10月27日，杭州和南京同日进行了购房新政落地后的首次集中土拍，两个城市的土地市场热度基本一致，市场热度均进一步下滑。杭州挂牌4宗地均成功出让，其中1宗触及最高限价摇号成交，其余三宗底价成交，整体溢价率仅有0.82%，溢价率降至集中供地以后历史低位；南京挂牌的12宗地也均顺利出让，但12宗地中仅有1宗摇号（刷新南京楼板价历史第二高，仅次于葛洲坝地块），其余均为底价成交，并且均被城投托底，土地市场依然凉意弥漫。

  01

  杭州供应规模处于历史低位、南京基本持平

  供地质量较上批次均明显下降

  本次杭州共拿出4宗宅地，总建面仅30.83万平方米，从出让幅数、总建面两方面来看均是今年以来供应量较低的一次（幅数与第8批次相同，建面略高于第8批次）。按区域分布来看，杭州本次供应地块遍布4个区域，包括上城区、萧山区、余杭区和临安区，从地块区位上，都不是摇号热门板块核心区位，供地质量明显下降。

  南京本次共出让12宗宅地，总建面93.6万平方米，建面上与第6批次体量相当。与6批次挂牌地块相比，本次核心区地块减少，以低密宅地为主，容积率最低1.15，最高只有2.2。区位上来看，河西中推地1宗（G55地块），该地毗邻绿博园滨江观光带和应天大街高架，拥有开阔的观江视野，且地块紧邻地铁10号线绿博园站，以及在建地铁9号线上新河站，区位优越、交通便利、配套完善，是本轮土拍争夺的焦点。

  
      02

  杭州1宗地摇号、成交热度降至历史低位

  河西G55地块刷新南京楼板价TOP2

  尽管继中央发布信贷、降首付等新政后，宁、杭两城相继跟进、放松限购，但在当前的环境下，楼市更多的是改善性需求的释放，对于刚需板块，实际起到的作用有限，楼市增长依旧乏力，加之供地质量整体欠佳，宁杭本次土拍热度处于低位也在意料之中。

  从最终土拍结果来看，竞拍热度冷热分化显著。

  杭州挂牌的4宗地除萧山南站1宗地块摇号成交外，其余三宗均底价成交；摇号占比仅有25%，在今年已经进行的12轮次集中土拍中处于历史最低位。整体溢价率为0.82%，在杭州已经完成的12轮次集中土拍中，也处于历史低位。

  具体地块来看，萧山南站容积率仅有1.2，加之紧靠萧山老城区，配套辐射带动作用强，且具备北干山、南侧靠水系，符合改善型的低密产品要素，适合打造叠墅类产品；同时萧山南站是综合交通枢纽，还规划有总部商贸集群等产业，未来也有进一步的人口导入预期，加之起拍总价仅有3.3亿元，资金压力在大多数房企的可承受范围内，即使摇号成交，楼板价也仅有19672元/平方米，参考其35400元/平方米的新房限价，地房比仅有56%，房地差接近1.6万元/平方米，盈利空间和去化仅有良好的预期，因此摇号成交也在意料之中，最终创都集团在43家竞买人中脱颖而出，成为全场最佳幸运儿。余下的笕桥、西动车所上盖、临安锦南等3宗地块均底价成交。

  南京第七批次集中土拍与杭州表现十分相似，挂牌的12宗地中，除地块质量较佳的建邺河西G55地块摇号成交外，其余11宗地块均底价成交，土地市场依然凉意正浓。

  具体来看，建邺河西G55是南京本轮集中土拍起拍单价和总价最高的地块，出让面积7.2万平方米，起始价60亿元，起始楼面价37803元/平方米，该地块紧邻南京绿博园，周边配套齐全，高端项目云集，市场整体存量见底，去化预期较好。经过22轮竞拍，建邺河西G55号地块竞拍至摇号环节，最终以69亿元、43473元/平方米成交，最终绿城成为幸运儿。该地单价超过了南京第6批次摇号成交的G53号地块（单价43253元/平方米），刷新南京单价TOP2记录，也是今年以来成交单价最高的地块。

