以绿健智慧人居为切入点，房企如何构建产品体系？

  在人们对美好生活期望的不断攀升，以及房企产品力竞争不断推进背景下，房企对于产品体系的打造从过去的单纯产品维度标准化演变出更多维度的创新。新时代下，“科技、互联网、物联网”等要素为房企产品注入重要内核，提速产品价值的铸造。当前，主流房企产品体系主要围绕生活场景、全周期服务、社区社群建设、工程建造、绿色健康、智能化等方面展开，构筑自身品牌的硬核竞争力。

  随着国家碳达峰、碳中和战略的推进，绿色健康理念在房地产领域不断渗透，加之智能化科技的加速发展，以及品质人居意识被唤醒，以绿色健康智慧人居为切入点，构筑赋有自身特色的产品体系，愈来愈成为典型房企产品力的重要组成部分。经过近年来的迭代，主流房企的绿色健康智慧人居产品体系大致形成三大发展模式，一是专注技术精进，二是发展贯穿室内外空间，三是向城市维度拓展。以技术为基石，落地覆盖面不断拓展，三者呈一种迭代关系，亦呈现房企产品体系逐步完整、完善化的过程与趋势。

  01 专注绿健智慧领域的技术精进

  第一种体系专注技术的打磨，在绿健智慧技术领域做到行业领先水平。

  正所谓工欲善其事，必先利其器，“技术”是绿色健康智慧产品创新的重要支撑力，是绿健智慧产品体系发展的奠基石。中国金茂围绕温度、湿度、声音、阳关、空气、水六大生命元素打造十二大绿金科技系统，成为业内科技化、舒适化住宅的典范；而美的置业近年来则致力于空间智能解决方案，力求设备、人、空间的交互、融合，在智能化场景的运用方面树立行业标杆。

  上海新城虹口金茂府便延续了金茂府特有的循环地源热泵系统、毛细管网辐射系统、24小时新风置换系统、抗霾防PM2.5除尘系统等12大“黑科技”，不仅仅停留在“居住”需求，还极大程度提升了生活品质，营造绿色健康的生活环境。将地源热泵延伸到地表以下约120米，通过管道将深层土壤的温度传导到地下机房，再透过毛细管网辐射系统将温度传送至室内，这样可以保持全年室温都在20~26℃。24小时新风置换，每人送风量匹配约50㎡/H的标准，相对湿度维持在30%-70%左右。同层排水系统避免了排水横管侵占下层空间的噪音和检修麻烦。采用高效隔音降噪系统，外墙、外窗及楼板之间全面隔音。窗户配有low-E中空玻璃+中置百叶，避免太阳的辐射和刺眼光照，白天黑夜自由切换外。

  为更好地满足不同客户需求，除了在健康、智能领域技术的精进，两家房企亦在个性化、定制化方面深入实践。

  中国金茂在12大科技系统加持的基础上，采用分户式模式，综合考量住户所在地区气候特点、家庭成员情况、生活习惯、房屋特殊属性等，实现独立控制、定制化满足个性需求。此外，还根据不同区域的情况进行了有针对性的改造，例如在北方地区注重冬季的衡暖衡湿；在南方地区则注重室内的除湿。

图：中国金茂12大科技体系

  美的置业推出“美的智慧家”生活业务体系，智能化设施则覆盖全场景生活，并构建完整的服务体系，提供个性化场景的定制服务，以及全屋智能定制解决方案，同时完善调试及售后服务。此外，其于2022年8月最新发布的睿住智能场景，依托安防管家、空气管家、用水管家、光影管家、低碳管家五大专业体系支撑，提供包括智能玄关、智能客厅、智能厨房、智能主卧、智能童房、智能浴室、智能阳台七大场景，提供让用户可以像选配汽车一样自由选配专属智能家的体验方案。

图：美的置业五大智慧空间解决方案

  无锡美的云璟为美的“睿住智能”的首个落地项目，融合了无感智能的创新迭代，化被动智能为主动智能，营造可进化、可生长的主动智能空间，打造会“思考”的家。

  客厅智能场景下，保护儿童视力的3000K温暖而明亮的健康光源自动开启，并自动匹配舒适的温度。无论是看电影还是阅读，都能调节至最恰当的光线，为主人减少视觉疲劳。

图：无锡美的云璟智能客厅场景

  厨房智能场景下，各种烹饪家电智能运行，同时搭载安全系统，当燃气泄漏时，燃气探测器将发出警报并联动烟机智能通风窗；当烟雾超标时，烟雾探测器也会发出警报，充分为健康生活提供安全保障。

