[克而瑞]融资利好频出，但销售仍无起色、拿地创三年新低

  内容提要>>>

  ► 11月业绩环比微降1.2%，同比降幅较前两月持平

  ► 投资力度大幅放缓，非热点城市难引企业参拍

  ► 利好政策频出，未来融资规模有望回升

  ► 达到8折的项目开始增多，国央企营销积极

  ► 旭辉成立人力资源咨询公司，多家房企董事长职位宣布变更

  ► 万科携手国企服务深圳，碧桂园、大悦城轻资产持续输出

  ◎  文 / 克而瑞研究中心

  合约销售

  11月业绩环比微降1.2%
同比降幅较前两月持平

  ▷ 核心观点

  1、2022年11月，百强房企实现单月销售操盘金额5542.3亿元，环比降低1.2%；同比降低26.2%，降幅较近两月基本持平。累计业绩来看，百强房企1-11月销售操盘金额的同比降幅仍保持在42.6%的较高水平。整体来看，近期虽然市场政策端和企业融资端释放利好，但企业销售端受制于市场整体需求和购买力，表现仍相对低迷。预计百强房企全年业绩的同比降幅将保持在40%以上。

  2、2022年1-11月，百强房企各梯队销售门槛较去年同期显著降低，且均低于近年同期。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛1530.5亿元，较去年同期降低38.9%。TOP20和TOP30房企销售操盘金额门槛分别为716.1亿元和434.3亿元，同比降幅较高达50%和56.2%。TOP100房企的销售操盘金额门槛为101.3亿元，较2021年同期的降幅也达到47.1%。

  3、11月，百强房企中有近4成企业单月业绩环比增长，其中TOP30房企表现优于行业整体，仅1家企业的单月业绩环比降幅高于50%，其余企业环比降幅均在30%以内。绿地、华发、中国铁建、万达、中粮大悦城的表现相对突出，单月业绩环比增幅均高于40%。整体来看，2022年行业格局变动加剧、规模房企表现分化明显，央国企及部分优质房企相对坚挺、表现出较强的抗周期韧性。

  企业拿地

  投资力度大幅放缓
非热点城市难引企业参拍

  ▷ 核心观点

  1、11月份，集中供地进入“少量多次”的状态，共有9城进行了集中供地，但市场热度持续低迷，依然以底价成交、城投托底为主，30家监测房企土地投资金额、面积环比继续下滑。重点监测的30家典型房企新增土储建面171万平方米，环比下降34%；新增土地成交金额127亿元，环比大降65%。由于本月集中供地仅有北京、杭州较为火热，因此受成交结构性影响本月重点监测房企拿地楼板价仅为7449元/平方米，环比下降47%。

  2、50强拿地金额环比再降七成，创近三年新低。11月，单月销售50强房企拿地金额不足200亿元，创下近三年新低，同环比分别下降53%和68%，相较2021年5月高点下降97%，房企拿地意愿、参拍积极性仍在谷底。

  一方面虽然11月有9城进行了集中供地，不乏北京、杭州等高热城市，但由于多城土拍冷清且为第四、第五轮，因此整体供地量较此前大幅下降，仅成交92幅地；另一方面，民企资金压力并未得到缓解，土地市场依旧隐身，其中碧桂园已连续两月未有新增土地入账。而央国企前三轮“积极”拿地后，投资尽显疲态，拿地脚步大幅放缓，华润、招商单月拿地金额不足30亿。

  3、集中供地政策放宽基本见底，城市分化进一步加剧，民企恢复依旧不容乐观。近期房地产市场在信贷、发债、融资等方面利好频传，尤其11月末证监会的“第三支箭”发布，给房企在资本市场上运作带来了更大可能性，对市场的作用也更像一剂强心针。但这三支箭对于房企目前更大的作用在于恢复现金流的稳定、恢复经营、恢复预期、保交流、保交付等方面，并不会直接体现在投资上，因此短期内对恢复土地市场热度效果不会太显著。

  经历今年的多轮调整后，22城土地市场的宽松程度基本“见底”，要进一步放宽的难度较大，所以对于有资金实力的国央企来说，目前确实是选取优质地块择机补仓的好机会。在稳住现金流的前提下，逆市补仓对房企的长远发展有利无弊，也是头部房企进一步巩固自身市场份额的良机。

