核心观点

  【签约销售额腰斩，代建业务占比近六成】2022年，朗诗出品签约销售额约为223.2亿元，签约建筑面积为116.2万平方米，分别同比下降52.7%、55.9%。在轻资产转型下，代建开发服务项目签约销售额为132.4亿元，占比59.3%，正式更名为朗诗绿色管理。权益项目签约销售额为90.8亿元，占比40.7%，国内权益项目仍以小股操盘为主，签约销售额为23.9亿元，较2021年大幅减少83.5%，应占权益比例为33.7%。

  【年内获取57个项目，代建项目储备明显增加】2022年，朗诗坚持稳健投资策略，共计获取57个开发销售型物业项目，包括35个权益项目和22个开发代建服务项目，总计新增可售面积为337.86万平方米。截至2022年末，朗诗拥有储备项目总可售面积为727.11万平方米，预计可售货值为1311.9亿元。其中，开发代建服务项目可售面积470.53万平方米，较2021年末明显增加，预计可售货值约828.8亿元。

  【营收大幅增长73.6%，归母净利润连续三年亏损】报告期内，朗诗营业收入约为140.2亿元，同比大幅增长73.6%。实现毛利约13.5亿元，同比减少18.9%，毛利率为9.7%，较2021年下降11个百分点。净利润亏损24.5亿元，归母净利润亏损25.9亿元。近年，受市场下行冲击以及企业经营调整影响，朗诗盈利持续承压，归母净利润已经连续三年亏损，且亏损幅度不断加剧。

  【债务到期结构集中，踩中“三条红线”】截至2022年末，朗诗总有息负债73.3亿元，主要集中在一年以内以及一至两年到期，合计占比约88%。加权平均财务成本约为6.3%，低于2021年末7.0%。从偿债压力指标来看，非受限现金短债比为0.26，净负债率为223.2%，扣除预收款项后的资产负债率约为86.4%，踩中“三条红线”，面临较高的经营性风险。

  01 销售

  签约销售额腰斩，代建业务占比近六成

  2022年，朗诗出品签约销售额约为223.2亿元，签约建筑面积约为116.2万平方米，分别同比下降52.7%、55.9%。

  其中，代建开发服务项目签约销售额为132.4亿元，占比59.3%。2021年以来，朗诗加速轻资产转型，代建开发服务项目销售贡献度迅速走高。伴随公司正式更名为“Landsea Green Management Limited”，采纳“朗诗绿色管理有限公司”作为新中文第二名称，取代“朗诗绿色地产有限公司”，朗诗在中国市场基本完成了从传统重资产的地产开发模式向资产轻型化模式的转型，代建业务的核心地位确立，成为主要业绩来源。

  权益项目签约销售额为90.8亿元，占比40.7%，主要来自中国杭州、武汉、无锡、嘉兴、成都、绵阳、重庆、南京、上海等城市以及美国一、二线门户城市的在售项目。国内权益项目仍以小股操盘为主，签约销售额为23.9亿元，较2021年大幅减少83.5%，应占权益比例为33.7%。

  进入行业下行周期，朗诗代建与投资开发并行、中美双市场布局也难抵业绩滑坡。转型代建赛道，尤为看重企业品牌和运营管理能力，朗诗坚持打造绿色差异化能力，培育自身的绿色品牌力，构建自身核心竞争力，未来能否依靠代建抓住市场机会窗口快速恢复，有待进一步观望。

  02 投资

  年内获取57个项目，代建项目储备明显增加

  2022年，朗诗坚持稳健审慎的投资策略，积极拓展小股操盘和开发代建服务项目，共计获取57个项目，均为开发销售型物业，分布于中国境内与美国，总计新增可售面积为337.86万平方米。包括权益项目35个，新增可售面积为108.23万平方米，占比32%；开发代建服务项目22个，均位于中国境内，新增可售面积为229.63万平方米，占比68%。

  截至2022年末，朗诗拥有储备项目总可售面积为727.11万平方米，预计可售货值为1311.9亿元。其中，开发代建服务项目可售面积470.53万平方米，较2021年末明显增加，预计可售货值约828.8亿元。

  权益项目可售面积为256.58万平方米，预计可售货值约为483.1亿元，应占权益部分可售面积为226.7万平方米，权益项目应占权益比例为88.4%，呈现逐年走高的趋势。主要原因在于轻资产转型之下，国内权益项目减少，转向拓展代建业务，在美国独立投资开发的项目占比大幅增加；期末于美国的可售建面约为195.51万平米，占权益项目总量的76%。

  从储备项目总可售面积分布来看，由于开发代建服务项目布局加速，中国境内储备项目总可售面积占比达73.1%，较2021年62.5%进一步提升，布局主要以二线城市、热点三线城市为主，核心城市成都、苏州、无锡储备较为丰富，可售面积均超过50万平方米，其中成都项目储备可售面积达到69.8万平方米，战略地位最为突出。

  03 盈利

  营收大幅增长73.6%，归母净利润连续三年亏损

  报告期内，朗诗营业收入约为140.2亿元，同比大幅增长73.6%。由于销售及服务成本飙升97.7%，实现毛利约13.5亿元，同比减少18.9%，毛利率为9.7%，跌破两位数，较2021年20.7%下降11个百分点。在疫情及市场下行冲击下，叠加资产减值损失、冲回递延所得税资产、合营企业亏损等影响，最终净利润亏损24.5亿元，归母净利润亏损25.9亿元。

  近年，市场下行冲击以及企业经营调整影响，朗诗盈利持续承压，归母净利润已经连续三年亏损，且亏损幅度不断加剧。值得注意的是，截至报告期末，朗诗应占权益下的已售未入帐物业面积为62.3万平方米、金额约104亿元，分别同比减少40.6%、44.3%，未来营收的实现或受到一定影响，盈利将继续面临挑战。

  04 负债

  债务到期结构集中，踩中“三条红线”

  截至2022年末，朗诗总有息负债73.3亿元，加权平均财务成本约为6.2%，低于2021年末7.0%。从债务结构来看，一年内到期债务14.9亿元，占比20.4%，较2021年末45.2%大幅降低；一至两年到期债务49.6亿元，占比从2021年1.3%飙升至67.6%；两至五年到期债务8.3亿元，占比11.3%；五年以上债务0.5亿元，占比0.7%。整体来看，债务集中在一年以内以及一至两年到期，合计占比约88%，债务结构安全性较低，两年内偿还负担较大。

  从偿债压力指标来看，若剔除独立管理的Landsea Homes所持有的现金结余，朗诗持有的非受限现金仅为3.91亿元，非受限现金短债比为0.26，净负债率为223.2%，扣除预收款项后的资产负债率约为86.4%，踩中“三条红线”。伴随行业流动性收紧以及业务战略调整，朗诗的流动性及财务状况恶化，面临较高的经营性风险。