图：无锡美的云璟智能厨房场景

  儿童房智能场景下，4820k色温、400流明度的专注模式光线提升孩子的学习专注度，此外还有绘画模式、网课模式，分别还原逼真色彩和减少屏幕眩光，促进孩子褪黑素分泌、呵护儿童健康成长。

图：无锡美的云璟智能童房场景

  整体来看，该类产品体系能给消费者以最直观的感知体验，主要围绕室内空间展开，存在一定的局限性，拓展性相对不足，对于同样作为人们活动范围的室外社区空间鲜有涉及。

  02 绿健智慧贯穿室内外人居空间，引领生活

  第二类模式的产品体系在绿色健康智慧技术发展的基础上，开始探寻外延，将技术贯穿室内、室外等全维人居空间，引领现代绿色科技生活。

  例如保利的Well集合社区2.0、中海的“智慧生活3.0”体系、旭辉的HUMAN智慧健康生活体系、远洋的健康建筑体系2.0等，皆将关注点延伸至户外社区，升维“人”与“房”的关系，将绿健智慧充分融入生活。

  其中，保利发展和中海地产聚焦智慧物联，除了室内空间的各种生活场景，亦从“社区”方面进行绿色、健康、智慧理念的布局，提升业主生活品质。

  保利“Well集和社区”中配置智慧社区大脑、无接触通行以及EBA智能监控系统，同时在社区内配备健康敏捷组团，将网约车、快递、外卖、垃圾处理等“外部”流线与内部小区业主活动区域隔离；全龄健康运动系统满足不同年龄人群的运动需求，引领健康、高效、智慧的生活。

图：保利Well集合社区健康敏捷组团

  上海保利云上澄光落地保利Well集和社区2.0全生命周期居住系统，通过三大系统，十大技术，106个生活场景构筑，打造社区居住新生态。

  其社区以1.6的低容积率规划南北双门庭，一轴四重八景，十大宅间组团，全龄运动系统，满足不同年龄段业主碎片化的社区活动需求。同时，精品酒店般小组团、精细化管理为每个家庭创造更多生活场景，让家庭生活由室内向室外延伸。

图：上海保利云上澄光社区中轴设施

  社区及公区管理引入智能化设施，减少公区接触，升级物业服务，主动关怀社区健康。把过去被动式的环境污染处理，升级为主动打造公区优质微气候。加强大堂、地下室、电梯厅等公区通风，在高频密闭使用空间，例如电梯，增加光离子除菌技术。

图：上海保利云上澄光智能通行系统

  中海地产与华为就华为HiLink智能家居平台达成战略合作，并于2020年9月在深圳落地首个5G智慧社区——中海寰宇时代，包含起床模式、观影模式、离家模式、归家模式、生日模式、睡眠模式、办公模式等。

  同时，将智慧系统引入社区空间，实现整个社区内的智慧互联，包括智能人脸识别系统、智能呼梯系统，以及社区车辆入库时的无感通行、泳池实时的水质检测、智慧跑道等，智慧生活全覆盖。

图：中海智慧社区场景演示

  而旭辉集团的HUMAN智慧健康生活体系在健康智慧生活的基础上，增加了对建筑健康的关注，为绿色、健康、智慧三大理念融入建筑生产的全链条提供方向和标准。在升级的“HUMAN智慧健康生活3.0”体系中，将碳减排相关的规范和标准纳入绿建标准，大力推进绿色建筑建设。

  远洋集团在最新升级的“远洋健康建筑体系2.0”中除了室内、楼体、园区的健康，亦关注选址、文化等维度的健康，全面深化绿色健康智慧的生活方式。其中健康选址基于生态环保和低碳便捷生活方向的考量，引导用户通过步行、骑行等方式，潜移默化养成步行运动习惯，促进用户形成健康的生活方式。健康文化旨在通过向用户定期普及低碳知识和宣传低碳生活方式，倡导社区用户低能耗、低排放的绿色生活理念，增进用户的健康意识，并结合社区的物业服务升级、系统化的健康文化及乐家体系梳理，为用户提供健康社区服务。

图：远洋健康建筑体系2.0

  长沙远洋红星·长沙天铂便传承了远洋这套健康体系，落地更符合长沙人生活需求的“16大系统场景，40余项价值要素、百余项健康实施细节”。

  室内空间充分考量采光系数、舒适窗墙比、室内通风性、灵活空间等标准，营造舒适健康的生活环境。

  楼体方面，从外窗外墙隔音隔热、防水防渗漏、墙体保温等建造技术着手，结合绿色建筑材料、高效机电设备、可再生能源利用、装配式技术应用等，融合可持续、低碳健康理念。

图：长沙远洋红星·长沙天铂外立面效果

  择址方面，基于生态环保和低碳便捷生活方向的考量，选择两大商圈交汇处，周边三大生态公园环绕，自建商圈、学校，生活配套丰富，业主可以不行前往。同时周边多条公交线路及地铁，便捷绿色出行。

