企业监测分析克而瑞研究中心 2023-09-06 09:18:03 来源:克而瑞地产研究
- 城市:全国
- 发布时间:2023-09-06
- 报告类型:企业监测分析
- 发布机构:克而瑞
销售降3成,无新增拿地,非受限现金短债比不足1,需持续关注流动性。
◎ 作者 / 沈晓玲、羊代红
核心观点
【业绩降幅大于同规模企业,关注资金回流销售回款率达114%】2023上半年新城控股实现销售金额424.0亿元,销售面积516.7万平方米,分别同比下降34.9%和21.4%,销售均价8207元/平方米,同比下降17.2%。同规模TOP20房企的销售金额同比增速6.3%,相比有较大的差距。不过值得注意的是,企业持续积极推动项目销售的现金回流,2023上半年销售回款485亿元,回款率达到114%,处于行业前列。销售金额的43.8%来自长三角,占比同比下降4.3个百分点,占比依旧最高。中西部占比同比上升3.4个百分点至30.9%,环渤海区域占比也同比上升2.2个百分点至18.9%。
【公开市场无新增拿地,总土储约满足企业2-3年需求】2023上半年新城控股在公开市场无新增拿地,投资全面收缩。在无拿地的情况下,新城控股2023上半年末未售土地储备4360万平方米,较2022年末减少11.3%。根据企业当前的销售表现来看,当前的土地储备够企业2-3年的开发运营需要。
【营收规模微降,低毛利项目结转增多拉低盈利水平】2023上半年新城控股实现营业收入417.7亿元,同比下降2.4%,其中房地产业务收入363.4亿元,同比下降3.7%。全年预计竣工面积1933.1万平方米,预计竣工面积将同比2022年全年减少3.6%,年内营业收入规模持续保持较低水平。实现毛利润79.5亿元,整体毛利率19.0%,分别同比下滑15.2%和下降2.3个百分点。由于企业低毛利项目结转增加,叠加财务费用水平居高不下,使得其净利润同比下降25.7%至24.1亿元,净利率5.8%,同比减少1.8个百分点。
【债务结构有所优化,仍需持续关注流动性】截止至2023上半年底,新城控股共持有现金284.9亿元,相较期初下降9.5%,现金短债比1.25,较期初增0.25,现金壁垒有所增厚。长短债务比较期初增加51.2%至1.93,债务结构有所优化。值得注意的是,剔除受限制的其他货币资金的现金短债比为0.89,企业短期流动性承压。净负债率42.6%,剔除预收账款资产负债率68.2%,符合监管要求。
【商业运营总收入同比微增,营收贡献占比达12.5%】2023上半年底合计在143个城市布局了205座吾悦广场,较2022年底增加11家,在行业表现属前列。2023年上半年新城控股新开业吾悦广场6家,至此总开业吾悦广场146座,总开业面积1367万平方米。商业运营总收入52.01亿元,同比上涨10.2%。商业部分逐步成为新城控股重要的稳定器来源,商业收入占到2023上半年营业收入的12.5%,同比提升了1.5个百分点。
01 销售
业绩降幅大于同规模企业
持续关注资金回流
2023上半年新城控股实现销售金额424.0亿元,销售面积516.7万平方米,分别同比下降34.9%和21.4%,销售均价8207元/平方米,同比下降17.2%。同规模TOP20房企的销售金额同比增速为6.3%,新城与之相比有较大的差距。不过值得注意的是,企业持续积极推动项目销售的现金回流,2023上半年销售回款485亿元,回款率达到114%,处于行业前列。
长三角贡献度最高,但占比有所下滑。2023上半年新城控股签约销售金额的43.8%来自长三角,占比同比下降4.3个百分点,占比依旧最高,但值得注意的是,长三角区域的销售金额占比近两年持续下滑,在2021年的销售金额贡献有53%,2022年全年贡献已经下降至48%。中西部得益于重庆、乌鲁木齐等城市的销售增长,销售金额贡献占比同比上升3.4个百分点至30.9%,而环渤海区域的销售金额占比也同比上升2.2个百分点至18.9%。
02 投资
公开市场无新增拿地
总土储约满足企业2-3年需求
2023上半年新城控股在公开市场无新增拿地,投资全面收缩。自2022年以来企业在拿地投资方面就较为谨慎,2022年全年仅新增2块地,2023年上半年又无拿地,企业的“节流”策略明显。
