“地王”频出。

  一、近三年拍出近400幅“高价地”，64%集中在2020年至2021年上半年

  2019-2021年上半年，受制于政策打压以及市场走弱，房企投资总量虽逐年下滑，但企业在局部热点城市整体保持积极、踊跃的纳储意愿，而百强房企拿地销售比基本维持在0.35左右，显著高于2021年下半年、2022年。

  这段期间内，全国土地成交楼板价则基本保持上行走势，且溢价率维持近5年均值之上，部分市场较热的城市的单价、总价地王频繁被刷新。

  鉴于此，我们统计了2019年至2021年上半年含宅经营性用地成交中的“高价”地块，以进一步研究其现状。

  从2019年到2021年上半年，CRIC重点监测的300城成交含宅用地接近7万幅，参考成交总价段、成交溢价率的幅数分布来看，89%的地块成交总价在5亿元以下、96%的地块成交溢价率低于5%。因此，在综合考虑房价、周边地价等因素范围后，本专题所研究的“高价地块”的定义需符合以下4个条件：

  1、成交溢价率高于5%；

  2、地块成交总价高于10亿；

  3、该地块成交时，平均楼板价在当时3km范围内最高

  4、地块、对比地块均仅统计含宅用地

  根据筛选条件，符合要求的“高价地块”共计411幅，按成交时间的分布来看，2020年下半年至2021年上半年，是高价地块产生的高峰期，64%的高价地块产生于这一时间段。

  其中2021年4-5月份正值集中供地推行后的首个集中出让期，房企在核心城市供地的刺激下拿地积极性大幅提升，这两个月分别产生了46幅、32幅高价地块。

  二、“高价地”长三角占比近六成，三四线市区受青睐

  在样本“高价地”中，位于一线城市的占比为10%，二线、三四线城市占比分别为48%和42%，由此可见，低能级城市是“高价地”聚集地。一方面由于三四线出让土地数量的绝对值更多，另一方面则是在过去几年土地价格快速上升中，部分房企投资下沉所致。

  按区域分布来看，长三角聚集了57%的高价地块，中西部、珠三角和环渤海区域分别占比为21%、13%和9%，足以见得在2019年市场已经出现调整苗头的情况下，房企对于长三角市场的关注度依旧较高，作为投资的要塞，房企意愿付出更多成本纳储。

  城市层面，宁波在2019年-2021年上半年中共产生了42宗高价地块，成为全国高价地块最多的城市，总建面高达508万平方米；其次成都、武汉均有20宗以上的高价地块，武汉的高价地块总建面也较高，达到483万平方米。

  此外，在集中供地中表现相对热门的城市如杭州、上海和北京，分别产生了19宗、17宗和9宗高价地块。相较之下，北京上海等一线城市原本地价就更高，且土地资源稀缺，所以新增高价地块的绝对值不如宁波、成都、武汉等城市。

  细化到高价地块的区位，其中一线城市郊区产生的高价地块更多，二线、三四线城市的高价地块更多位于郊区。说明在2019年-2021年上半年，一线城市的郊区、二线和三四线的市区，都被房企视更为值得的区域。

  综合来看，能级越高的城市，郊区出现高价地块的可能性越高，经济能级越低的城市，价值则更集中于市区，尤其在三四线城市，市区出现高价地块远多于郊区。

  PART.02

  半数“高价地”地价处于“山顶”
超三成地块接近清盘

  在2019年-2021年上半年所产生的“高价地”中，有近半数地块的地价处在山顶，近四成地块此后周边地价呈现下降趋势。从开工情况来看，由于拿地时间相对较早，因此七成地块已经全部开工，且33%的“高价地”已经接近清盘。

  一、稀缺地块仅占9%，46%“高价地”地价“高位站岗”

  综上所述，我们认为高价地块的产生主要包括两方面原因：

  一是由于地块自身足够优质、或为一线城市核心区域的稀缺地块，后期能产生非常大的销售业绩；另一方面则是在市场热度的带动下，许多房企以扩张为第一需求，不惜高价拿地，甚至频频出现“面粉比面包贵”的情况，此类地块后续则容易面临项目亏损的情况。

  根据高价地块成交后，周边3公里范围内后续的土地成交情况来看，可以将高价地块主要分为4类：

  稀缺资源地块：地块周边3公里范围内后续（截止至2023年4月初，下同）无地块成交或成交楼板价均高于该地块；

  周边地价呈上涨趋势地块：地块周边3公里范围内后续成交地块楼板价上涨幅数 > 下跌幅数；

  山顶站岗地块：地块周边3公里范围内后续成交地块楼板价均低于该地块；

  周边地价呈下行趋势地块：地块周边3公里范围内后续成交楼板价上涨幅数 < 下跌幅数。

  值得一提的是，纯稀缺地块仅占9%，周边地价持续呈上升趋势的地块只占6%，也就是说，所有高价地块中，合计仅有15%的高价地块最为优质，剩余85%的地块或地价高位站岗，或周边地价整体呈现下行趋势，当时高价竞得的地块在土地成本上有较大的劣势。

