导语

  核心一二线城市效能释放，助力千亿业绩提前达成。

  ◎  文 / 克而瑞研究中心

  9月14日，华发股份发布公告，60亿定增申请获得中国证券监督管理委员会同意注册批复，股权融资通道正式打开；9 月 20 日公司董事会审议通过了《关于公司向特定对象发行股票相关授权的议案》，定增工作继续有序推进。

  其实自2022年11月28日“第三支箭”政策发布，恢复上市房企及涉房上市企业再融资，不少房企都相继宣布启动定增计划，但由于股价低迷，进展不尽如人意。

  今年以来，共有7家A股房企定增获批，包括招商蛇口、保利发展、华发股份、中交地产等，截至目前仅有招商蛇口、陆家嘴2家成功发行。8月30日，万科发布公告终止150亿元定增募资，主要原因在于公司股价处于低位。此外，保利发展因股价跌破每股净资产，暂不具备发行条件。

  目前，A股上市房企破净现象（即股价低于每股净资产）不在少数，华发股份股价表现较为稳定，维持在9.5元/股左右，高于每股净资产，华发股份最近一期经审计的每股净资产为8.07元，2023年9月28日收盘价9.58元，整体表现较为良好，利好新股顺利发行。

  无论是定增获批或是股价波动，其背后都是企业综合实力的体现。华发股份一二线城市效能释放，销售业绩持续突破，此外还有安全的财务保障以及战略升级护航，有利于提振资本市场和购房者信心，有望成为少数成功发行的一员，进一步为企业注入增长动力。

  01 上海、广州等核心城市项目热销
提前达成千亿业绩

  截止9月，华发股份提前达成千亿业绩，行业地位逆势升高。根据克而瑞数据显示：2020年以来，华发股份销售业绩稳居“千亿阵营”，2022年逆势跻身TOP20。今年，华发股份保持强劲增长态势，1-9月累计实现销售额1035.8亿元，同比增长42%，较2022年提前两个月左右达成千亿业绩，行业排名位居第14位；权益销售金额达到730亿元，行业排名第13位。

  核心一二线城市效能释放，助力千亿业绩提前达成。面对市场环境整体低迷，华发股份能取得如此亮眼的销售业绩离不开前瞻性的战略布局与深耕。2012 年开始，华发股份全面实施“立足珠海，面向全国”战略，加快全国化布局，通过公开竞购、合作开发、收并购等方式向北京、上海、广州、深圳、武汉等一二线核心城市挺进。

  2020年至今，深入实施“战略深耕、精准布局”投拓策略，在巩固全国化布局的基础上，聚焦深耕一二线高能级城市，并取得显著成效。例如上海，自2014年进驻，已经跻身市场头部品牌，今年1-9月全口径销售额排名第4，操盘及权益口径销售额均进入TOP3。

  且从此轮周期性调整来看，高能级城市的市场韧性明显较高，华发股份也受益于持续深耕布局战略，加快在核心一二线城市推出优质货源，城市效能释放，为企业带来可观的业绩贡献。

  2023年核心高能级城市多个红盘热销，上海、杭州、南京、深圳、广州成为主力贡献城市，上海业绩占比达到26.2%。尤其是9月上海、广州、成都等城市新项目入市，赢得市场认可，助力千亿业绩的提前完成。如上海华发蟠龙四季项目，9月28日首开推出409套房源，一次性全部清盘，成交金额合计30.36亿元。成都新川印项目9月27日推出首批房源，当天即全部售罄，贡献近8亿元销售额。

△ 图：上海华发蟠龙四季效果图

△ 图：成都华发新川印实景图

  如今，随着房地产进入新周期，回归一二线城市已经成为所有主流房企共同的方向。但我们也发现，即使都瞄准一二线城市，但华发依然能够在众多头部房企中脱颖而出，甚至很多“资历”更老的房企也都竞争不过华发。上海就是一个很好的例子，华发2014年才进入上海，算是进驻比较晚的，但经过9年发展，如今华发已经稳居上海房企前三，超越了很多深耕上海的“前辈”。

  02 发展预期稳定向好
预计今年业绩持续突破

  当前，华发股份经营状况稳定,并持续保持良好发展态势，今年以来新增投资均位于上海、广州、深圳、成都、杭州等一线、强二线城市，也将陆续转化为业绩。

  据了解，四季度预计推售项目主要集中在大本营珠海以及上海、广州、杭州、成都等重点一二线城市。从去化预期来看，重点城市核心板块市场预计可支撑保障项目去化，特别是一些红盘加推去化预期较高，将继续为企业创收，如上海华发半岛华庭、广州长隆万博悦府、杭州珹曜云府、成都新川印等。上海华发半岛华庭一期于2023年3月首开入市335套房源，二期6月开盘484套房源，均于当天售罄，10月第三批160套开盘，再次售罄，创下“三开三罄”的成绩。广州长隆万博悦府9月首开火爆，成为今年广州首开套数销冠。杭州珹曜云府9月成交165套、成交金额约6亿，二开二罄，三开去化率仍高达81%，49天热销15.4亿，荣膺杭州三季度单价3.5万内项目成交金额、套数、面积三冠王。(以上数据来源于CRIC)

