导语

  前三季度预供地完成率仍不及七成，仅沪、深、蓉等少数城市完成前9月预供地。

  ◎  文 / 马千里、邱娟

  2023年初，自然资源部发布《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》并对其进行解读，称已经取消全年供地次数限制，对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”，土地市场网也上线了拟出让地块详细清单页面，各城市供地信息越发清晰。

  年中，CRIC曾对预供地信息进行梳理（《过半逾期的预供地清单：仅京沪等少数城市完成前5月计划），结果发现：重点城市前5月有近七成地块逾期未供：仅京、沪等少数城市完成前5月预供地。在年中重点城市供地节奏加快，以及部分逾期地块延迟入市之后，本文就最新动向进行梳理：前三季度预供地执行情况是否有所改善？哪些城市隐形流拍率仍处于较高水平？逾期未供地块有何特点？接下来的土地市场走向又将如何？

  01 前三季度预供地完成率仍不及七成
仅沪、深、蓉等少数城市完成前9月预供地

  CRIC统计数据显示：59个样本市（县）2023年前三季度预出让地块总面积为6207万平方米，实际供应4327万平方米，平均预供地完成率68%。预供地执行进度较上半年情况有明显好转，但仍有较多地块逾期未供。

  分城市来看，除上海、深圳、成都、郑州、青岛、长春等少数城市外，大多数城市未能如期完成预供地清单计划，其中合肥、西安等城市完成率均不足一半。以西安为例，二批次计划拟供117幅宅地，至截稿仅挂出37宗，剩余80宗地多分布在西咸、浐灞、高新、未央、曲江、长安等区域的非热点板块。

  值得注意的是，福州预供地的落地性处于垫底水平，前三季度预出让地块总面积为42万平方米，实际供应8万平方米，预供地完成率仅有19%。不仅如此，就连长三角地区的徐州、常州、无锡等热点城市逾期未供率也在40%以上，大量地块缺少确定性的“意向买家”。

  02 逾期未供地块将流拍率隐于“水下”
西安、福州等隐性流拍率高企

  在当前的预公告制度之下，相当一部分远郊预公告地块未正式挂牌，就已经被市场抛弃，在很大程度上拉低了流拍率。CRIC数据显示，2023年上半年重点城市各月流拍率在15%及以下，直至下半年，随着越来越多的预供地清单临近截止时点，供地量增质降之下，流拍率指标才开始向真实情况回升，但考虑到大量地块仍逾期未供，指标数值仍不能完全反应土地市场的实际变化。

  为了厘清预供地逾期对流拍率影响，本节统计了2023年发布、截止时间在前三季度的预公告地块的执行情况，就此角度分析各城市的“隐性流拍”情况。由于各地预供地的推行进度存在一定差异，隐性流拍率的计算数值也会收到一定干扰，故本节只根据测算结果，并结合各地实际情况进行定性分析。

  隐性流拍率较低的城市，有苏州、宁波、武汉、济南、杭州等，其预供地和实际土地供求的节奏均较为一致，隐性流拍率均在26%以下。值得注意的是，尽管杭州前三季度保持“小步快跑”的供地节奏，以全国领先的土拍热度完成了近400万平方米的土地供求规模，但其也未能完成预供地计划，并且前三季度的成交规模还不足2023年全年宅地供地计划的一半。为稳定行业去化周期，土地成交量下滑不可避免。

  相比之下，西安、福州等城市隐形流拍率居高不下，均在50%以上。因此在当下极高的隐性流拍率指标之下，这些城市在2023年下半年土地市场势必要面临更加严峻的供给侧压力，供地政策方面或进一步趋松。譬如福州，在7月末对二批次预出让地块进行了调整，取消了原三环外的4幅地块出让，新增2宗市区宅地，在供地端缩量提质。

  03 逾期未供地块多集中在偏远地区
杭州“小步快跑”也未能完成供应

  典型城市来看，逾期未供地块大都位于偏远地区、素质一般。截止9月30日，西安有超100宗地逾期未供，南京有17宗逾期未供地块。西安逾期未供地块大都集中在西咸、浐灞、高新、未央、曲江、长安等区域的非热点板块，南京则大都分布而在江宁、浦口、六合、雨花台等郊区，秦淮、建邺等主城区仅有2宗。对这19宗地块进行追溯，发现有7宗是去年下半年或今年年初的流拍（延拍）地块、质量较为一般，建邺区江心洲地块即在其中，再度挂牌成功出让的信心不足，因此逾期还未供地。截止9月底，采用“少而精”的供地策略的杭州尽管已经进行了11轮次集中土拍，小步快跑也没来及完成供应，依然有超两成地块逾期未供。其中，房价较低的临安、房价领跑的上城、拱墅供地进度较慢。不过值得注意的是，尽管杭州有大量地块逾期未供，但其土地成交金额依旧领先全国，前三季度土拍收金1623亿元，超过北京和上海，居全国首位。

  此外，合肥、厦门等城市表现也一般，均有超三成地块逾期未供。具体来看，合肥逾期未供地块均集中在长丰和肥西等偏远郊县；厦门情况也相似，首批拟供地9宗，现已供7宗，剩余2宗皆位于翔安区东部会展板块等相对偏远地区。

  04 苏、杭、宁等热点城市下半年土拍降温
全国土地市场交易规模仍将低位运行

  受预供地制度、行业信心仍在低位等因素影响，各城市供地也明显谨慎，大部分城市前三季度土地成交规模较去年同期出现大幅下降。以重点监测城市来看，2023年前三季度仅3个城市的成交建面超过1000万平方米，较2022年同期少4个。成交金额来看，也仅有京、沪、杭三城超过千亿元，较往年相对偏少。

  市场热度方面，尽管中央、地房相继发布信贷、降首付等新政，但由于房企现金流未得到明显改善，楼市增长依旧乏力。在此背景之下，前三季度土地市场热度有所下滑，整体溢价率降至5.6%，较2023年上半年下降了0.6个百分点。具体城市来看，虽然杭州、上海、南京、宁波、合肥、台州等长三角城市前三季度平均溢价率仍保持在6%以上，但与上半年相比，土拍市场呈降温趋势，苏、杭、宁、蓉、甬等热点城市溢价率较上半年均有不同程度地下降。

  考虑到房企拿地信心仍在低位，即使年末土地市场的翘尾如期而至，但也难以扭转土地成交规模下行的趋势，预计全年降幅将会超过三成。市场热度方面，若楼市销售仍未转好，多数城市的土地出让将会更加“艰难”，地方平台仍会是拿地主力，地市热度也会延续低位运行。不仅如此，为降低流拍率，预计四季度地市仍会进一步释放盈利空间或增加优质土地出让。

  值得一提的是，在土地交易规模缩量的同时，当下企业拿地更偏向于确定性高的项目，未来高品质纯新盘供给量能够保持一定规模。而区位一般的中远郊刚需纯新盘会减少，在缺少纯新盘刺激的情况下，如果没有实质性的规划利好落地，中远郊项目将面临更大的价格压力。但是销售、入住不及预期，又会使得相关规划和配套的落地时间减缓，部分中远郊项目和板块可能因此陷入恶性循环。