[克而瑞]2022年1-2月中国房地产企业销售TOP100排行榜

  导 读

  1、2月市场持续低迷，创近年来单月新低

  2、2月百强房企销售业绩同比腰斩

  3、政策面趋于缓和，但行业下行压力持续

  榜单解读

  前言：2022年2月，中国房地产市场延续下行调整趋势，叠加春节期间市场遇冷、三四线返乡置业弱于往年，28个重点监测城市成交面积环比下降32%，同比下降35%，市场成交创近年来单月新低。

  企业层面，春节期间企业推盘及营销积极性普遍不高。2月百强房企销售同环比双降，且降幅明显大于往年同期。同时，2022年企业融资环境继续保持严峻，随着上半年债务集中到期，部分企业偿债压力进一步加大。

  近期虽然政策面有缓和、好转的趋势，但就目前的市场情况来说，当前的政策放松力度与08年和14年不能同日而语，还远不足以扭转市场的颓势，特别是在三四线城市以及部分弱二线城市，短期内市场信心和预期仍较为低迷，市场下行压力依然较大。

  市场低迷

  百强房企销售同比降幅进一步扩大

  2022年2月，中国房地产市场延续下行调整趋势，叠加春节期间市场预冷，企业销售同比降幅较1月进一步扩大。2月行业百强房企仅实现销售操盘金额4015.8亿元，环比1月降低23.5%、同比降低47.2%，较1月降幅扩大逾十个百分点，较2021年月均水平则降低56.5%。

  具体来看，春节期间受疫情和行业信心不足影响，市场整体的供求和成交都没有明显转暖迹象，企业推盘及营销积极性也普遍不高。虽然目前政策面有缓和、好转的趋势，但短期内市场下行压力仍然较大，三四月份市场能否回暖尚有待观望。

  集中土拍有所回温

  央企国企仍是拿地主力

从企业投资来看，2月中旬北京打响了新年集中供地的“第一枪”，推出的18宗含宅用地成交17宗，其中9宗地块底价成交，2宗地块达到最高限价。其中除了华润、中海、保利等行业TOP10的央企、国企积极参加，旭辉、绿城、金地等进取型的民企也均有斩获。

无论从整体溢价情况还是流拍情况来看，本次土拍的热度较2021年末的最后一次集中土拍明显回暖。整体来看，今年以来政府在土地出让的规则上有所放松，叠加部分企业上半年补库存的需求，预期核心城市的土地市场信心将会得到提振。

  上半年债务集中到期

  短期内偿债压力难言改善

  企业融资层面，历年来房企年初的融资规模一般相对较高，但目前大部分房企的融资仍然受限，2022年1-2月行业典型房企的发债并没有迎来明显改观，同比远低于历史同期。同时，从今年以来的房企融资结构来看，当前新发债企业仍以国资队为主、辅以少部分优秀的民营房企，国企央企的发债总量占到近5成。

  从债务到期情况来看，2022年房企的到期债券主要集中在上半年，3、4、6月份的到期量均超过600亿元，超2022年月均到期水平。特别是境外债的偿还压力较大，1-6月境外债到期占今年总债券到期量超过60%。整体来看，目前房企违约潮仍继续爆发，金融机构的白名单也主要针对国资企业以及部分优秀的民企，短期内大部分企业的偿债压力难言改善。

  全国性商品房预售资金监督出台

  意在纠偏

  据悉，全国性商品房预售资金监督管理办法已于2月初制定出台，新管理办法将明确预售资金监管的基本标准，实行“重点额度管理”。一方面，新规本质上仍以保交付、维护消费者权益为首要目标，可以有效补足部分省市预售资金监管长期缺位的政策短板，最大程度保证在建项目都能顺利交付，避免更多省市再次出现大范围的烂尾楼问题。

  另一方面，新规也意在纠偏。对房企而言，长期以来预售监管资金的使用受限，一定程度上挤占了企业的有效流动性。特别是去年来西安、天津、石家庄等37省市加码预售资金监管，进一步加剧了企业的资金周转压力。此次随着全国性预售资金监管出台，对于此前预售资金过度监管“一刀切”的城市而言，短期内将在一定程度上缓解企业的资金周转压力。

  行业政策层面来看2022年以来暖风频吹，除了全国性商品房预售监管资金规范化调整之外，还有涉及并购贷款不计入“三道红线”，保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理。特别是近期浙江、南宁、菏泽等14省市相继落地房地产纾困政策，主要涉及公积金贷款放松、非限购城市重启最低首付20%、通过财税刺激托底楼市等。

  我们认为，这些行业利好政策、或是地方调控放松的扶持性政策，主要目的在于稳定并引导恢复市场信心，以进一步促进房地产业的健康发展和良性循环。短期内行业政策调控的主基调不会改变，房地产市场依旧面临较大的下行压力，行业整体销售规模仍将保持稳中有降的态势。

  6市场继续下行成交创新低

  三、四线内卷式降价但收效甚微

  2022年2月，房地产市场下行压力不断加剧，成交创近年来单月新低。28个重点监测城市成交面积环比下降32%，同比下降35%。

  一线城市供应再陷低迷，成交全线回落，同、环比分别下降25%和42%。其中，北京、广州和深圳成交皆创新低，同比跌幅都在40%附近。一方面，春节假期外来务工人员集中返乡，房地产市场迎来传统的销售淡季，房企大幅调降供货力度，例如深圳近乎断供。另一方面，市场持续下行，房企打折降价常态化，并提高分销佣金比例，但由于“买涨不买跌”心理作祟，较难扭转成交颓势。上海市场热度惯性延续，新开盘项目平均去化率接近60%，核心地段限价盘仍能实现“日光”，成交同比增长33%。

  24个二、三线城市市场持续转冷，成交同、环比分别下降37%和29%。其中，8成以上二、三线城市成交同比下滑，近4成二、三线城市成交同比腰斩。具体而言，受困于疫情防控出现反复，苏州、杭州等房地产市场近乎停摆，成交皆创新低。南宁、东莞等市场下行压力加剧，成交同比跌幅超70%。西安、南京等部分二线城市市场有所转暖，成交同比实现正增长。典型如西安，新开盘项目平均去化率达到60%，近半楼盘开盘当天售罄。

  而从我们实际调研情况来看，今年三、四线城市返乡置业明显弱于往年，表现于返乡置业集中释放的时间跨度不足两周，且水客大幅增多，案场到访客户实际转化率普遍低于10%。房企内卷式降价，扬州、淮安等折扣力度低至85折，淮南等买房送车位、购房返现、首付分期等营销动作频现，但对成交拉动效果有限。

  核心动因在于全国市场大环境持续转冷，品牌房企接连暴雷，叠加实际经济低迷居民消费预期转淡，导致市场信心严重缺失，客户对未来房价预期转跌，体现于刚需客群全城比价格，改善性客群越跌越不买。

  展望3月，我们认为从政策底到市场底仍需要一定的传导发酵周期，短期内房地产市场依旧面临较大的下行压力，3月成交整体提升幅度有限，而受去年同期极高基数影响，同比跌幅或将进一步扩大。各城市市场将持续分化，理想情况下，随着市场信心逐渐恢复，上半年核心一、二线城市市场或将率先企稳回升，下半年弱二线及强三线城市或将轮动复苏。