[克而瑞]2021年中国房地产企业新增货值百强排行榜

  “上半年不赚钱也要拿地，下半年让利也不投资”是2021年房企投资真实的缩影。2022年，谨慎投资预期难以大幅扭转，投资结构性回暖是大概率事件。

  榜单解读

  前言：在“双集中”供地新政、金融监管加强等诸多因素共同影响下，今年房企投资经历了前所未有的挑战，投资积极性、投资力度均明显下降，百强房企拿地销售比低至0.25，降至5年来最低点。

  “上半年不赚钱也要拿地，下半年让利也不投资”是2021年房企投资真实的缩影。整体来看，七成房企2021年拿地金额同比下滑，其中三成企业在四季度投资几乎停滞。随着规模房企在首轮集中供地后集体“隐身”，国企、央企成为土地市场的“生力军”。

  展望明年，我们认为谨慎投资预期难以大幅扭转，投资结构性回暖是大概率事件。年末出台的降准、稳健财政政策等组合拳虽然对房企融资而言是积极信号，但体现在投资上仍需3-6个月的修复期。

  01

  成交规模下降22%，土拍热度前高后低

  截止到12月28日，全国300城土地市场成交建筑面积20.5亿平方米，较2020年同期下降了22%。与土地成交规模变动走势一致，成交金额较去年同期也明显收缩，全国土地总成交金额62494亿元，同比去年同期下降了10%。

  受到集中供地以及融资收紧、市场下行等因素影响，全年土地市场热度前高后低，上半年溢价率高企，核心城市土地遭“哄抢”，频繁触及限价，但进入下半年，市场“冰火两重天“，国企托底”和“流拍撤牌频现”并存。

  02

  销售前20占据五成新增货值

  中下游房企生存空间持续遭挤压

  2021年，新增货值百强门槛为214.4亿元，同比微降3%，新增土地价值、新增土地建面的百强门槛分别为83亿元和152.8万平方米，其中金额同比上升13%，建面则降20%。新增土储超过2000亿的房企共有10家，较去年减少6家，可见在现金流持续吃紧的压力下，企业投资力度明显收紧。

  在新增货值前5中，除碧桂园以超过5000亿元位列榜首，其余均为国企、央企，万科、保利、中海等新增货值也超过3000亿元。综合来看，新增货值10强与销售10强高度重合，强者恒强的格局并为改变。

  在全行业面临资金压力、投资收缩的情况下，头部房企的投资也有所放缓，但新增货值的集中度依然维持在高位，十强房企新增货值占百强的35%，11-20强房企新增货值占百强的20%，百强新增货值有一半以上被20强房企独占，剩余80强房企仅能分食45%。

  03

  全年拿地销售比降至0.25，创下近五年新低

  从历年拿地销售比变化来看，也足以显示今年房企投资的谨慎程度：2021年百强房企新增土储拿地销售比仅为0.25，较去年下降0.12，与2017年的高峰相比则降幅超过50%，并创下近五年新低。

  具体到各季度，由于首轮集中供地的集中爆发，当时房企的资金仍相对充裕，纳储态度相对积极，因此拿地销售比在二季度达到全年高点，为0.38。第三季度后期以及第四季度，在连续出台的金融监管政策严控之下，房企陆续面临较大的偿债压力和现金流压力，拿地销售比持续下降，四季度仅有0.12。

  04

  三成房企拿地销售比低于0.2

  部分中小房企投资几乎停滞

  虽然房企下半年普遍收敛投资，但由于二季度积极拿地，导致企业全年拿地销售比分化显著。1-12月拿地销售比低于0.2的房企占34%，投资态度极为谨慎，拿地销售比在0.2-0.4的房企占43%。而拿地销售比高于0.4的房企占23%，超过监管要求的40%红线，未来应该收敛投资力度，或加强销售力度。

  2021年全年拿地较为积极的房企中，主要有两种类型：

  第一类以深耕长三角的区域型房企为主，如大家、上坤、德信等。这些房企的新增货值排名远高于销售排名，主要是由于上半年长三角热点城市供地足够充裕。第二类则是龙湖、金茂等财务相对稳健的企业，拿地销售比依然达到0.4以上的水平，投资态度相对积极。

  与此同时，还有超过三成房企拿地销售低至0.2以下，既包括恒大、世茂等规模房企，也包括敏捷、禹洲、三盛等中小房企，这些企业投资也几乎停滞，究其原因，一方面是受到企业自身财务压力的影响，另一方面则是集中供地对这些房企的拿地策略也有一定影响。

  05

  全年先扬后抑

  半数50强房企四季度未拿地

  从销售50强房企单月投资力度的变化来看，全年呈现“先扬后抑”的走势。5-6月份是房企拿地的窗口期，在首轮集中供地的带动下，50强房企单月投资额最高达到5445亿元，创2020年以来新高，也是全年投资力度最高峰。

