导语

  近期公募REITs迎来多重利好，有运营实力的房企应多加关注。通过发行消费基础设施REITs，房企能够实现由重转轻的业务转型，同时进一步增强资本实力。

  ◎  文 / 房玲、易天宇

  2023年下半年房地产政策陆续出台利好，从7月的“金融16条”适用期限延长，到9月一线城市全部放开“认房不认贷”，再到10月险资获准试点公募REITs以及公募REITs范围正式扩展至消费基础设施。在这一系类的政策支持下，对于房企的资金压力能否起到一定释放性作用？

  01 前三季度到位资金同比下降扩大至13.5%
单9月环比增长23%

  自2023年下半年，房地产行业迎来政策面的多项重大利好，包括7月 “金融16条”适用期限延长， 9月一线城市全部放开“认房不认贷”；此后各地因城施策，降首付、降利率、解除限购等政策接连出台，市场活跃度有所提升。

  据国家统计局2023年10月18日公布的2023年1-9月房地产行业数据，前9月商品房销售面积84806万平方米、商品房销售额89070亿元，累计同比分别下降7.5%和4.6%，销售面积及销售金额的降幅均较前8月扩大了0.4及1.4个百分点；但累计增速下降的速率正在放缓，一定程度体现了市场预期和情绪的修复。

  从房地产开发企业到位资金规模来看，2023年前9月到位资金为98067亿元，同比下降13.5%，比前8月降幅12.9%扩大了0.6个百分点，房企资金面压力持续较大。从单月来看，9月房地产开发企业到位资金达10951亿元，同比下降18.0%，但降幅相较于8月收缩了约7.4个百分点；同时环比增长了23.1%。

  02 累积销售回款自5月由增转跌
国内贷款维持存量规模

  从来源看，到位资金中销售回款（个人按揭款+定金及预付款）同样自5月起开始由增转跌，前9月累积销售回款同比下滑了8.7%，相比前8月继续扩大了2.4个百分点。单9月销售回款同比下滑26%，环比增长16.5%；环比上涨主要是由于“金九银十”的季节性因素，以及9月初的“认房不认贷”等相关政策利好。

  从国内贷款来看，前9月累积同比下滑11%，下滑幅度相比前8月均有收窄。单9月国内贷款出现同环比双增长，同比增长4%；环比增长52.2%。2023年7月央行、国家金融监管总局公布“金融16条”适用期限延长，其中涉及支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，鼓励金融机构提供保交楼配套融资支持，对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。10月央行货币政策司司长邹澜表示，9月主要银行的房地产开发贷款和个人住房贷款合计较上月多增1000多亿元，保持回升态势。但从统计局数据来看，历月累积国内贷款同比降幅维持在约10%左右，更强调维持存量规模，房企从商业银行融资的渠道仍相对收紧。

  此外2023年9月，国际评级机构穆迪将多家国资房企列入评级下调观察名单或者下调企业评级展望，引发市场关注。前9月到位资金中利用外资规模仅36亿，累积同比下滑40%，无论是下滑幅度还是绝对规模均处于历史低位。2023年境外融资环境仍然冰封，国际评级机构对于房企的影响相当有限。

  03 自筹资金同比下降21.8%
股价较低限制房企再融资

  从自筹资金来看，2023年前9月房地产开发企业到位资金（自筹资金）达31252亿元，同比下降21.8%。前9月自筹资金占总到位资金的32%，规模仅次于销售回款；但自筹资金的累积同比下滑幅度则远高于销售回款及国内贷款。

  自筹资金通常包括自有资金、股东借款、处理资产的资金以及通过资本市场筹集资金（如IPO、增发等）。自筹资金的下滑一方面体现房企的大股东对企业的资金支持相对有限；另一方面也体现从资本市场的融资渠道也未有打通。

  虽然房企第三支箭迎来多次政策利好，2023年8月证监会宣布，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。但2023年房企整体股价始终“跌跌不休”，疲软的股价表现直接限制了房企的再融资空间。如万科2023年5月曾公布150亿元增发事项，并获深交所受理；但于8月30日终止了A股增发。对此万科董秘朱旭表示“这次决定终止增发，主要还是因为这段时间公司股价处于比较低的价位”，“发现机构投资人对于公司在比较低的价位进行增发表示担忧和不同意见。” 

  04 公募REITs范围拓展至消费基础设施
对出险房企支持有限

  房企各融资渠道虽未有打开，但近期REITs相关进展却迎来多个利好。10月13日沪深交易所同意5家保险资产管理公司（中国人寿资产管理有限公司、泰康资产管理有限责任公司、太平洋资产管理有限责任公司、中国人保资产管理有限公司、平安资产管理有限责任公司等）试点开展ABS及REITs业务。

  10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。证监会表示，下一步，将会同相关部门单位，推进符合条件的消费基础设施项目发行公募REITs，充分发挥REITs盘活存量资产、扩大有效投资的积极作用。

  目前已有多家企业明确表示有发行消费基础设施REITs的意向，其中不乏有合生创展、万科集团以及龙湖集团等房企的身影，这类企业均有多年的商业地产深耕经验；此外如华润置地、招商蛇口等虽未有公布相关计划，但同样持有较多优质商业项目。在众多房企中，万科集团目前进展较快，已在首批申报阶段，申请基础设施REITs由旗下纯商业地产公司印力集团控股有限公司进行，底层资产为杭州的一处购物中心。此外合生商业及龙湖集团也均表示在密切关注中。

  从近期的REITs利好中，可以看到对于万科、龙湖等运营实力强的房企而言，发行REITs可以进一步加强资本实力，回收资金用于资本性改造投入，改善项目条件；同时也能加快新消费基础设施建设，扩大规模。

  值得关注的是，据2023年3月证监会及国家发展改革委发布的相关文件也提出了相关限制，其中优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。此外消费基础设施的项目用地性质应符合土地管理相关规定。项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。发起人（原始权益人）应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。由此来看，一些城市级或者定位高端的购物中心暂不在消费基础设施REITs范畴内；此外回收资金不得为商品住宅开发项目变相融资，对于出险企业的资金支持相对有限。

  整体来看，2023年前三季度房地产企业整体资金压力仍然较大，融资渠道方面依然受限。但近期公募REITs迎来多重利好，有运营实力的房企应多加关注。通过发行消费基础设施REITs，房企能够实现由重转轻的业务转型，同时进一步增强资本实力。对于这类企业应积极准备并孵化潜在商业项目。一方面由于部分项目是综合体项目，需要提前剥离销售住宅，使其具备发行标准；另一方面也要持续提升商业项目的回报率，实现资本增值变现。