核心观点

  【销售降幅近六成，江苏销售占比超五成】2022年，弘阳地产合约销售金额352.0亿元，较去年同期相比下降59.6%，降幅高于百强房企42%的平均收缩。同期实现合约销售面积259.8万方，同比下降49.7%，销售均价达13548元/平方米，同比下降19.8%。江苏省内销售贡献率提高6个百分点，但盐城、常州、南京的竞争力出现了不同程度的下降，如南京2022年仅进入全口径销售面积榜单，从2021年底的第9名降至14名。

  【全年无新增土储，江苏仍为土储主要区域】根据CRIC监测，2022年全年弘阳地产无新增土储。截止2022年底，弘阳共拥有1498.4万平方米土地储备，总规模较2021年末下降20.2%，但按照近三年的销售情况来看，足够覆盖弘阳未来3-4年的销售。从土储分布上看，与2021年年底格局变动不大，长三角土储建面占比66%，其中江苏省土储占总土储比重达52%。从城市能级来看，一二线城市土储占比为45.1%，三四线城市土储占比为54.1%，三四线土储占比小幅提升3个百分点。

  【营收规模同比下降25%，净利出现大额亏损】2022年，弘阳营业收入为200.1亿元，同比下降25%。其中物业销售收入为193.4亿元，占比96.6%。从合同负债储备来看，合同负债覆盖营收倍数（合同负债/2022年全年营收）为1.3，未来营收有一定保障。2022年，弘阳地产实现毛利润16.7亿元，同比下降67.2%，毛利率下降10.8个百分点至8.3%，毛利和毛利率的下降主要是由于期内结转的高毛利项目占比下降。2022年企业净利润亏损39.4亿元，归母净利润亏损38.8亿元，净利润出现亏损主要由于期内毛利大幅下降且出现了非经常性损益，一方面包含金融资产减值、出售附属公司亏损、投资物业减值等的其他支出高达13.2亿元，另一方面，受到汇率波动导致融资活动出现6.8亿元汇兑损失。不仅如此，根据业绩报数据显示，弘阳2022年非控股股东利润占净利润比例为1.4%，而非控股股东权益占总权益比重达49.9%，或存在“明股实债”的嫌疑。

  【流动性告急，现金无法覆盖短债】截止至2022年底，弘阳地产的净负债率为81.7%，较去年年底上涨24.7个百分点。剔除预收款的资产负债率达66.5%，较去年年底提高0.4个百分点，维持在监管阈值内。现金余额48.6亿元，相比2021年末减少69.7%。短期债务165.6亿元，相比2021年末规模增长45.5%，截止2022年底现金短债比仅为0.3，远低于监管红线要求，剔除受限制现金及已质押存款的现金短债比仅为0.1，流动性问题亟待解决。

01 销售

  销售降幅近六成，江苏销售占比超五成

  合约销售规模同比下降59.6%，折扣促销压低均价。2022年，弘阳地产合约销售金额352.0亿元，较去年同期相比下降59.6%，降幅高于百强房企42%的平均收缩。同期实现合约销售面积259.8万方，同比下降49.7%，销售均价达13548元/平方米，同比下降19.8%。弘阳年内先后举办“五一好房超燃购”、“26周年庆”、“弘粉嗨购节”等集团营销活动以及“金秋购房节”、“王牌双十一”、“年末钜惠”等区域营销，但是对销售的促进作用比较有限。

  江苏省内销售贡献率提高6个百分点，徐淮苏竞争力有所提高。从合约销售额的区域分布来看，2022年弘阳65%的合约销售额分布在长三角，江苏省合约销售贡献度较去年年底提升6个百分点至55%。从江苏省内单城市的市场地位来看，弘阳在江苏省13个城市中已布局11¹城，根据CRIC发布的《2022年企业销售排行榜》²来看，弘阳在淮安、常州、徐州、苏州、盐城5个城市入围该城市2022年度销售排行榜，从入围榜单类别和榜单排名上看，省内本土市场有退有进，徐州、苏州、淮安竞争力有所提升，徐州全口径销售金额排名从2021年的18名提升至2022年的14名，苏州、淮安分别入围全口径销售金额榜单第44位、第11位。除此之外盐城、常州、南京的竞争力出现了不同程度的下降，如南京2022年仅进入全口径销售面积榜单，从2021年底的第9名降至14名。

  02 土储

  全年无新增土储，江苏仍为土储主要区域

  期内未拿地，土储可支撑未来三到四年销售。根据CRIC监测，2022年弘阳无新增土储，截至2022年底，弘阳共拥有1498.4万平方米土地储备，总规模较2021年末下降20.2%，尽管土储规模缩减，但按照近三年的销售情况来看，足够覆盖弘阳未来3-4年的销售。

  土储分布保持稳定，聚焦深耕江苏省。从土储分布上看，与2021年年底格局变动不大，长三角土储建面占比66%，其中江苏省土储占总土储比重达52%。其次，中西部土储建面占比为21%，较2021年底下降1个百分点，珠三角和环渤海占比较低，分别为为6%、7%。从城市能级来看，一二线城市土储占比为45.1%，三四线城市土储占比为54.1%，三四线土储占比小幅提升3个百分点。

  03 营收

  营收规模同比下降25%，净利出现大额亏损

  营收同比下降超两成，物业销售部分占比96.6%。2022年，弘阳营业收入为200.1亿元，同比下降25%。营收主要由物业销售、商业和酒店经营三部分组成，其中物业销售收入为193.4亿元，占比96.6%，商业和酒店经营收入分别为6.5亿元和0.3亿元，占比合计3.4%。从合同负债储备来看，合同负债覆盖营收倍数（合同负债/2022年全年营收）为1.3，未来营收有一定保障。

  毛利下滑近七成，净利亏损近40亿。2022年，弘阳地产实现毛利润16.7亿元，同比下降67.2%，毛利率下降10.8个百分点至8.3%，毛利和毛利率的下降主要是由于期内结转的高毛利项目占比下降。2022年企业净利润亏损39.4亿元，归母净利润亏损38.8亿元，净利润出现亏损主要由于期内毛利大幅下降，同时还出现了非经常性损益，一方面包含金融资产减值、出售附属公司亏损、投资物业减值等的其他支出高达13.2亿元，另一方面，受到汇率波动导致融资活动出现6.8亿元汇兑损失。不仅如此，根据业绩报数据显示，弘阳2022年非控股股东利润占净利润比例为1.4%，而非控股股东权益占总权益比重达49.9%，或存在“明股实债”的嫌疑。

  04 负债

  流动性告急，现金无法负债短债

  包含受限制现金短债比仅为0.3，流动性严重不足。截止至2022年底，弘阳地产的净负债率为81.7%，较去年年底上涨24.7个百分点。剔除预收款的资产负债率达66.5%，较去年年底提高0.4个百分点，维持在监管阈值内。现金余额48.6亿元，相比2021年末减少69.7%。短期债务165.6亿元，相比2021年末规模增长45.5%，根据业绩报，截止2022年底现金短债比仅为0.3，远低于监管红线要求，剔除受限制现金及已质押存款的现金短债比仅为0.1，流动性问题亟待解决。