  其他地块则均为底价成交。由于G55地块体量大，起拍价占本批次集中土拍总价的比重高达44%，使得平均溢价率升至6.5%，较第4、5、6轮次集中土拍溢价率略有提升。

  03

  两城盈利空间较上一批次均有所提升

  远郊低去化项目房企参拍热度急剧下滑

  杭州本次成功出让4宗地块的平均地价房价比为0.44，平均房价地价差达到18873元/平方米（含装修价格）。单从盈利空间上来看，本轮集中土拍成功出让地块盈利空间较前几轮明显提升，整体来看盈利空间表现较佳。尤其是三宗非摇号地块，地房比更是仅有0.4，房地差更是高达19921元/平方米，盈利空间更大。

  但是受大市场环境的影响，楼市成交规模逐渐收缩是大概率事件，尤其是远郊刚需项目，去化流速明显放慢，因此房企参拍积极性明显下滑。

  由于南京已无销售指导价，对比成交地块的周边售价来看，本次南京主城区成交的7宗纯宅地平均地价房价比约为0.55，平均房价地价差约为17021元/平方米，与上一批次基本持平。

  其中本次最热门的建邺区G55号地块，成交楼板价为43473元/平方米，地块周边新房较少，小区有奥体新城青桐园、金基汇锦国际、莱蒙水榭春天等，二手房价格在5.4万/平方米左右，该地块出让面积庞大，与绿博园滨江观光带一路之隔，未来产品或将拥有开阔的观江视野，项目去化速度相对较佳。

  杭州和南京的冷热持续分化证明了在目前市场环境下，房企拿地除了盈利空间以外，更加看重项目未来的去化难度，核心稀缺资源的热度依然居高不下，位置相对较偏的地块即使盈利较佳，但大概率难逃被托底的命运。

  04

  运气爆棚、宁杭各1宗摇号地块均被民企竞得

  南京土拍依旧以城投为主

  杭州本次土拍热度创下集中供地以后的新低，整体溢价率仅有0.82%。从成交结果来看，国央企、民企、城投均有拿地。国企和城投拿地金额占比分别为40%和46%，国央企的资金实力雄厚依然凸显。值得注意的是，唯一的一宗摇号地块被民企——创都集团摇中，在43家竞买人脱颖而出，可谓本场土拍“最佳幸运儿”。

  具体来看，省交投&西站枢纽开发&上铁地产以底价19.69亿元竞得杭州西动车所上盖地块，是杭州今日拿地总价最高的房企，华发以底价17.08亿元竞得笕桥地块。民企除本场最佳幸运儿——创都集团以3.68亿元摇中萧山南站地块外，宁海华联纺织有限公司也以底价2.76亿元竞得临安锦南地块。

  南京今日土拍，除建邺河西55地块被绿城以69亿元的价格摇中外，其他地块均为底价成交。与南京第六批次城投几乎包场一致，本轮土拍除建邺河西G55地块外，其余地块竞得者均是城投平台。

  综合来看，购房新政落地后的首次集中土拍，两个城市命运大体一致，冷热分化、凉意加重。两城均仅有1宗核心优质地块摇号成交，其余地块均底价成交。杭州表现稍好，除摇号地块被民企竞得外，临安锦南地块也被民企底价竞得；南京表现稍逊，除绿城摇中的河西G55地块外，其余11宗地块均被城投托底。

  昨日成都也进行了集中土拍，7宗地块中有4宗地块摇号成交，2宗地块底价成交，1宗地块溢价成交，平均溢价率为8.4%，摇号成交地块比重明显高于宁杭两城。究其原因，一方面，成都本轮集中土拍是“926”新政的首拍，由于取消了住宅清水限价、装修限价及二手房指导价，为开发商留足利润、调动拿地积极性，土拍市场再度向市场化过度；另一方面，成都本次集中土拍参拍地块质量较佳，出让的地块主要位于核心主城区，区位条件和地块价值优质，分别位于金牛、成华、天府新区，新六区和郊区新城各1宗。如此来看，当下土地市场热度的维系既要有土地质量的保障，还要有高利润的预期。

  日前，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。各省市也已快速跟进，济南、合肥、厦门、成都等至少四个热点城市的土拍规则已有所调整，部分待出让地块不再限制土地上限价格，重回价高者得。在当前的供求关系之下，只有土地市场可能重新回到市场定价阶段，在优质地块的带动之下，土地市场热度才有进一步提升的可能。