[中房研协]建发能否成功收购并运营美凯龙

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  1月9日，上市房企建发股份发布关于筹划重大资产重组的提示性公告，正在筹划 通过现金方式协议收购红星美凯龙家居集团股份有限公司不超过 30%的股份。本次交易完成后，本公司可能成为美凯龙控股股东。

  公告显示，本次交易尚处于筹划阶段，本公司尚未召开董事会审议本次交易事项， 双方尚未签署股权转让协议，具体交易方案仍需进一步协商和确定，并需按照相关法律、法规及公司章程的规定履行必要的决策和审批程序，本次交易尚存在重大不确定性，提请投资者注意风险。

  中房解读

  负债情况是投资者关心的焦点问题

  重组公告发布后，资本市场似乎并不看好这笔交易。1月9日早间开盘后，建发股价连续下跌，一度跌停。截至收盘，建发股价报13.50元/股，跌幅达9.58%，市值蒸发43亿元。1月10日，建发股价继续下探12.52元/股，跌幅达到7%，尾盘股价反弹，但依然回落了1.85%。

  建发股份这次收购的标的物是美凯龙家具集团，控股股东是红星控股，实控人是车建新。美凯龙是典型的资源运营机构，2022年年中报告显示，报告期内公司经营了94家自营商场、280家委管商场、10家战略合作商场、59个特许经营家居建材项目，共包括475家家居建材店或产业街，覆盖全国30个省、直辖市、自治区的224个城市，商场总经营面积2227万平方米。截至2022年上半年，美凯龙投资性房地产账面价值为961.64 亿元，占公司资产总额的比例就达到71.80%。从公司披露的前九个月财务数据看，营业收入104.8亿元，总资产1336.35亿元，资产负债率是56.85%。从这些硬指标看，美凯龙经营类资产规模庞大，商业地产网络布局完善，是国内该领域的首个品牌。从近三年的资产负债率看也相对稳健。

  那么资本市场为什么不认可建发的这项收购呢？究其原因或在于美凯龙巨额负债问题。美凯龙2022年半年报显示，报告期内公司流动负债近300亿元，非流动负债463亿元，负债合计763亿元。而连年激进扩张的建发股份，其负债规模同样迅速膨胀。2019年时，建发股份的负债总额仅有约2300亿元。而截至2022年三季度末，建发股份的负债总额已经达到6119亿元，其资产负债率也进一步增长至78.9%。同时，建发股份的流动负债总额也从2022年年初的3562亿元增长至三季度末的4973亿元，9个月内流动负债增长超1400亿元。

  投资者其实并非不看好美凯龙的前景，更多是担心本已负债率较高，负债规模达到六千多亿的建发能否在吞下美凯龙30%股份并成为控股股东后，管理好并表后的负债问题。

  后疫情时代商业地产前景关系建发收购后的发展

  三年疫情，极大影响了消费者线下购物、逛街的意愿，没有客流，商业地产的运营、租赁、销售、估值都出现了一系列问题。商业地产、办公楼大比例出现关店、空置的情况。随着中国防疫政策的放开，商业地产的发展也将迎来曙光。当前其实是商业地产估值的洼地。一方面商业地产的原持有者可能依然面临较大的运营压力，甚至有倒下的风险，但不能否认其手中的资产估值正在触底反弹，但恢复到疫情前的人流、收入需要一定时间，这个时间差并不一定容易逾越。另一方面，手持现金的扩张型企业，则迎来了顺势扩张的时间窗口，如果能够抓住机会，在渴求现金的头部商业地产运营商中摘一些果子，并对收购来的商业地产进行业态/运营/土地使用效率进行重新规划，加上不可或缺的市场判断力和出手魄力，顺势扩张，弯道超车也是非常有可能的。