在无拿地的情况下,新城控股2023上半年末可售土地储备4360万平方米,较2022年末减少11.3%。根据企业当前的销售表现来看,当前的土地储备够企业2-3年的开发运营需要。就土储能级分布情况来看,其中一、二线城市约占公司总土地储备的40%,三四线土储中主要位于长三角区域和中西部区域。区域分布情况,中西部42%,长三角27%,环渤海24%,大湾区8%,中西部土储建面占比居高,而随着新增入账项目减少,未来中西部区域的销售贡献占比或将进一步上升。
03 营利
营收规模微降
低毛利项目结转增多拉低盈利水平
结转下滑,营收规模保持较低水平。2023上半年新城控股实现营业收入417.7亿元,同比下降2.4%,其中房地产业务收入363.4亿元,同比下降3.7%。报告期内,结转面积418万平方米,竣工面积为665.5万平方米(含合联营项目)。计划下半年新开工 52 个子项目,新开工建筑面积 405.34 万平方米,计划竣工面积 1267.61 万平方米,全年预计竣工面积1933.1万平方米,预计竣工面积将同比2022年全年减少3.6%,年内营业收入规模持续保持较低水平。
低毛利项目结转拉低盈利率水平,盈利水平仍需修复。2023上半年新城控股实现毛利润79.5亿元,整体毛利率19.0%,分别同比下滑15.2%和下降2.3个百分点。2023上半年新城控股计提资产减值损失1.13亿元,而2022年同期为损失1.62亿元,亏损有所减少,不过值得注意的是新城控股资产减值损失计提集中在年末,如其2022年资产减值损失59.57亿元,故年底资产计提情况将会影响全年的利润水平。但由于企业低毛利项目结转增加,叠加财务费用水平居高不下,使得其净利润同比下降25.7%至24.1亿元,净利率5.8%,同比减少1.8个百分点。实现归母净利润22.8亿元,同比下降24.3%,归母净利率5.5%,同比下降1.6个百分点。
04 偿债
债务结构有所优化
仍需持续关注流动性
现金短债比1.25,长短债比1.93,债务结构有所改善。截止至2023上半年底,新城控股共持有现金284.9亿元,相较期初下降9.5%,现金短债比1.25,较期初增0.25,现金壁垒有所增厚。值得注意的是,2023上半年企业债务结构有所改善,报告期内,企业抓住融资窗口期完成 11 亿元公司债的发行,综合票面利率为 5.65%;在境外发行总额为 1 亿美元的无抵押固定利率债券。期末有息债较期初下降8.5%至666.1亿元,长短债务比较期初增加51.2%至1.93,债务结构有所优化,其融资利率较2022年末下降7个BP至6.41%。值得注意的是,剔除受限制的其他货币资金的现金短债比为0.89,根据业绩会消息公司年内到期的公开市场债务约20亿元,主要为以吾悦广场为底层资产的CMBS产品。整体来看,兑付压力主要集中在明年上半年。
净负债率维持稳健,剔除预收账款资产负债率达标。截止至2023上半年末,新城控股净负债率42.6%,处于行业较低水平,剔除预收账款资产负债率68.2%,符合监管要求。
05 商业
商业运营总收入同比微增
营收贡献占比达12.5%
2023上半年底合计在143个城市布局了205座吾悦广场,较2022年底增加11家,在行业表现仍属前列。2023年上半年新城控股新开业吾悦广场6家,至此总开业吾悦广场146座,总开业面积1367万平方米。其年初计划2023年新开20座吾悦广场,商业运营收入目标110亿元,下半年预计开业项目有14个,届时企业开业运营管理半径又将进一步扩增。
截止至2023上半年底吾悦广场平均出租率略有下滑至95.22%,自2017年以来,吾悦广场的平均出租率皆维持在97%以上,居于行业内第一梯队。收入方面, 2023上半年商业运营总收入52.01亿元,同比上涨10.2%。商业部分逐步成为新城控股重要的稳定器来源,商业收入占到2023上半年营业收入的11.6%,同比提升了0.6个百分点,物业出租及管理毛利率达到69.55%,成为企业修复集团毛利率的重要抓手。
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中国城市住房价格288指数
(2023-02)1571.9点
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指数 | 环比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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