核心观点

  【并表销售降幅超6成，而代建业绩增幅超7倍】根据企业公告数据，剔除合作权益销售和代建销售的并表口径来看，信达地产2022年的并表销售金额为91.2亿元，销售面积50.39万平方米，分别同比下降63.1%和52.5%，并表口径为41%，同比大幅下降35个百分点。不过，近几年信达地产代建业务发展较快，2022年信达地产的合作权益销售金额金约75.22亿元，代建销售金额约57.70亿元，分别同比上升了5%和763%，如果加上这两项，2022年信达地产则实现总销售金额224.18亿元，销售面积89.2亿元，该口径分别同比下降31.1%和33.0%。

  【并表拿地销售比1.04，且新增代建超150万平米】2022年信达地产新增并表计容规划建筑面积52.31万平方米，同比下降26.7%，拿地销售面积比1.04，优于行业平均。新增代建167.5万平米，是并表新增土地的3.2倍。值得注意的是，近两年来信达地产投资策略丰富多元，除了自己投资拿地之外，2022年新增167.5万平方米的代建规模。而对比2021年及2020年通过代建拿地的建面分别为11万方和13万方，代建逐渐成为信达地产新增土储的重要方式，是并表新增土地的3.2倍。

  【营收同比下滑近2成，净利水平仍有提升空间】2022年信达地产实现营业收入182.48亿元，同比下降17.45%，其中地产销售收入为160.51亿元，同比下降20.9%，主要是由于2022年的结转项目减少所致。实现整体毛利润约45.99亿元，同比增长7.7%，毛利率约为25.2%，同比上升5.9个百分点。净利润表现方面，2022年净利润5.75亿元，同比下降31.9%，净利润率仅达到3.2%，同比下降0.6个百分点，主要是由于公允价值变动损失3.69亿元，而2021年为损失0.37亿元，投资收益同比下降51.6%至7.1亿元。核心归母净利润3.48亿元，同比大幅上升233.8%，核心归母净利润率1.91%。整体来看，净利润水平仍有提升空间。

  【杠杆率有所上升，需关注短期流动性】截止至2022年末，信达地产共持有现金123.33亿元，同比微增0.9%，现金短债比有所下滑至1.0，主要由于2022年末短债同比增加了34.87%，若剔除受限制现金，非受限现金短债比为0.97，未能全面覆盖短债，应注重资金流动性问题保证安全性。此外信达地产存在一定量的合作开发项目，2022年末对外担保60.6亿元，此部分也会造成企业的偿债压力。剔除预收账款资产负债率同比增加2.7个百分点至69.09%，而净负债率同比下降0.3个百分点至85.8%。此外，平均融资成本同比下降了0.4个百分点至5.02%。

  01 销售

  并表销售降幅超6成，而代建业绩增幅超7倍 

  2022年信达地产实现并表销售金额91.2亿元，同比下降63.1%。根据企业公告数据，剔除合作权益销售和代建销售的并表口径来看，信达地产2022年的并表销售金额为91.2亿元，销售面积50.39万平方米，分别同比下降63.1%和52.5%。不过，近几年信达地产代建业务发展较快，如果加上代建销售以及合作权益销售，2022年信达地产则实现总销售金额224.18亿元，总销售面积89.2亿元，该口径分别同比下降31.1%和33.0%。

  2022年信达地产的合作权益销售金额金约75.22亿元，代建销售金额约57.70亿元，分别同比上升了5%和763%，这两部分的销售带来的贡献保持了同比增长的态势。近两年在多家企业暴雷的情况下，母公司中国信达作为不良资产管理方帮助进行纾困多个项目，作为唯一的地产开发平台，信达地产作为操盘方加入项目的开发以及操盘工作，其代建销售金额由此前年均不到10亿元的水平实现了爆发性的增长，未来随着2022年新获取项目的开工复工推进，代建部分的销售贡献或将进一步增长。

  从并表销售面积分布来看，约81.8%的销售来自于长三角城市，占比最高，中西部城市占比为9.9%，占比次之。城市能级方面，一二线城市占比为48.1%，同比下滑了16.7个百分点，三四线城市并表销售比例增高。城市表现方面，来自合肥有12.9万平方米，占比有26%，是所有城市中贡献最大的城市，此外淮南以及马鞍山亦均贡献了超过8万方的业绩。

  02 投资

  并表拿地销售比1.04，且新增代建超150万平米

  拿地销售面积比1.04，高于行业平均。2022年信达地产新增并表计容规划建筑面积52.31万平方米，同比下降26.7%，拿地销售面积比1.04，优于行业平均。

  新增代建167.5万平米，是并表新增土地的3.2倍。值得注意的是，近两年来信达地产投资策略丰富多元，除了自己投资拿地之外，2022年新增167.5万平方米的代建规模。而对比2021年及2020年通过代建拿地的建面分别为11万方和13万方，代建逐渐成为信达地产新增土储的重要方式，是并表新增土地的3.2倍。

  截止2022年年底，若按并表口径计算土地储备建面约410.3万平方米，同比下降15.2%，其中，合肥、芜湖、淮南的并表储备面积居前三，占比分别达到23.3%、12.5%、9.9%。

  此外，信达地产还拥有合作权益土地储备建面206万方，代建土地储备建面308万平方米，分别同比下降19.0%和上升232.1%。

  03 营收

  营收同比下滑近2成，净利水平仍有提升空间

  结转项目减少，营收同比下降17.5%。2022年信达地产实现营业收入182.48亿元，同比下降17.45%，其中地产销售收入为160.51亿元，同比下降20.9%，主要是由于2022年的结转项目减少所致。值得注意的是，在地产新发展模式下，信达地产依托母公司特有的不良资产处置模式，转变盈利模式，努力由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入等多元化收入来源转变，这些收入将逐步反应在利润表上。

  2022年信达地产实现整体毛利润约45.99亿元，同比增长7.7%，毛利率约为25.2%，同比上升5.9个百分点。净利润表现方面，2022年净利润5.75亿元，同比下降31.9%，净利润率仅达到3.2%，同比下降0.6个百分点，主要是由于以下几个方面原因：一是三费费率同比上升了2.7个百分比至13.6%；二是公允价值变动损失3.69亿元，而2021年为损失0.37亿元；三是投资收益同比下降51.6%至7.1亿元。不过值得注意的是，核心归母净利润3.48亿元，同比大幅上升233.8%，核心归母净利润率1.91%。整体来看，净利润水平仍有提升空间。

  04 偿债

  杠杆率有所上升，需关注短期流动性 

  现金刚好覆盖短债，需关注短期流动性。截止至2022年末，信达地产共持有现金123.33亿元，同比微增0.9%，现金短债比有所下滑至1.0，主要由于2022年末短债同比增加了34.87%，若剔除受限制现金，非受限现金短债比为0.97，未能全面覆盖短债，应注重资金流动性问题保证安全性。此外信达地产存在一定量的合作开发项目，2022年末对外担保60.6亿元，此部分也会造成企业的偿债压力。

  在杠杆率水平上面，近几年的扩张也导致了剔除预收账款资产负债率的上升，同比增加2.7个百分点至69.09%，而净负债率同比下降0.3个百分点至85.8%。此外，信达具有较大的融资优势，平均融资成本同比下降了0.4个百分点至5.02%。