  今年的集中供地也走到尾声，虽然许多城市今年会进行5轮甚至6轮的集中供地，但后面几轮供应量整体来看不如前三轮，预计会有少部分城市成为亮点，尤其一线城市在真正优质地块的加持下，土地市场还是能够掀起较大的热度（例如北京的第四轮），而其他的二三线城市则将以平淡收尾。

  企业融资

  利好政策频出
未来融资规模有望回升

  ▷ 核心观点

  1、融资总量：2022年11月100家典型房企的融资总量为517亿元，环比增加24.9%，同比减少33.1%。随着11月多项优化房企融资环境的政策出台，未来房企的融资规模有可能开始从低谷回升，比如本月有多家房企债券注册额度获批或在申请中，涉及规模超1500亿，此外还有多家银行与房企签约授信额度，已知授信规模超2万亿。从融资结构来看，本月房企境内债权融资436.01亿元，环比增加18.6%，同比减少13.7%；境外债权融资3.62亿元，同比减少97.2%；资产证券化融资为41.46亿元，环比减少9.8%，同比减少47.3%。

  2、融资成本：2022年1-11月100家典型房企新增债券类1融资成本4.26%，较2021年全年下降1.12个百分点，其中境外债券融资成本7.24%，较2021年全年上升0.1个百分点，境内债券融资成本3.39%，较2021年全年下降0.73个百分点。单月来看，11月房企平均融资成本为3.68%，环比提高0.46pct，同比下降0.27pct。本月没有房企境外发债，且境内发债主体仍然主要是华润置地、招商蛇口等国企央企以及龙湖这种财务状况较好的民营房企。

  3、企业表现：本月融资总量最大的企业是华润置地，其融资总量达到了113.96亿元，主要是因为企业在本月发行了两笔共50亿元的公司债、一笔30亿元的中期票据以及共33.96亿元的ABS。从企业梯队来看，2022年1-11月TOP10房企平均融资额达到了172.09亿元，是所有梯队中最多的；而TOP51+的房企融资规模同比减少39.36%，减少幅度最小。从融资成本来看，TOP10梯队的房企融资成本最低，为3.09%，较2021年全年下降0.89pct，比融资成本最高的TOP11-30的房企低2.23pct；TOP11-30房企的融资成本较2021年全年下降0.15pct至5.32%，降幅最小。

  营销策略

  达到8折的项目开始增多

  国央企营销积极

  ▷ 核心观点

  1、双十一营销继续提前，整体8折项目开始增多。11月房地产市场持续低迷，且受限于国内疫情多点散发，不少城市市场陷入“半停摆”状态，重点30城成交面积环比下降14%，创下半年来单月新低，同比跌幅扩至30%。营销方面从11月CRIC调研情况来看，大部分企业在刚步入11月便开始进行“双十一”宣传，整体折扣最低达到8折的项目增多。

  2、国央企等活动增多，国庆过后提前铺排“双十一”。举办双十一企业范围整体来说扩大，尤其是央国企，如中海、招商、远洋、中交等；时间跨度长达20天，部分企业提前到10月下旬开始。房企积极通过线上售楼处引流，主动获取客户，如龙湖集团举行了龙湖11.11好房燃购节，活动均以龙湖自有的“龙湖U享家”小程序为入口。

  3、年终冲刺，房企注重销售回款。随着房企融资功能逐渐恢复，企业暴雷或将阶段性划上“休止符”，叠加稳经济政策持续加码，有望对冲行业下行预期。但整体信心还需时间修复，预计后续房企依然关注销售回款，冲刺年终业绩。据监测，头部房企如碧桂园、万科等已经在全国多个城市开启了业绩抢收。

  组织动态

  旭辉成立人力资源咨询公司

  多家房企董事长职位宣布变更

  ▷ 核心观点

  1、组织架构调整方面：11月，旭辉集团在公司面临阶段性经营挑战的背景下，旭辉人力资源部决定依托多年专业积累和沉淀，尝试逐步走上内部创业、自负盈亏的道路，成立上海旭兴人力资源咨询公司。进行了人力资源的业务化、市场化运作，旨在让人力资源从管理角色变成经营服务角色。类似的案例还有不久前碧桂园成立的“慧捷咨询”，一方面驱动员工业绩，另一方面提升服务质量，最终实现整体降本增效。近几年，在房企降本增效的目标下，后台管理部门以及成本部门的业务化成为趋势，将成本部门转化为自负盈亏的板块有利于降低成本，不失为一种管理模式上的积极探索。