  而随着金融监管的持续严格，以及第二、三轮集中供地对企业资质、资金审查等方面的要求持续提高，房企投资力度持续收缩。第三季度投资50强房企拿地金额为4600亿元，为仅为第二季度的三分之一。

  第四季度在12月集中供地密集开拍之下，投资力度略有反弹，12月销售50强房企单月投资金额超过1600亿，回到今年2月份水平，但较5月份的高点下降70%。其中接近半数房企四季度投资几乎暂停。

  06

  超六成企业拿地金额同比下降

  仅国企、央企投资保持稳健

  纵观2021年百强房企投资表现，由于集中供地带来的资金压力，以及融资持续收缩、市场下行等因素共同作用，有超过六成的百强房企拿地金额同比下降，近三成房企同比降幅高达50%。其中世茂、阳光城等规模房企从8月份以来投资几乎停滞，而三盛、阳光大地等中小房企投资金额同比降幅超过70%。

  在整体表现低迷之下，仍有部分房企2021年投资保持相对积极、稳健的态势。主要以国企央企为主，百强中拿地金额同比上涨且全年金额超过250亿的房企中，国企、央企占据半壁江山，其中万科、中海、招商、华润等均位列2021年新增拿地价值前10，而越秀、建发等在集中供地中表现突出，拿地金额较2020年增长129和60%。此外，德信、大家、弘阳等深耕长三角的房企，在长三角集中供地中斩获颇丰。

  值得注意的是，拿地金额同比上涨的房企投资策略不尽相同。大部分房企如万科、金茂、建发、大家等拿地高峰主要集中在上半年，聚焦在第一次集中供地，其上半年拿地金额较全年占比均超过60%，而中海、武汉城建、大华等相对聚焦在二、三轮集中供地，其中中海下半年拿地金额占全年比例接近六成。

  07

  一二线投资占比持续提升

  百强近一半投资额聚集长三角

  今年在集中供地的影响下，一二线城市吸收了七成百强房企的投资额，较2020年提升接近10个百分点，尤其第二、三轮集中供地大部分集中在10月以后，导致第四季度投资金额高度聚焦一二线城市，金额占比合计高达70%，三四线城市占比仅有30%。

  可见在房企现金流整体收紧的情况下，核心城市、优质地块的拿地优先级进一步提升，且由于集中供地对资金短期占有量高，不少房企为保证在集中供地拿地，放弃了部分三四线城市拿地的机会。

  区域层面，长三角依然最受开发商青睐，百强房企全年投资金额中有46%集中于长三角，其次珠三角、中西部和环渤海各占17%-18%，整体形成了“一超三强”的格局。

  进入拿地金额前20的城市中，有15个是集中供地的试点城市，可见百强房企的投资本就较为集中在部分热点城市，而集中供地政策下，试点城市土地供应增加，又吸引了更多房企投资，形成循环，未来城市间的市场分化也将更为明显。

  除了22个集中供地的城市以外，温州、佛山、金华、绍兴和东莞也进入拿地金额20强城市，在区域经济发展的带动下，这几个三四线城市房地产市场的表现比部分二线城市热度更高。

  08

  投资预期修复仍需3-6月

  关注第二轮集中供地机遇

  回顾今年企业拿地表现，大部分企业毫无疑问正在经历“寒冬”。短期来看，“双集中”供地的模式不会有所改变，虽然年末融资、供地等政策面释放了一定的利好信号，但从当前企业的销售以及融资情况来看，依旧面临较大的困难。所以短期市场触底反弹的基础并不牢靠，预计投资力度的修复仍需要经过3-6个月的调整期。

  谨慎的态度仍是未来投资的主旋律。去杠杆大背景下，“促销售、抓回款”，保证现金流仍是企业第一要务，只有“先活下去才能活的好”。

  2022年，集中供地的22个核心城市仍应是房企关注的重点。从第三轮土拍的情况来看，在经历了第二轮的“冰点”之后，土拍政策上各城市均作出了让步，尽管仍多是以底价成交，但市场人气略有恢复。

  因此，我们认为，在三稳的预期下，未来各城地价仍有下调空间，如果明年第一轮集中供地仍然热度低迷，不排除第二轮集中供地将持续降地价的可能性，因此建议房企关注第二轮集中供地的机会，投资时严格把控风险，同时也关注大量城投公司拿地后的合作开发诉求。

       对于三四线城市的投资，从今年“集中供地带来的挤压效应，再到下半年与集中供地一损俱损”的走势看，大部分普通三四线投资价值并不高，应保持谨慎态势，需求透支、购买力不足是这些城市潜在的巨大风险。而城市群内的核心三四线，在政策、产业、人口、经济等强支撑之下，仍可以看高一线。