图：长沙远洋红星·长沙天铂健康择址

  第二类产品体系从项目维度全方位、全场景地贯穿了室内外人居生活，使得绿健智慧技术得以更充分、全面的落地，并引领人居生活，也是当前主流房企种应用最多的一种体系模式。

  03 从绿健智慧人居向城市维度拓展，构筑全局体系

  房企对于绿健智慧的探索从技术研发到贯穿室内外全场景，如今进一步迈向城市空间，形成另一类产品体系发展模式。

  该类产品体系一方面拓宽并深化了房企产品体系的维度，另一方面也是房企社会责任的担当体现，例如金地的G-WISE绿色健康住宅体系和越秀的美好家YES健康人居体系。

  金地G-WISE绿色健康住宅体系以社区为城市低碳单元，基于融合城市、共生社区、健康住宅，实践出了更适宜区域特点的绿色健康方案。在城市维度上，该体系主要从低碳选址及出行、低碳开发等角度考量，以全局思维部署，从单个项目建设向外融合城市建设。例如佛山金地中南·新城大境项目，为金地G-WISE体系在华南区域首个落地实践项目，将健康生活、文化与教育、友好社区等内容有机的融合起来，同时融合城市，形成“城市-人-自然”的低碳高效闭环，拉近人与自然、城市与自然的距离，营造舒适生活体验。

图：金地G-WISE健康住宅体系

  武汉金地国际城作为金地集团首个G-WISE体系的落地项目，在立面造型的选择上选择现代时尚兼备国际范儿的至尚系列与学院派精神属性的褐石系列，让片区的城市建筑风貌多样融合。

图：武汉金地国际城立面风格

  打造健康住宅，从从社区微气候环境到户内的智能家居、净水、新风、空调系统等绿色健康住宅产品的价值落地，为业主营造科技健康的居住环境。

图：武汉金地国际城健康住宅体系

  打造共生社区，引入体育运动、国际教育、生态公园等多元社区业态，建立空间连续性、连接两岸商业，从公园到住宅花园渗透，向外聚集，向内透绿建立城市与住宅交流的纽带。通过慢行十字轴及中央生态绿轴，双核联动，串联多元复合业态，同时社区与城市无界融合，打造轻松自然、健康美好、生态活力的共生社区。

图：武汉金地国际城共生社区

  越秀美好家YES健康人居体系同样以绿色、健康、智慧人居为核心，向城市维度扩展，并在智慧、健康、城市、成长四大维度下进一步细分拓展分支，并贯穿人文理念，塑造一个多元复合的产品体系。

图：越秀美好家YES健康人居体系

  其中城市链方面，除了城市共建，还提出TOD引领，于2019年引入广州地铁成为战略股东，合力开拓“轨交+物业”发展模式，并持续更新，已完成从TOD1.0-TOD5.0的迭代，从轨道站点距离增值、土地高效复合利用增值、站城一体化增值、运营服务增值、到产业导入增值，构建城市美好生活。同时，依托自身多元业务资源及能力，导入并激活商业、公寓、康养等产业，构建从社区到城市的活力生态，丰富便利人居生活。

  这类产品体系包罗从微观的技术到宏观的城市视角，跨度之大，内容之丰富，体系之完整，皆构成当前行业中屈指可数的典范。

  但同时，其实践难度也相对更大。一方面不能忽视技术的持续精进，另一方面不能让城市等更多维度的建设落为空谈，需切实把体系的全方面落实到每一个项目中去，最终良好口碑的项目实践才是房企产品体系的有力印证。

  总体而言，“绿色、健康、智慧”已成为引领当前住宅新风尚的关键词。房企以此为切入口，探索发展自身的产品体系，并不断更新迭代，或成为产品创新的突破口。近年来，标杆房企已从技术研发、全场景营造，到引领生活，再向城市空间延伸布局，逐步构筑完善绿健智慧产品体系，在强化产品竞争力的同时，亦是勇担社会责任的体现，为行业发展树立风向标。未来，在强化技术的同时，不断拓展应用外延，形成更完整的产品体系或逐步成为行业主流，推动房企产品体系建设迈向新纪元。