核心观点

  【业绩降幅超三成，江苏销售占比近六成】2023年上半年，弘阳地产合约销售金额130.3亿元，较去年同期相比下降33.6%，而百强整体业绩与去年同期基本持平，弘阳销售规模收缩明显。同期实现合约销售面积92.6万方，同比下降34.3%，销售均价达14,066元/平方米，同比微增1%。江苏省内销售贡献率57%，徐州、淮安竞争力有所提升，全口径销售金额排名分别提升6个、2个位次，常州全口径销售金额排名较去年年底下降12位次至第30名。

  【上半年无新增土储，江苏土储占比近五成】根据CRIC监测，2023年上半年弘阳无新增土储，截至2023年6月底，弘阳共拥有1271.2万平方米土地储备，总规模较2022年末下降15.2%，但按照近三年的销售情况来看，目前弘阳土地储备量足够覆盖未来三到四年的销售。从土储分布上看，与2022年年底格局变动不大，长三角土储建面占比63%，其中江苏省土储占总土储比重达49%。城市能级来看无明显变动，一二线城市土储占比为47.1%，三四线城市土储占比为52.9%，三四线土储占比较去年年底小幅下降1.2个百分点。

  【营收规模同比腰斩，净利润亏损近30亿】2023年上半年，弘阳营业收入为61亿元，同比下降51.6%。物业销售收入为57.3亿元，占比94%。合同负债覆盖营收倍数（合同负债/2022年全年营收）为1.3，未来营收有一定保障。2023年上半年，弘阳地产实现毛利润0.9亿元，同比下降95.3%，毛利率下降13.1个百分点至1.4%，毛利和毛利率的下降主要是由于期内结转的高毛利项目占比下降，同时在建、竣工物业计提减值金额较去年同期增加。2023年上半年企业净利润亏损28.4亿元，归母净利润亏损26.6亿元，净利润出现亏损主要由于期内毛利大幅下降，同时还出现包含金融资产减值、联营公司亏损等的其他支出的6.6亿元非常性损益。

  【三道红线进入橙档，现金短债比仅为0.2】截止至2023年6月底，弘阳地产的净负债率为82.8%，较去年年底上涨11.1个百分点。剔除预收款的资产负债率达70.8%，较去年年底提高2.3个百分点，高于监管阈值。现金余额39.8亿元，相比2022年末减少18.1%，其中受限制现金19.7亿元、已质押存款1.7亿元，占现金总量的53.8%。短期债务166.3亿元，相比2022年末规模增长0.4%，现金短债比仅为0.2，远低于监管红线要求，剔除受限制现金及已质押存款的现金短债比仅为0.1，流动性问题亟待解决。从一年内到期债务结构来看，优先票据占比高达64.2%，共计106.8亿元，银行等其他借款占比为35.8%，共计59.5亿元。

  01 销售 

  业绩降幅超三成

  江苏销售占比近六成

  合约销售规模同比下降33.6%，销售面积降幅34.3%。2023年上半年，弘阳地产合约销售金额130.3亿元，较去年同期相比下降33.6%，而百强整体业绩与去年同期基本持平，弘阳销售规模收缩明显。同期实现合约销售面积92.6万方，同比下降34.3%，销售均价达14,066元/平方米，同比微增1%。

  江苏省内销售贡献率近六成，徐州、淮安竞争力有所提高。从合约销售额的区域分布来看，2023年上半年弘阳67%的合约销售额分布在长三角，江苏省合约销售贡献度较去年提升2个百分点至57%。从江苏省内单城市的市场地位来看，弘阳在江苏省13个城市中已布局11[1]城，根据CRIC发布的《2023年1-6月企业销售排行榜》[2]来看，弘阳在南京、徐州、淮安、常州4个城市入围该城市2023年上半年销售排行榜，从入围榜单类别和榜单排名上看，省内本土市场有退有进，徐州、淮安竞争力有所提升，徐州全口径销售金额排名从2022年全年的第14名提升至2023年上半年的第8名，淮安全口径销售金额排名从去年的11名继续提升2个位次，但常州全口径销售金额排名较去年下降12位次至第30名。

  02 土储

  上半年无新增土储

  江苏土储占比近五成

  期内未拿地，土储可支撑未来近四年销售。根据CRIC监测，2023年上半年弘阳无新增土储，截至2023年6月底，弘阳共拥有1271.2万平方米土地储备，总规模较2022年末下降15.2%，尽管土储规模下降，但按照近三年的销售情况来看，目前弘阳土地储备量足够覆盖未来三到四年的销售。土储分布格局稳定，聚焦深耕江苏省。从土储分布上看，与2022年年底格局变动不大，由于弘阳销售主力城市主要分布在长三角尤其是江苏省内，长三角土储建面占比63%，较期初小幅下降3个百分点，同时江苏省土储占总土储比较期初下降3个百分点至49%。中西部、环渤海土储建面占比较2022年底小幅提升。从城市能级来看无明显变动，一二线城市土储占比为47.1%，三四线城市土储占比为52.9%，三四线土储占比较去年年底小幅下降1.2个百分点。

  03 营收

  营收规模同比腰斩

  净利润亏损近30亿

  营收同比降幅超五成，物业销售部分占比94%。2023年上半年，弘阳营业收入为61亿元，同比下降51.6%。营收主要由物业销售、商业和酒店经营三部分组成，其中物业销售收入为57.3亿元，占比94%，商业和酒店经营收入分别为3.4亿元和0.2亿元，占比合计6%。从合同负债储备来看，合同负债覆盖营收倍数（合同负债/2022年全年营收）为1.3，未来营收有一定保障。毛利下滑超九成，上半年净利亏损近30亿。2023年上半年，弘阳地产实现毛利润0.9亿元，同比下降95.3%，毛利率下降13.1个百分点至1.4%，毛利和毛利率的下降主要是由于期内结转的高毛利项目占比下降，同时在建、竣工物业计提减值金额较去年同期增加。2023年上半年企业净利润亏损28.4亿元，归母净利润亏损26.6亿元，净利润出现亏损主要由于期内毛利大幅下降，同时还出现包含金融资产减值、联营公司亏损等的其他支出的6.6亿元非常性损益。

  04 负债

  三道红线进入橙档

  现金短债比仅为0.2

  包含受限制现金短债比仅为0.2，流动性枯竭。截止至2023年6月底，现金余额39.8亿元，相比2022年末减少18.1%，其中受限制现金19.7亿元、已质押存款1.7亿元，占现金总量的53.8%。短期债务166.3亿元，相比2022年末规模增长0.4%，根据业绩报，截止2023年6月底现金短债比仅为0.2，远低于监管红线要求，剔除受限制现金及已质押存款的现金短债比仅为0.1，流动性问题亟待解决。从一年内到期债务结构来看，优先票据占比高达64.2%，共计106.8亿元，银行等其他借款占比为35.8%，共计59.5亿元。为缓解流动性压力，8月弘阳退出珠实地产合作项目，以34%的股权换取2.95亿元流动性。三道红线踩线两条，剔除预收款的资产负债率超出阈值。截止至2023年6月底，除现金短债比指标外，剔除预收款的资产负债率达70.8%，较去年年底提高2.3个百分点，高于监管阈值。同时弘阳地产的净负债率为82.8%，较去年年底上涨11.1个百分点。