  结合高价地块所处的区域来看，显然稀缺资源地块和周边地价持续呈现上涨趋势的地块中，位于市区的比例更高；反之，高价站岗的地块和周边价格下行的地块中，位于市区的比例低于前者。

  虽然市区也有高价地块呈现出站岗或后续地价下行的趋势，但是在周边配套更齐全、区位优势更加稀缺的情况下，市区地块的“保值”比例更高。

  二、九成高价地块已开工，中西部区域开工率最低

  经过梳理，411宗高价地块目前有91%地块已经开工，全部开工和部分开工占比分别为85%和6%，仅剩9%未开工。由于高价地块统计时间截止至2021年6月末，至今已经长达近2年时间，截至目前仍未开工的高价地块，土地闲置时间已过长，值得注意。

  对比地块的开工情况与所处能级、大区以及具体区位来看，各类高价地块的开工率（含全部开工和部分开工）有所不同：

  按能级看，一线城市的高价地块已经全部开工，主要由于一线城市土地成本相对更高，如果不及时开工则产生的财务成本巨大。二线、三四线则开工率则分别为91%和90%；

  按大区看，长三角和珠三角的高价地块开工率最高，分别达到96%和94%，其次环渤海和中西部比例分别为87%和80%，以此来看，楼市更加活跃、经济基本面更好的大区，企业的开工意愿更足，对销售预期看高一线。

  按地块所处的具体区位看，市区地块开工率为91%、郊区地块开工率为92%，地块的具体所处区位与开工率的关系不大。

  具体到城市层面，宁波、武汉、成都、上海、广州等许多城市的高价地块开工率已经达到100%，杭州、重庆、绍兴、盐城等城市的高价地块开工率也达到了90%左右。

  反之，西安的高价地块开工率仅有36%，较多的高价地块在拿地后没动工，项目推进缓慢。

  按照上一节中，对高价地块的分类来看，四类地块中纯稀缺资源地块的开工率最低，仅有86%，其他三类地块的开工则都在90%以。

  尤其周边地价持续上涨的高价地块开工率最高，达到96%。周边地价仍在持续攀升，说明地块所处板块、区域的楼市表现相对坚挺，对地块的开工也有积极影响。

  三、两成高价地块已接近清盘，仅剩3%未开售（略）

  PART.03

  24%“高价地”在出险房企手中
建面销售进度近50%

  从企业角度来看，过去三年内高价地主要被民企所得，占比近50%（包含联合拿地），且多数地块地价属于“高位站岗”，其中出险房企手中“高价地”占到24%，融创、碧桂园、德信等超过10幅，央国企中，绿城、万科、中海、华润等“高价地”较多。销售层面而言，已开工高价地块数量较多的有中海、绿城，两家房企高价地块项目的成交金额已经能够覆盖土地成本。

  一、半数“高价地”被民企所得，融创、碧桂园超过10幅（部分略）

  从克而瑞统计的411块“高价地”拿地企业类型（初始拿地企业）来看，民企是绝对主力，高地价幅数占到全部的48%，这也是过去三高模式下民企快速发展的缩影，其中其中融创、碧桂园、德信近三年拿的“高价地”均超过10幅，远超其他民营企业。地方国企和全国化的央企则分别占到24%和18%，以万科、保利、华润、中海、绿城为主。

  此外，有6%的地块是通过联合拿地竞得，主要聚焦在一二线以及长三角核心三四线城市如徐州、绍兴、扬州等。即便是联合拿地，同样是以民企参与为主，民企强强联合、“民企+国央企”的组合体占到联合拿地的72%。因此，实际算上联合拿地中民企组合体，近三年我们统计的“高价地”中有过半数地块被民企所得。

  民企与国央企拿地偏好仍有较大差异。一方面体现在城市能级的选择上，民企倚重三四线，国央企聚焦一二线。

  例如碧桂园、中南、中梁等民企，超过半数的高价地块都在三四线区域，其中碧桂园共有7宗（独立拿地）高价地块，5宗位于三四线，分布于长三角的丽水、宿迁、泰州、义乌和环渤海的临沂。中南共有6宗高价地块（独立拿地），仅有1宗位于二线城市宁波，其他5宗则分别位于晋江、莆田、绍兴和宿迁。中梁的5宗高价地块（独立拿地），则有3宗分别位于上饶、徐州和义乌。

