[中投顾问]云南旅游地产开发需重质量

  5至6月期间，云南省旅游地产连续发生几件大事：云南城投集团正式推出“梦云南分时度假平台”；中信集团携手绿城房地产集团与滇中产业新区合作，意向投资约200亿元建设中信嘉丽泽旅游文化区；雅居乐地产控股有限公司又以巨额投资签约入驻昆明市五华区西翥生态旅游实验区，计划打造一万亩体量的多功能旅游小镇。

  此前，云南省房地产协会公开数据显示，截至2013年，云南旅游地产的投资规模已超过2万亿元。云南旅游地产已成为继海南之后最被看好的一块“蛋糕”。目前，各大房企基本上已进驻云南，当地旅游地产的投资十分狂热，甚至一些超大型旅游项目屡撞政策红线。

  中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示，从中长期趋势来看，云南着力进行旅游的二次创业，而且当地旅游资源丰富，风景迤逦，为旅游地产发展创造了较好条件。正如美国人逐步往佛罗里达州迁移，因为其处于滨海地区，气候很好，影视娱乐业、IT行业都往那里聚集，云南也有可能成为“中国的佛罗里达”。在发力云南旅游地产的过程中需要妥善把握以下四个方面。

  其一，深度研究政策，抓住拿地契机。虽然旅游地产作为拉动地方GDP的动力之一，地方政府频繁出台优惠措施，而且实际上，部分旅游地产项目本身 就是地方政府的招商引资项目。但是从全国土地供应量来看，处于趋紧状态，这意味着今后开发商拿地将日益艰难。现阶段许多地方政府已经意识到不能仅仅出让土 地，需要建立长效发展机制，符合地方经济政策方向的优质项目将更易获得拿地机会。

  其二，注重项目策划和创意，以品牌效应为先导。项目的规模与功能，布局的尺度与收放，氛围的营造与把握，都应在创意、规划中很好地确定，最终通 过新颖的外观、功能完善的内涵、配套齐备的设施、自然协调的韵味，塑造项目的特色和魅力，提高品牌的含金量。品牌效应大小，在很大程度上决定着旅游地产的 成败。

  其三，合理配比旅游地产业态及物业。旅游地产是旅游和地产的综合产物，一般而言，纯旅游项目投资收益期长、利润率低、可持续回报时间长；房地产 项目投资收益期短、短期高额回报、融资能力强，需要根据不同类型的旅游地产进行业态和物业进行区别化配比。若旅游项目比重过大，将影响项目整体盈利能力， 而若地产项目比重过大，将影响项目的可持续发展，背上“挂羊头、卖狗肉”的丑名。

  其四，重视售后管理，加强区块联动。目前许多开发商只重视售前宣传，忽视售后管理，致使房屋及设备设施质量下降，房产贬值，尤其是海边或梅雨气 候地带的旅游房产。人们投资旅游地产的最大顾虑是房屋质量差，其次是投资回报率达不到预期、产权证办理困难的欠缺和物业管理差。由于旅游地产投资回报期较 长，售后管理不容忽视，否则难以实现周边地价升值。而区块联动有利于旅游地产项目产生协同效应，有利于人群集聚。

  中投顾问发布的《2014-2018年中国旅游业市场投资分析及前景预测报告》中指出， 在房地产市场受到政府的严格调控之后，产业地产成为房地产公司的“救命稻草”，而旅游地产无疑成为房地产公司进军的热点。目前全国已面市的旅游地产项目共 有2259个，投资额超过万亿，全国共有1629个企业涉及旅游地产开发领域，其中房地产企业约占80%。　(作者系中投顾问产业与政策研究中心 房地产行业研究员)