3月29日，2022房地产开发企业综合实力测评成果正式发布，备受关注的“房地产开发企业综合实力TOP500”等测评榜单揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同主办的测评工作，已连续开展14年，相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

  根据测评研究报告，2022房地产开发企业综合实力TOP500前三位由万科、中海、保利占据。其中，万科蝉联第一，中海、保利分别位列第二、三位，碧桂园、招商蛇口、华润、龙湖、融创、金地、新城分列四至十位。

  【热点评析】

  万科蝉联第一，中海、保利分列二、三位

  从榜单排名来看，与2021年相比，2022年榜单变动率明显增大。其中，TOP10变动率为20%，TOP50变动率为26%。产品品质优秀、财务成本控制良好的房企排名提升明显，规模庞大、但流动性出现问题的房企则排名下降较多。

  其中，在风险管理、盈利能力、创新能力、产品品质等方面均有良好表现的万科蝉联第一；稳健运营的央企中海和保利此次排名较去年分别上升两位、三位，分别位列今年榜单的第二、三名；按期公布年报且数据可圈可点的碧桂园位列第四位；经营韧性较强的招商蛇口、华润、龙湖、融创、金地、新城分列五至十位。而在行业进入深度调整的背景下，另有部分往年上榜的房企因其过去的战略方向、运营模式和投资策略等已无法适应当前的行业发展趋势，此次跌出综合实力TOP10榜单。

  总资产水平上升，但增速及盈利能力继续下滑

  从总资产水平来看，2021年，房地产开发500强企业总资产均值为916.78亿元，同比增长10.47%，增速较上年下降6.17个百分点；净资产均值为211.93亿元，同比增长18.52%，增速较上年提升0.63个百分点。500强房企的总资产规模虽维持增长，但增速则在2017年见顶后，连续四年下降。一方面，部分龙头房企保持资产稳步增长；另一方面，2021年下半年，部分房企在市场趋冷、融资趋紧的背景下，流动性压力增大，被迫出售部分资产缓解困境。

  从盈利能力来看，2021年，TOP500房地产开发企业净利润均值10.72亿元，同比下降2.61%；总资产收益率均值为0.78%，较上年下降了0.54个百分点；净资产收益率均值为3.89%，较上年下降了0.64个百分点。整体来看，虽然房企总资产水平呈现上升，但利润空间收窄，近两年房企的净利润增幅不及资产增幅，导致总资产收益率下滑。

  国企央企占据拿地优势

  从土拍的角度来看，2021年，全国300城经营性用地成交金额达68060亿元，同比下降了约10%，为2015年来首次下滑。TOP30房企新增拿地金额22575.1亿元，同比下降19.37%，处于5年来最低水平。其中，24家房企拿地金额同比下降；6家房企拿地金额同比上升——3家为国企、央企，3家为混合所有制企业。具体来看，得益于国企央企具备的融资优势，央企保利、中海、华润占据拿地金额排名前三位；民企中，品质型房企龙湖、绿城、滨江拿地较多。

  融资环境持续收紧，偿债压力依然较大

  从融资情况来看，2021年，TOP50房企融资总额为10540亿元，较2020年下降2.34%。其中，第一季度融资额度最高，约有3258亿元；第四季度仅融资1713亿元，约为第一季度融资额的五成。从TOP500房企“三道红线”达标率来看，2021年三季度剔除预收款后的资产负债率达标率略有上升，而净负债率与现金短债比达标率稍有下降。近两年，房企整体偿债规模仍处在高位，从海外债到期余额来看，未来三年房企仍然面临较大的还债压力。

  从行业环境来看，一方面，融资监管持续收紧，房企销售端受限价、限购、限贷等调控政策影响，盈利承压，房企内外资金压力较大；另一方面，由于城市化进程已经进入到相对的高位，国内整体住房消费进入瓶颈期，城市间的差异化又促生了人才分流，导致一二线城市和三四五线城市间置业需求分化加剧，热门区域仍需紧缩性调控政策限制需求，而三四五线城市置业需求有待复苏。

  从资金端来看，房地产行业进入了一个“紧信用”的时代，企业间融资能力随着其信用的基本面出现了变化，融资能力较强的房企以国企央企为主，以及少数业绩表现优异的民企，如万科、龙湖、绿城、滨江等，同时，优质房企发债难度小、成本低，而那些陷入流动性危机的房企融资难度剧增，特别是几家龙头房企的负面消息，导致投资情绪进一步恶化，短时间内房企违约潮仍将持续，企业的偿债压力难以改善。

  旧发展模式难以为继，精细化运营渐成主流

  2021年是房地产行业具有历史意义的转折年份，房地产行业进入高质量发展阶段，逐渐从土地红利、金融红利步入管理红利、产品红利时代，在控杠杆、限融资的背景下，房企已不再能够依靠扩大规模、依赖房价上涨而实现利润增长，持续、精细化经营渐成主流，产品力提升成为房地产行业发展的核心要求。

  对于企业而言，一方面要精益化的管理，做好企业的内控，通过战略收缩、调整组织架构、降本增效来控制成本、提高运营效率，改变路径依赖，打磨产品使其真正回归居住属性，另一方面，还要在项目的投资与获取上进行更细致的甄选，理性选择赛道，开辟新的利润增长点，形成更多元的商业模式和发展触角。