△ 图:上海华发半岛华庭实景图

△ 图：广州长隆万博悦府实景图

△ 图：杭州华发华润·珹曜云府实景图

  另外，部分今年新获取地块也将在四季度全新入市，投资的高效转化也将推动业绩进一步增长，如南京G16铂萃云湾，该项目于2023年5月拿地，是板块内唯一带会所的低密小高层，产品亮点比较鲜明，或吸引一众刚改客群热捧；杭州滨江华府项目于2023年8月拿地，该项目位于滨江区，是城市成熟发展区稀缺供地，据了解该项目目前已获高度市场关注，有望成为又一红盘。

△ 图：南京 G16 铂萃云湾

  值得注意的是，大本营珠海也是四季度供货重点城市，多个全新项目即将入市，如珠海横琴琴澳湾1号、横琴荟、珠海十字门板块湾玺壹号、悦玺、珠海西部滨海四季、珠海高新区华发深湾荟等。华发作为深耕珠海的国企，具有坚实的品牌基础和交付诚信，从今年上半年住宅网签套数排名可以看出，TOP3均为华发的项目，因此项目提前排布去化工作，积极做好产品定位以及营销策略，四季度仍然可望业绩如期实现。

△ 图：珠海华发IFC横琴琴澳湾 1 号实景图

△ 图：横琴华发金融城横琴荟二期效果图

△ 图：珠海华发湾玺壹号效果图

  整体来看，华发股份后期推货节奏稳定，充足的货量和品质热盘的推出，有望为企业带来销售业绩的持续突破。

  03 运营为本
“七力”战略打造红盘、赋能高质量增长

  华发品牌立足市场、塑造红盘背后是投拓、运营、产品、营销、财务等综合实力的支撑。面对房地产行业的新周期，行业发展逻辑生变，尤为考验房企的综合能力。2023年，华发股份提出“七力”升级战略，以“产品力、配套力、服务力”为核心，深挖“运营力、成本力”，提升“交付力、销售力”，巩固经营成果，赋能业绩高增长。同规模国企越秀地产也构建了好品牌、好产品、好服务、好团队四好能力体系。

  对标头部房企，华发的“七力”战略是一套更为全面和具体的能力体系，精准把控运营管理各个环节，不仅提供方向性指导，也落实到具体实操。同时“七力”相辅相成，更强调公司内部协同运作，如运营、营销、成本、投拓四部门联动，高效、精准进行土地研判；战略运营管理中心、市场营销管理中心、财务管理中心形成“三中心联审”，共同快速推进联审销售政策机制。整个体系兼顾品质、效率与效益要求，合力赋能公司高质量发展，本质是塑造“均好型”稳健房企。

  产品品质作为市场核心竞争力，也是“七力”战略的重中之中。目前，优+产品体系已经迭代升级至5.0 版本，以“三力十二优”为价值基底，构筑“七大质美生活场景”，近百项细节营造标准持续深化，推动产品品质不断进阶。

  具体来看，华发股份以“三力”护法为产品品质提供保障，产品力为原点，同时强化配套力和服务力，通过自身丰富的资源及专业能力，将商业、生活等功能配套集中落地，并充分发挥华发物业的优势，深度打造服务品牌体系，满足多维度需求，提升住宅客户满意度。

  04 股东增持、定增获批释放积极信号
为经营业绩续航

  2021年以来，“三条红线”保持绿档，充足的流动性，保证了项目的顺利进行、业绩的稳定实现以及企业的安全经营。截至2023年6月30日，华发股份持有现金566.63亿元，总有息负债1560.83亿元，长期负债占比 81.82%。从“三条红线”指标来看，现金短债比为2.0，净负债率为85.96%，扣除预收账款后的资产负债率66.71%，整体债务结构合理，偿债能力良好。

  同时，华发股份的融资渠道保持通畅，2023年继续通过发行中期票据、公司债、超短融、ABS等多元方式为企业补充流动性。

  融资定增获批释放积极信号，进一步提振市场信心，或进一步打开增长空间。9月14日，华发股份发布公告，60亿定增申请获得中国证券监督管理委员会同意注册批复，股权融资通道打通，若能成功发行不仅可以优化资本结构，为企业带来可观的流动性补充，同时也有利于增强购房者信心，提升品牌市场竞争力，为企业带来更大的增长空间。目前来看，华发股份股价表现良好且经营稳定，成功发行概率较大。此外，9月26日控股股东华发集团增持计划也发布，持续释放积极信号，为可持续经营续航，有望进一步打开增长空间。