导 读 

  3月土地市场成交量跌价升，呈现点状火热的态势；预计重点城市土地热度将继续维持，投资持续筑底，央国企保持在核心城市拿地积极性。

  ☉ 文／克而瑞研究中心

  榜单解读

  前言：3月土地市场成交量跌价升，呈现点状火热的态势，平均溢价率达到17.1%，较2月增长6个百分点，核心城市优质地块地价屡创新高。

  企业投资延续“头尾分化”格局，销售百强房企整体拿地销售比0.3，而销售TOP10领跑一季度土地投资，新增货值集中度占比高达75%。

  展望未来，预计重点城市土地热度将继续维持，投资持续筑底，央国企保持在核心城市拿地积极性。

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  京沪杭蓉地价创新高，溢价率重回高位

  3月土地市场点状火热，核心城市土拍持续回暖。平均溢价率为17.1%，较上月全月提升了约6个百分点。北京、上海、杭州、苏州、成都等多地均有高总价高溢价地块成交。在本月成交金额TOP10城市中，有6个城市平均溢价率超过10%，其中杭州、苏州平均溢价率更是分别高达42%和38%。得益于京沪杭蓉等城市土拍楼板价创新高、土地市场热度维持，以及需求侧信心的持续提振，2025年土地市场竞拍信心持续高位。

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  投资金额、建面百强TOP100门槛

  同比升18%、14%

  截止3月末，新增土储货值百强门槛值为11.7亿元，同比下降19%，但降幅比2月末增加10个百分点；新增总价百强门槛值为5.3亿元，同比提升18%，新增建面百强门槛值为17.1万平方米，同比微增14%，增幅较2月末均有所收窄。

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  投资百强一季度拿地金额同比增加42.2%

  2025年1-3月份，新增土储百强房企的新增货值、总价和建面百强之和分别为6220亿元，3171亿元和3356万平方米，货值同比增长17.8%，金额同比增长42.2%，建面同比增长5.1%。投资百强总量三个指标均同比回正，企业投资积极性筑底回升。

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  销售百强投资集中度持续走高，拿地销售比0.3

  2025年前三月，销售百强房企拿地集中度持续走高，TOP10房企新增货值占百强的75%，较2024年末增加13个百分点，未来市场格局进一步集中于头部企业；此外，TOP11-20新增货值占比13%，TOP21-30新增货值占比3%，TOP31-50新增货值占比10%，后50强新增货值占比仅有3%。

  拿地销售比方面，2025年1-3月百强房企拿地销售比回升至0.3，较2024年末提升0.13，主要受到个别头部房企拿地金额较大的影响，例如中国金茂、滨江集团、绿城中国拿地销售比都远高于百强整体水平。

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  销售TOP10领跑一季度土地投资

  拿地金额同比增162%

  一季度，企业投资呈现“头尾分化”格局。一方面，全口径销售TOP100中仍有近七成企业未有土储入账，投资保持谨慎态势。另一方面，销售头部企业拿地力度超过去年，带动土地市场点状高热。

  销售TOP10拿地最为积极，一季度总计拿地金额（全口径）近1775亿元，同比增长162%。其中，有8家企业位列拿地金额TOP10，整体延续了过去两年在核心城市加码优质地块的投资策略。

  央企中，华润置地、中海地产、招商蛇口拿地销售比超过0.6，且金额同比涨幅均较大，分别为92%、1768%和183%。对比去年而言，在市场止跌回稳以及优质地块多频供应下，央企投资铺排更为靠前。而越秀地产、建发房产等地方国企也在北京、成都等一线、核心二线积极补仓，填补未来优质可售货值。滨江集团则继续深耕大本营，一季度在杭州拿地金额占比达到94%。

  整体来看，头部企业投资策略趋同，第一，选择核心城市核心地块，外围区域关注度偏低；第二，偏好区位好、容积率低、小面积地块，注重安全性的同时保障流速。

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  重点土拍热度仍能维持

  投资集中度将持续走高

  2025年1-3月，土地市场依旧呈现显著分化特征。以北京、上海、杭州、成都为代表的一线城市及强二线城市土地成交溢价率持续攀升，核心区位优质地块频现高溢价成交现象，推动市场热度及关注度重回上行通道。但值得注意的是，本轮市场回暖呈现明显结构性特征，三四线城市仍量价同比回缩，市场复苏动能不足，实质性改善仍需依托区域经济基本面的修复及政策支持的持续性。

  从房企角度来看，头部房企持续强化对高能级城市优质土地资源的战略性增储，重点地块参拍企业数量增加且出价竞争激烈。市场集中度进一步分化，头部房企、国央企依托资金优势加速优化土储，而中小型房企受制于流动性压力持续收缩投资半径。这种投资格局预计将驱动优质土地资源持续向头部企业聚集，行业集中度或将进入新一轮提升周期。