  2、人事变动方面：11月，部分资金压力较大、遭遇资本市场信誉危机的企业高管离职潮仍在继续；同样部分民企由于市场迟迟未出现向好信号，在高管调整上同样剧烈波动。但更为让人值得关注的是，仅11月，已有超5位上市房企董事长职位宣布变更。

  譬如，迪马股份罗韶颖辞任董事长职务，黄力进接任；正荣集团欧宗荣退出董事长职务，欧国强、黄仙枝退出董事职务；深振业董事长赵宏伟申请辞去公司董事、董事长、专门委员会委员等职务；厦门大唐房地产集团有限公司法定代表人由郝胜春变更为颜世荣，郝胜春由总经理、董事变更为董事长，吴迪退出董事长职务，陈碧香、唐国钟、张建华退出董事职务，新增颜世荣为经理、董事。而更早之前，建发国际、大悦城、中国金茂等均先后宣布公司董事长或因工作需要、或因身体原因等不再继续担任公司董事长一职。

  房企董事长频繁更迭现象确实引人关注，一般会由股权变动、公司战略调整、实际控制人新老接替以及阶段性策略需要等因素引发。就目前来看，公司战略调整或是近段时间部分上市房企董事长更换的主要因素。如创立于1994年的正荣集团，主要功能为综合性投资控股公司，为旗下企业多元化发展提供发展平台，主要业务分布于正荣地产及正荣服务这两家上市公司。此次调整为其推进组织架构优化及扁平化管理的措施之一。正荣集团按‘精简、高效’原则，将相关职能部门整合至正荣地产对应部门，故本次改董事会为一人执行董事。同样情况包括一个月前吴亚军的卸任，虽然其自身解释为年龄和身体原因，但行业更多的解释是龙湖为了打赢下一场攻坚战。

  战略动态

  万科携手国企服务深圳
碧桂园、大悦城轻资产持续输出

  ▷ 核心观点

  1、本月房企多元化业务活跃，物管、商管热度较高，在城市更新、数字化等方面也有所涉及。本月物业管理主要活跃非主项目上，中海、华润持续布局医疗项目，其中中海在港澳地区服务的医院项目已增加至23家，占全港43家公立医院的53.5%，此外招商蛇口和越秀地产也分别在办公、轨道物业有所收获。商管项目热度继续保持，保利发展”时光系列”首进华中地区，碧桂园、大悦城持续输出轻资产。城市更新领域，招商蛇口、万科继续深耕深圳。此外，数字化方面，房企们也出现新动作。

  2、万科与6家深圳市属国企签署战略合作，将在城市更新、物流服务等领域深入合作。11月16日，万科集团与深圳地铁集团、盐田港集团、环境水务集团、巴士集团、特发集团、人才安居集团等6家深圳市属国企签署全面战略合作协议，在城市更新、物流服务、产城融合、TOD等领域深入合作，以专业力量助力深圳的城市发展。值得注意的是，此次整体的战略合作是基于深圳市“20+8”产业2000万平方米“工业上楼”厂房空间签约仪式达成的，万科将会有更多机会参与到20个产业园区的开发、代建、运营等模块中。在未来，通过产城融合，万科与深圳或将深度绑定。

  3、绍兴国金大悦城开业，大悦城再添轻资产项目。11月25日，绍兴国金大悦城开业，这也是大悦城控股在浙江的首座轻资产商业项目。该项目位于绍兴越城区核心商圈，建筑面积约13万平方米，商业面积约8万平方米，定位“古越潮流新C位”。招商方面，开业率超90%，首进品牌占比超45%。据悉，去年7月8日，大悦城控股与绍兴国周集团达成正式合作，双方将共同打造绍兴国金大悦城，成为第6家轻资产管理输出的大悦城购物中心。目前轻资产已经成为主流模式，除大悦城之外，碧桂园本月也在河南安阳也新增一轻资产项目，后者今年截至目前已经新增了19个轻资产运营项目。