[克而瑞]2022年1-11月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜

  导 读 

  1、50强拿地金额环比再降七成，创近三年新低。

  2、五成新增货值集中于10强房企，市场份额持续巩固。

  3、新增拿地门槛同比降幅皆超60%，百强拿地销售比仅为0.18。

  榜单解读

  前言：11月份，集中供地进入“少量多次”的状态，共有9城进行了集中供地，但市场热度持续低迷，依然以底价成交、城投托底为主，仅北京、杭州热度相对出众。 房企投资力度降至谷底，销售百强房企拿地销售比降至0.18，50强单月拿地金额不足200亿元，同环比均“腰斩”，且创三年以来新低。央国企前三轮“积极”拿地后，拿地脚步大幅放缓。 整体来看，短期房企投资弱势的态势不会逆转，本月虽有较多利好政策出台，对土地市场而言利好，作用于投资环节仍需时间检验。城市之间市场分化将愈发显著，一线城市和少部分核心城市在市场信心带动下热度有望回升，而二线城市和大部分三四线城市预计还将较长时间地处于低温状态。

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  50强拿地金额环比再降七成

  创近三年新低

  11月，拿地企业来看，接近九成50强房企10月无投资，2022年投资“暂停”企业依旧超过30家，仅有滨江在杭州积极补仓，单月拿地金额接近40亿（全口径）。 单月销售50强房企拿地金额不足200亿元，创下近三年新低，同环比分别下降53%和68%，相较2021年5月高点下降97%，房企拿地意愿、参拍积极性仍在谷底。 一方面虽然11月有9城进行了集中供地，不乏北京、杭州等高热城市，但由于多城土拍冷清且为第四、第五轮，因此整体供地量较此前大幅下降，仅成交92幅地；另一方面，民企资金压力并未得到缓解，土地市场依旧隐身，其中碧桂园已连续两月未有新增土地入账。而央国企前三轮“积极”拿地后，投资尽显疲态，拿地脚步大幅放缓，华润、招商单月拿地金额不足30亿。

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  五成新增货值集中于10强房企

  市场份额持续巩固

  截止11月末，年内百强房企新增货值中，有一半都集中于TOP10房企中，TOP10房企不仅货值总量高，拿地也均集中于集中供地的核心城市，新增土储实现了“质”和“量”的双高，未来房地产市场份额将更加得以巩固。 此外，11-20强房企新增货值占百强总新增的24%，值得一提的是，21-30强房企新增货值仅占3%，作为曾经高速扩张、积极拿地的主力，目前也是投资力度收缩最为严重的梯队。

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  新增拿地门槛同比降幅皆超60%

  百强拿地销售比仅为0.18

  截止11月末，新增货值百强门槛为76.1亿元，拿地金额、建面百强门槛分别为28.7亿元和39万平方米，环比虽小幅增长，但同比降幅依然保持60%以上。综合来看，仅保利、华润两家房企年内新增货值超过2000亿元，而去年同期已经有9家房企超过2000亿。 自9月以来，新增土储货值TOP10企业均未出现变化，保利、华润和中海连续3个月位列新增货值TOP3。截止11月末，新增货值10强以国企、央企为主，民企只有滨江、绿城分别位列第5、7位。

       虽然近期关于房企发债、融资利好不断，但房企的投资意愿持续保持在低位，11月末百强房企拿地销售比0.18，较上月再度下调0.01。分梯队看，由于本月集中供地总量相对减少，10强、11-20强房企拿地销售比继续下调，仅有0.21和0.26，但依然高于百强的平均水平，其余三个梯队房企的拿地销售比分别为0.06、0.08和0.18。

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  仅北京、杭州土拍较热

  其余城市仍以城投“托底”为主

  就11月集中供地来看，城市分化依旧显著。北京、杭州两城第四轮土拍热度大幅提升，溢价率分别达到10%和8%，分别较第三轮提升3pts和4pts，且无地块流拍，深圳虽然仅供地7宗，但深圳北站附近优质地块依旧吸引了多家房企参拍，并经过41轮竞价触及封顶价。而其余城市如郑州、长沙、武汉等城市地块均以底价成交。

  从企业拿地来看，土拍的冷清的城市基本以城投“托底”为主。武汉、无锡城投参与拿地比例超过80%，长沙为76%。 

  而北京、杭州相对火热城市也呈现截然不同的局面。北京无论是参与还是拿地，央企、国企的参与程度最高，但在摆脱城投依赖的同时，民企难以参与。而杭州则相反，全部地块均被本土民企收入囊中，除品牌房企滨江活跃外，本土中小民企表现也比较积极，杭州东虹房产、浙江新世界房产、富阳百合房产等也均有收获。

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  “22城+长三角”最受青睐

  百强一二线投资占比85%

  截止11月末，百强房企年内的投资分布情况基本已经定型，从不同的维度来看“22城+长三角”今年房企最主要的投资区域，目前百强投资额中有82%集中于22个核心城市，与上月持平，本月虽然有不少城市进行集中供地，但出让体量远不及前几轮。 

  从能级来看，一线城市地价虽高，但土地资源较为稀缺，占百强房企前11月投资额的37%；二线城市既是集中供地的主力城市，土地价格也相对较高，成为今年百强房企投资额占比最高的能级，占比达到48%；三四线城市今年整体市场走弱，仅占百强投资的15%。 

  杭州、北京年内百强投资金额已经超过1000亿元，其次上海、深圳也超过500亿元，广州则以392亿元位列第五。百强房企投资金额TOP20城市中，有15个来自集中供地的重点城市，此外还有佛山、东莞、西安、金华和温州。

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  集中供地政策放宽基本见底

  城市分化进一步加剧

  近期房地产市场在信贷、发债、融资等方面利好频传，尤其11月末证监会的“第三支箭”发布，给房企在资本市场上运作带来了更大可能性，对市场的作用也更像一剂强心针。但这三支箭对于房企目前更大的作用在于恢复现金流的稳定、恢复经营、恢复预期、保交流、保交付等方面，并不会直接体现在投资上，因此短期内对恢复土地市场热度效果不会太显著。 

       经历今年的多轮调整后，22城土地市场的宽松程度基本“见底”，要进一步放宽的难度较大，所以对于有资金实力的国央企来说，目前确实是选取优质地块择机补仓的好机会。在稳住现金流的前提下，逆市补仓对房企的长远发展有利无弊，也是头部房企进一步巩固自身市场份额的良机。 

       今年的集中供地也走到尾声，虽然许多城市今年会进行5轮甚至6轮的集中供地，但后面几轮供应量整体来看不如前三轮，预计会有少部分城市成为亮点，尤其一线城市在真正优质地块的加持下，土地市场还是能够掀起较大的热度（例如北京的第四轮），而其他的二三线城市则将以平淡收尾。