  反之，央企的高价地块则极少出现在三四线城市之中，例如华润、中海分别有11宗、16宗高价地块（独立拿地），但位于三四线城市的仅有3宗、2宗。招商蛇口、中国铁建则没有位于三四线的高价地。

  另一方面，在拿地时机上，国央企在集中供地后所拿“高价地”（实际是首轮集中供地）较多，而民企“高价地”更多是集中在2020年，即集中供地出台的前一年，也是市场发生重要转折的一年。

  值得注意的是，随着房地产市场直转急下以及企业面临的资金危机，导致企业“爆雷”“躺平”等现象层出不穷，生存危机之下部分企业也采取了“断臂求生”的措施，将此前高价地转让退股或引入合作方。诸如2020年成都天府新区一宗地，以成交楼面价17299.4元/㎡ +1%无偿移交租赁住房比例被德信竞得，随后德信将51%的股权卖出给弘阳。而弘阳也在2022年，向招商蛇口、南国置业转让广州一个项目公司的股权及销售贷款，该项目是弘阳联合招商在广州2021年首次集中供地中所拿。

  因此，从截止到2023年4月最终股权结构上来看，呈现出两个特征：

  第一，“高价地”依旧有50%在民企手中，且民企拿地企业数量多但梯队差距小，主要集中于融创、碧桂园、中南、旭辉等企业，而央国企目前“高价地”比例同样达40%以上，但梯队差距颇大，绿城、万科、中海“高价地”幅数超过20+（含联合拿地、合作开发）。

  第二，结合上文可比地价变动来看，大部分房企“高价地”的地价都位于历史高峰。诸如绿城、荣安、旭辉、阳光城等近三年所拿“高价地”中，有超过60%的地块地价位于“山顶”，一方面相较之后企业在同区域拿地而言，利润空间缩小，另一方面在市场下行阶段，地块本身的盈利也会受到限制。而碧桂园、中南、中国铁建等企业高价地中有超过70%地块处于地价震荡下行的区间，整体土地性价比相对客观。

  由于高价地块主要产生于是从市场高热、房企整体高周转高杠杆运营的时期，因此当时部分高价拿地的房企后续出现了现金流危机、债务违约等情况。据cric统计来看，2019年至2021年上半年产生的高价地块中，有24%在出险房企手中（按幅数）。

  二、合作拿地项目开工率最高，出险房企开工率也达96%（略）

  三、中海、绿城等高价地块土地成本已收回，大部分项目普遍盈利难度高（略）

  PART.04
总结

  过去三年（2019-2021年上半年）高价地频出与集中供地流拍、城投托底形成鲜明对比，也是房地产发展模式转变、企业投资策略转变的“缩影”，主动降杠杆、谨慎投资、追求利润之下未来拿地将愈发趋于理性。

  一、“高价地”是一把双刃剑，但难成出险房企“救命药”

  从过去三年企业所拿高价地来看，央国企与民企均占到40%以上，但实际情况来看，虽然整体都是以地价“高位站岗”为主，央国企拿地更多集中在一二线以及市区，民企尤其是出险房企拿地多为三四线。且就开盘销售的情况而言，尽管“高价地”开工率都在90%以上，中海、绿城等已经实现土地成本的收回，其中不乏“高位站岗”的高价地及时变现。

  因此，我们认为，过去三年企业手上的“高价地”是一把双刃剑，对央国企来说，无论是资金成本的优势还是地块质量“兜底”，亦或是产品打造能力、品牌影响力，都是这些“高价地”有力的背书，有助于这些高价地在当前市场溢价销售。一二线市场的抗风险能力显著高于三四线城市，需求、购买力均可看高一线。即便是部分“高位站岗”的地块也能凭借区域市场的复苏回暖走量或实现良好的业绩，对于未来央国企的业绩形成有力支撑。此外，央国企手中仍有不少“高价地”属于稀缺地块，极好的位置以及周边供应的紧缺都是项目去化的保障。

  但对于民企，尤其是出险房企来看，已经开工的高价地销售的相对艰难，一方面是多数地块地价位于区域最高点，且多数在三四线城市，盈利空间本身较为狭窄甚至亏本，再叠加区域市场的不断走弱，尚未售罄的项目不容乐观。另一方面，多数出险房企深陷资金泥潭，不仅影响到开工销售的进度，也影响未来销售的“口碑”。此外，不足一成的高价地尚未开工，出险房企想要靠卖项目“回血”难度颇大。

  综合而言，从2023年集中供地优质地块“僧多粥少”、三四线土地无人问津，以及国央企主动、民企弱复苏来看，未来国央企凭借自身的资金优势和土储优势，市场集中度将不断走高，对于出险房企，在现阶段大部分开工在售情况下，“高价地”也难成为断臂求生“良药”。

  二、锁定成本下未来难有“高价地”，房企投资趋向理性（略）