[睿意德]土地市场再现风云 分化趋势初露端倪

  2014 年以来，土地市场一改2013 年底的全面火热态势， 出现各地冷热不匀的局面。在北京、上海、广州等一线城市延续地王热的同时，南京、杭州等二线城市却遭遇了地块流标。楼市方面，根据国家统计局发布的数据，1 月70 个大中城市房价的同比和环比平均涨幅双双出现了收窄。

  从近五年的土地出让情况来看，2013年土地出让金额高达41,250万亿元，不仅同比大增45%，更是创下2009年以来的新高，全国土地交易价格全面高涨。

  对比春节前后土地市场成交反差，RET睿意德商业地产研究中心认为，全国土地市场分化趋势已初露端倪：

  一线城市土地成交火爆，房价涨幅预期小幅回调。

  北京、广州热地拍卖，单日拍卖成交金额分别达109亿元和155亿元，创下单日土地拍卖新高。

  上海、北京、广州上演房企夺地大战，接连拍出地王，溢价率高涨。上海闸北大宁325街坊地块，溢价率高达111.59%，成为上海新一轮地王；北京丰台西局村的泰禾集团地块，也以48.1%的溢价成交。

  根据国家统计局发布的70大中城市住宅价格指数，数据显示，2014年1月北上广深四个一线城市同比涨幅比去年12月份均有所回落，分别回落1.8、1.0、1.5和2.1个百分点。

   二、三线城市遇冷，高库存城市将陆续降价。

  南京、杭州等二线城市地遭遇土地流标，成交地块中，以底价成交的比重有所增长，占50%以上，出让现场显得较为冷清，并未出现高溢价的激烈竞争。

  杭州楼市出现降价潮，首轮降价楼盘多达八个，降价幅度亦高达20%-30%。杭州楼市的降价主要是由于高库存引发的，据数据显示，2014年1月底，杭州商品房库存突破12万套，远远超过四个一线城市，比去年同期增长45%。

  大型房企领跑地市，中小房企预期跟随。

  从拿地企业来看，中海、中化方兴等央企倚仗最强经济实力出手频繁，而龙湖、金融街等实力房企亦一掷千金获取优质地块。据《中国经济网》数据显示，2014年1月1日至2月17日，十大标杆房企共计斥资639.3亿元购地。其中，一线城市土地储备购地支出为369.4亿元，占比达57.8%。

  一线城市和典型二线城市都是房企战略布局的重点区域，虽然地价相对较高，但可以加快周转进而提高利润。总体来看，目前土地市场最为活跃的是大型房企，作为标杆企业，预期中小型房企也将跟随入市。

  土地类型成交分化，宅地火热商用遇冷。

  在各地退出的挂牌地块中，住宅用地依然深受开发商追捧，成交持续火热，除了溢价率竞相走高外，相同片区的纯宅地成交价格较商住用地高出约10%-15%。

  在南京和杭州的流标地块均为纯商业用地。导致流拍的主要原因是，这两块商业地块价格较高，而且对竞买人有着较苛刻的附加要求。与宅地相比，非中心地段的商业地块对开发商的吸引力较低。

  土地市场预期转淡，成交量价或双双回落。

  多城市政府加大了拍地配建保障房的比例，抑制土地价格持续上涨。南京“拍地新政”中明确表示，今后南京土地出让将采取“限地价、竞配建保障房面积或资金”的方式出让。

  兴业银行明确停办房地产夹层贷，在楼市新政出台之前，将暂停办理房地产供应链金融业务。这表明银行方面已对房地产业务可能出现的风险采取谨慎措施，对后市难以乐观，或静待两会后再作决策。