评司论企｜再添杭州TOD项目，越秀“轨道+物业”模式优势释放

  越秀近年来的业绩增速优于规模房企平均水平，2022年的销售业绩更是实现逆周期增长。除了得益于其城市布局战略与自身的产品力，越秀对TOD项目的开发拓展和经验积累，也逐步构筑起一定的差异化竞争优势，成为支撑其实现规模突破的重要因素之一。近日，继星缦云渚（余杭区勾庄TOD项目）之后，越秀又在杭州再添星桥TOD项目，与杭州地铁再次合作，也预示着越秀“轨道+物业”、国企合作模式以及TOD项目的全国化拓展又向前迈出了坚实一步。

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  与杭州地铁二度携手

  越秀再添杭州星桥TOD项目

  近日，越秀地产通过股权转让的形式以总额7.41亿元的权益对价，收购杭州北煦置业有限公司38.78%的股权及对应债权，从而间接持有杭州北星置业有限公司约18%的股权。由此获得杭州地铁3号线星桥车辆段上盖物业综合体项目（杭州星桥TOD项目）。

  该项目位于杭州市临平区临平副城，包含杭政储出【2022】64号和杭政储出【2022】72号两大地块，总建筑面积47.3万平方米、计容建筑面积约31.82万平方米。杭州地铁星桥TOD项目是继星缦云渚（余杭区勾庄TOD项目）之后，越秀地产在华东区域的第二个TOD项目，也是越秀华东与杭州地铁的再次合作。

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  国企合作成为越秀“轨道+物业”

  项目拓展的重要模式

  越秀此次在杭州再次通过项目股权收购的方式获取TOD项目，不仅标志着越秀“轨道+物业”开发模式的全国化扩张战略进一步发展，其与杭州地铁的二度合作也表明了越秀TOD项目“国企合作”的模式又向前迈出了坚实一步。

  一方面，早在2016年，越秀集团就探索实践“轨道+物业”发展模式，2017年7月联合广州地铁集团发起设立首期“广州轨道交通城市更新基金”，规模近200亿元。2019年4月，越秀地产成功引入广州地铁成为第二大股东，约占发行后总股本的19.9%。越秀地产董事长林昭远曾表示，“轨道+物业”模式将会成为越秀地产发展的一个重要模式。

  另一方面，随着房地产行业央国企主导时代的到来，对于越秀而言，“国企合作”的模式在双国资背景的信用背书下，资源协同优势显著。也为其未来复制广州经验、落地全国其他城市、继续开拓全国化布局多元化纳储奠定了良好的基础。

  具体在开发模式上，都是由地铁集团前期获取土地或完成土地整备与一级开发，而后由越秀地产以股权收购的形式合作运营项目公司，对项目进行实际操盘开发。开发完成后，还可以借助越秀旗下的商投和房托平台，对项目的商业部分进行商业运营或资产证券化。

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  “轨道+物业”项目优势释放

  业绩贡献度进一步提升

  从越秀TOD项目布局的业绩反馈来看，近年来越秀“轨道+物业”模式优势释放，无论是项目销售成绩、单价水平还是单盘去化率都表现突出。

  根据CRIC备案数据显示，自2019年以来，广州越秀品秀星图、品秀星樾、品秀星瀚、星汇城、琶洲上品等项目的累计备案销售规模都超过了90亿元。2022年内，广州琶洲上品（琶洲南TOD项目）实现备案销售金额95.7亿元，广州品秀星樾项目实现备案销售金额43.9亿元，上半年新获取的杭州星缦云渚（杭州地铁4号线余杭区勾庄TOD项目）项目在12月开盘当月也实现了6.9亿元的备案销售。2022年全年，TOD项目对越秀地产的业绩贡献度较往年有进一步提升。

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  TOD项目开发经验积累

  支撑越秀业绩实现逆周期增长

  整体来看，随着越秀“轨道+物业”模式、国企合作布局战略的不断推进与落地。无论是开发经验积累、技术水平进步，还是盘活土地资源、逐步构筑起TOD项目产品力的差异化竞争优势，都成为支撑越秀业绩逆周期增长的重要因素之一。

  特别是在当前的行业周期下，央国企表现出更强的发展韧性。具体来看，2022年有近9成的百强房企累计业绩同比下滑，累计业绩同比降幅大于50%的企业数量达到36家，另有32家百强房企累计业绩降幅在50%至20%之间。但保利、华润、中海、招商、建发、越秀、华发等央国企的业绩表现却明显优于规模房企整体水平。其中，越秀2022年全年实现全口径销售金额1250.3亿元，同比增长8.6%，是为数不多业绩规模实现正增长的企业之一；全口径金额名次排在第16位，行业排名跃进TOP20。且在市场整体下行调整的行业背景下，仍超额完成了全年1235亿元的业绩目标。

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  TOD项目全国化布局进程推进

  带动越秀服务业务增值

  值得注意的是，越秀交通基建近日还与越秀服务关于物业管理、商业运营及管理服务订立框架协议。2021年，越秀地产成功分拆越秀服务于香港正式挂牌上市。依托越秀在大湾区的知名度、以及TOD项目的资源和开发优势，越秀服务布局了住宅、商业、大交通和城市服务四大业态。除了越秀地产自有的TOD项目之外，越秀服务也充分发挥了在TOD项目中的管理经验，成功中标福州、长沙、青岛等地的项目。

  在母公司的大力支持下，越秀服务增长规模较为稳定，并积极外拓。截至2022年上半年末，越秀服务在管项目286个，在管面积4355万平方米，较2021年末上升12%；合约项目344个，合约面积6262万平方米。目前，越秀服务的大部分项目均位于核心城市，有较好的营收保障。随着TOD项目版图全国化布局进程的推进，预期未来将为越秀带来更高价值的综合投资回报。

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  总结

  目前，“轨道+物业”、国企合作已成为越秀地产拓展布局的一个重要模式。近年来越秀业绩的逆周期增长离不开TOD模式的优势释放。越秀华东此次与杭州地铁再次合作，在杭州落下第二子，表明了越秀“轨道+物业”、国企合作模式以及TOD项目的全国化拓展又向前迈出了坚实一步。对于越秀而言，在双国资背景的信用背书下，TOD项目国企合作模式资源协同优势显著。未来能否复制广州经验、继续开拓全国化布局、落地全国其他城市，成为越秀规模发展的突破口，值得关注。