并购月报 | 中海物业9.5亿港元收购监理业务;部分国、央企加速资产优化 (2023年10月)

企业监测分析克而瑞研究中心 2023-11-06 12:11:06 来源:克而瑞地产研究

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-11-06
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  本月关注

  •沪杭放松限购、广州首推房票安置,60城政策迎来优化调整

  中央层面,本月央行四季度金融工作报告明确房地产市场风险化解思路,按照因城施策原则,指导各地精准实施差别化住房信贷政策,加大保交楼金融支持力度,一视同仁支持房地产企业合理融资需求。近期《关于规划建设保障性住房的指导意见》已传达到各城市人民政府、各部委直属机构,新一轮“房改”即将开启,保障性住房建设预期提速,未来供求关系或将逐渐修复。地方政府层面,本月松绑政策频次为近1年来的次高,60个城市66次松绑房地产政策,其中杭州、上海相继放松限购,上海、北京公积金贷款实行“认房不认商贷”,广州城市更新推行“房票安置”,核心城市限购限贷政策正迎来普遍放松。

  •苏宁获50亿纾困资金,安居建业接手佳兆业写字楼

  本月中信信托、中国华融协同实施的苏宁易购纾困项目正式落地,预计期限为十年,规模上限为50亿,以实际投放为准。项目层面,本月安居建业入局纾困深圳龙岗佳兆业中央广场二期KICC写字楼,据不完成统计,从2022年成立以来其累计介入纾困15个项目。历时16个月,中信系通过“金融机构+AMC+代建”方式,将从佳兆业处接手的4个项目全部盘活,最后问世的项目——中信国际大厦约3万平体量的商业部分即将亮相。

  •中海物业19倍PE关联交易受质疑,首开、金茂和华侨城加快资产优化

  本月重点监测房企共涉及24笔并购交易,披露的交易对价约124.4亿,同比大幅减少51.3%、环比大幅减少59.2%,单月披露的单笔平均交易规模为近年来的新低,并购热度降温。本月中海物业拟9.5亿港元与关联方收购中海通信、中海监理2项资产,若以公告中披露的业绩保证5000万港元计,本次收购估值倍数达到19,而物管去年平均收购PE约12倍,被市场质疑定价太高。此外,首开、金茂和华侨城陆续挂牌出售低效闲置存量资产,未来消费公募REITs加快审批后,能为其存量资产退出提供新的渠道。

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  01 并购政策

  沪杭放松限购
60城政策迎来优化调整

  本月中央密集推出房地产政策,21日央行四季度金融工作报告明确房地产市场风险化解思路,按照因城施策原则,指导各地精准实施差别化住房信贷政策,加大保交楼金融支持力度,一视同仁支持房地产企业合理融资需求,保持房地产融资平稳。

  此外,前期国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》,近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构,被市场普遍认为是新一轮“房改”的开启,明确发展保障性住房的目的:解决工薪群体的住房难问题、稳定“房住不炒”预期、构建“低端有保障、高端有市场”的新格局。保障性住房建设预期提速,未来供求关系或将逐渐修复。

  地方政府层面,本月松绑政策频次仅次于9月为近1年来的次高,60个城市66次松绑房地产政策,其中杭州、上海相继放松限购,上海、北京公积金贷款实行“认房不认商贷”,广州城市更新推行“房票安置”,核心城市限购限贷政策正迎来普遍放松。

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  02 并购金融

  苏宁获50亿纾困资金
安居建业接手佳兆业写字楼

  集团层面,本月中信信托、中国华融协同实施的苏宁易购纾困项目正式落地。据公告,项目预计期限为十年,规模上限为50亿,以实际投放为准。上月苏宁披露过针对物流业务的首批纾困资金投放(15.49亿),将用于旗下绍兴、杭州、南京及成都等物流项目的纾困。

  项目层面,安居建业本月再次入局深圳“保交楼”问题项目,据深圳佳兆业官方披露,龙岗佳兆业中央广场二期KICC写字楼与龙岗安城投达成合作协议。而龙岗安城投由安居建业与龙岗城投联合成立,安居建业从2022年成立至今,据不完成统计,介入纾困包括罗湖益田御龙天地、恒大深圳湾超总项目、福田佳兆业佳园、福田岁宝壹品等15个问题项目。

  此外,中信城开官微披露,中信国际大厦约3万平体量的商业部分即将亮相,意味历时16个月,中信系通过“金融机构+AMC+代建”的纾困方式,将2022年6月从佳兆业处接手的4个项目全部实现盘活。其余3个项目,中信城开·红树湾于2022年7月最早入市,中信金沙湾水世界2023年4月开园,5月东角头项目确定由中信与达力进行土地分配并各自开工复产。AMC盘活资产效率较高,但受制于自身的资金规模、杠杆及资本的监管要求,不能为房地产提供大量纾困资金,对项目的纾困具备选择性和商业性质。

