[克而瑞]2022年1-8月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜

  导 读

  1、集中供地迎来“间歇期”，8月土地成交量价齐跌

  2、新增货值集中度持续走高，TOP20房企占比74%

  3、百强房企投资格局“固化”，半数集中长三角

  榜单解读

  前言：8月份，集中供地迎来短暂的“间歇期”，在此之下，土地市场量价齐跌，成交金额同环比分别下降35%和56%。

  企业拿地层面，国企强势、民企羸弱、平台“托底”的格局并未改变。销售50强单月拿地金额同环比降幅超六成。

  投资策略上，房企投资高度聚焦于22个核心城市，1-8月百强投资金额有82集中于22城。区域分布上，长三角仍是布局要塞。

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  集中供地迎来“间歇期”

  8月土地成交量价齐跌

  截至8月28日，全国300城经营性土地8月总成交建筑面积为7938万平方米，环比下降17.6%，同比降幅收窄至35.1%，与去年同期差距小于上半年平均。成交总价方面，本月土地成交总金额1872亿元，同环比分别下降35%和56%。

  由于月内集中土拍减少，且除深圳外，天津、济南、无锡等城市的土地市场热度较低，导致三四线城市成交占比增加，土地成交均价下降至1872元/平方米，环比降幅达到47%。

  2

  新增货值集中度持续走高

  TOP20房企占比74%

  截止8月末，百强房企新增货值集中度仍在持续走高：TOP10房企新增货值占百强总货值的50%，11-20强房企新增货值集中度达到24%，前20强房企的新增货值集中度合计达到74%，较上月末提升了6个百分点，土储资源进一步向头部房企聚集。值得一提的是，21-30强房企今年以来拿地积极性明显减弱，截止8月末仅占新增货值的1%，该梯队内多数房企今年以来都没有拿地。整体来看，2022年1-8月，年内新增货值超千亿的房企达到6家，较去年同期减少了12家，华润、保利和滨江位列前三，但相较去年同期已有5家房企新增货值超过2000亿元仍差距不小。

  3

  拿地百强门槛同比降幅皆超50%

  百强拿地销售比仅0.18

  截止8月末，新增货值百强门槛达到61.4亿元，金额百强门槛23.1亿元，建面百强门槛33.2万平方米，环比均仅有5%以下的微弱涨幅，但三项数据门槛值与去年同期的门槛值相比，分别为下降53%、52%和64%，降幅较7月末有所扩大。由于8月进行集中供地的城市较少、且除深圳外其他城市土拍热度较低，百强房企拿地积极性较弱，截止八月末百强整体拿地销售比0.18，较上月末小幅回落0.01。分梯队来看，与2021年相比，仅11-20强以及后50强房企的拿地销售比与去年整体水平持平，其他梯队的拿地销售比都有较明显回落，21-30强房企拿地收缩得最为显著。

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  50强拿地金额同环比降幅接近50%

  8月各城市二批次供地接近收尾，且三批次仅无锡、厦门开拍，导致集中供地迎来“真空期”，因此单月销售50强房企拿地金额不足700亿，较去年高峰下降88%，同环比也分别下降48%和49%。由此可见，一方面行业整体拿地依旧低迷，另一方面，也从侧面证明当前房企的投资几乎围绕集中供地展开。销售50强中仅二成房企8月有土储入账，不到10%的房企拿地金额超过50亿，拿地企业仍是近期拿地较多的规模化国央企，如中海、华润、保利、招商等，其中华润连续两个月拿地金额超过百亿，主要分布在成都、深圳等核心城市。

  5

  拿地金额TOP20中近八成来自国央企

  且投资力度远超行业平均

  由于土拍集中进行叠加现金流紧张，导致1-8月拿地呈现规模化国央企强势、民企羸弱、城投平台“托底”的格局。从拿地金额TOP20也能看出，仅有滨江、龙湖、伟星等少民企上榜，国央企则占据了近8成，其中全国化、规模化国央企拿地金额超过5000亿，占金额20强的76%，占据金额TOP100的49%。从投资力度来看，典型的国央企均远超行业平均。其中越秀、建发、国贸等拿地销售比超过0.5，华润、招商、中交等也处在行业均值之上。尽管在集中供地中规模化国央企表现相对积极，但与去年同期相比，受制于市场的走弱，1-8月拿地金额、货值仍旧大幅下滑。万科、金茂拿地金额同比降幅超过60%，货值也较同期下降56%和73%。中交、保利等拿地金额也几近腰斩。相较之下越秀、华润等金额、货值同比降幅较小，主要是在核心城市拿地较多，总价、货值均较高所致。如华润1-8月在北京、深圳新增土地货值占比超过50%，而越秀拿地也几乎围绕上海、深圳、广州、杭州等一线、准一线城市进行。

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  百强房企投资格局“固化”

  半数集中长三角

  截止8月末，即使本月集中供地较少，百强房企投资金额中仍有83%集中于22城，较7月末下降约1个百分点，预计9月更多城市开启第三轮集中供地后，百强在22城投资金额的占比还会回升。核心城市以外，百强房企主要投资集中于佛山、东莞、西安等经济基本面较好的城市。从能级和区域角度来看，百强的投资也同样呈现“固化”趋势：由于深圳集中供地成交金额高达339亿元，一线城市在百强投资金额中占比上升至38%，而二线城市由于本月集中供地较少，金额占比下降至49%，三四线城市占比则维持在13%左右，相对稳定；区域方面，长三角依旧是百强投资的绝对主要区域，截止8月末投资占比达到49%，投资TOP10城市中长三角占据一半，分别为杭州、上海、宁波、南京及合肥，另外珠三角的广州、深圳和厦门也上榜，环渤海和中西部则各自只有北京、成都进入拿地金额前10。

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  第三轮供地继续释放“利好”信号

  提升中小房企参与度

  近期中央与地方政府频繁释放积极信号，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善型住房需求。从月内北京、上海等一线城市在特定区域限购定向松绑，诸多三四线城市限购取消，首付比例下调等情况来看，未来的政策面预期整体保持宽松。市场预期的修复我们认为有利于增加企业投资信心，但当前主要问题仍在于保交付，且购房意愿偏低，因此销售回款减少、现金流不足仍是制约房企短期拿地的核心原因。在土地端来，8月中下旬多数城市公布了第三轮集中供地的计划，从供应来看，为了维持土地市场回暖和稳定，政府持续释放“利好”，多个城市供应量较第二轮大幅提升，供地结构也相对均衡。值得注意的是，土拍政策面依旧保持了“让利”、“引流”的宽松趋势，杭州、上海均小幅调整了土拍规则，意在吸引更多的企业参拍。我们认为随着市场信心的恢复带动销售提升，叠加核心城市土拍宽松，将会给中小房企带来投资的机会。但考虑到核心城市地价较高，短期国央平拿地的主力格局并不会改变，民企或将在市场回暖后迎来一波拿地“窗口期”。