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  03 行业并购

  中海物业19倍PE关联交易受市场质疑

  根据CRIC监测,2023年10月重点监测房企共涉及24笔并购交易,披露交易金额的有17笔,总交易对价约124.4亿人民币,同比大幅减少51.3%、环比大幅减少59.2%,单月披露的单笔平均交易规模7.3亿,为近一年以来的新低,收并购热度持续降温。

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  交易进展来看,本月9笔交易处于挂牌状态,7笔披露的交易对价合计约68.1亿,其中世茂主席许荣茂2.5亿澳元挂牌出售澳洲养牛场,华侨城24.3亿拟出售上海苏河湾项目酒店资产,陆家嘴18.74亿挂牌转让东方广场一期项目及地下产权车位等。本月完成11笔交易,其中7笔披露的交易对价约49.1亿,主要由金茂底价28亿完成出售北京威斯汀大饭店100%股权、雅居乐12.12亿与合作方常州嘉宏就5项合资物业项目交易贡献。此外,签署转让协议、传言交涉中和董事会预案分别有2笔、1笔和1笔。

  本月市场关注度高的是,中海物业拟9.5亿港元与关联方收购中海通信、中海监理2项资产,成为2023年物管收并购中单笔规模最高的交易。若以公告中披露的业绩保证5000万港元计算,本次交易定价的PE倍数达到19,而物管企业2022年平均收购PE约12倍。本次关联交易被市场质疑定价太高。野村发报告指,此次交易违背股东利益,中海物业管理层未能解决两个主要问题:收购的监理业务盈利前景平庸,及收购的交易估值倍数不具吸引力。

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  交易标的物业类型看,本月并购交易中多元化交易规模仍然远超开发项目,12笔涉及商办、文旅、物管等不同领域的多元化投资,披露的交易金额101.1亿,占到全部规模的81.3%。其中,商办资产出售热度最高,6笔交易披露的交易对价78亿,占比62.7%。

  商办资产回报周期长,本月央国企陆续挂牌出售低效闲置资产,如华侨城挂牌苏河湾项目、金茂出售北京威斯汀大饭店、首开出售北京联宝公寓项目并挂牌2家商管公司等。行业处下行周期,存量资产流动性又弱,部分央国企面临资金和财务考核压力,自然选择加快盘活资产。而10月底首批4支消费基础设施公募REITs获批,打通了存量资产退出渠道。相较于整售,通过公募REITs退出既能改善央国企流动性,又帮助其实现运营资金的有效周转,为房企转型成为商业运营商提供途径,助力存量物业的健康发展。

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深圳市安居建业投资运营有限公司

统一社会信用代码:91440300MA5H70BE4U    经营状况:存续    注册资本:200000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  28    关联风险  66

佳兆业集团(深圳)有限公司

统一社会信用代码:91440300715201631K    经营状况:存续    注册资本:347600(万元)

风险情况:  自身风险  14    变更提醒  583    关联风险  999+

佳兆业地产(武汉)有限公司

统一社会信用代码:91420100574940720U    经营状况:存续    注册资本:110612(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  29    关联风险  42

北京首开中晟置业有限责任公司

统一社会信用代码:91110000061261861J    经营状况:存续    注册资本:490000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  3    关联风险  48

北京首开东成城市更新建设运营有限公司

统一社会信用代码:91110101MA01TXLF2R    经营状况:存续    注册资本:310000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  2    关联风险  0

广州金茂置业有限公司

统一社会信用代码:9144011530462148XM    经营状况:存续    注册资本:700000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  77    关联风险  52

金茂置业(杭州)有限公司

统一社会信用代码:91330100MA27WHWQ4J    经营状况:存续    注册资本:320000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  6    关联风险  0

深圳华侨城房地产有限公司

统一社会信用代码:91440300192177782A    经营状况:存续    注册资本:1000000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  152    关联风险  113

华侨城(海南)集团有限公司

统一社会信用代码:91460200MA5RDLDH0L    经营状况:存续    注册资本:1000000(万元)

风险情况:  自身风险  1    变更提醒  5    关联风险  0

贵州播投中海物业服务有限公司

统一社会信用代码:91520321MAAJPC6MX4    经营状况:存续    注册资本:500(万元)

风险情况:  自身风险  3    变更提醒  10    关联风险  186

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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