本月关注

  • 多城房地产项目白名单落地，出险项目难获益

  本月监管重启PSL、降准释放稳市场信号，为呵护市场流动性，相继推出16条金融举措、放松经营性物业贷款条件、建立房地产融资协调机制并确定首批名单。1月26日住建部住召开城市房地产融资协调机制部署会，本次“白名单”融资支持转向项目层面，偏向于专款专用于保交楼，至月底南宁、重庆、昆明、青岛房地产项目白名单相继落地。据知情人士透露，获得融资支持的项目需要满足5个条件，其中“有抵押物、预售资金未挪用”等两项要求，出险项目较难满足，受益对象主要集中于头部房企和地方国企。

  • 信达再次接手融创海南项目及佳兆业深圳旧改

  本月信达地产公告称，广东信达地产、中国信达、信达资本以9.75亿的总认缴额共同出资成立芜湖信湖产业投资合伙企业（有限合伙），收购融创海南项目51%股权及债权；临近月底，信达资管替代佳兆业，成为深圳王母旧墟中山里旧改项目新的申报主体。此外，继华融并入中信集团后，本月监管将东方、信达和长城三大AMC并入中投旗下的中央汇金，推动其以市场化方式参与问题企业的救助，未来AMC监管会更加顺畅。

  • 碧桂园90亿处置广州和海外多宗资产

  本月重点监测房企共涉及23笔并购交易，披露的交易对价约196.5亿，同比减少31%、环比减少29.2%，年初并购热度有所下滑。本月碧桂园、融创、中骏、中南、华夏幸福和万达等出险房企寻求处置旗下资产，其中碧桂园处置最为积极。碧桂园38亿挂牌广州多宗资产，资产覆盖办公楼、酒店、公寓楼、商业等多种物业类型；此外碧桂园近期正考虑计划出售海外资产套现，拟4.5亿英镑（折合人民币41亿）抛售伦敦住宅项目，2.4亿澳元（折合人民币11.3亿）出售澳洲悉尼地块部分权益，目前正在与投资者接洽中，有望2024上半年完成资产出售，可有效缓解其债务压力。

  01 并购政策

  多城房地产项目白名单落地
出险项目难获益

  本月中央层面加大金融支持房地产力度，重启PSL、降准及定向降息释放积极信号，推出16条金融举措、放松经营性物业贷款条件、建立房地产融资协调机制并确定首批名单，用好用足现有的房地产金融支持政策，更加精准支持房地产项目合理融资需求，呵护市场流动性。

  本月26日住建部住召开城市房地产融资协调机制部署会，加块首批房地产项目名单落地。本次融资支持转向项目层面，意在将集团与项目风险相隔离，偏向专款专用于保交楼；至月底，南宁、重庆、昆明、青岛房地产项目白名单相继落地。据知情人士透露，获得融资支持的项目需要满足5个条件，即项目处于在建施工、有抵押物、接受贷款封闭管理、预售资金未被抽挪或已及时收回、制定贷款使用和项目完工计划。其中“抵押物、预售资金未挪用”两项要求，出险房企很难满足，受益对象主要集中于头部稳健房企和地方国企。

  地方政府层面，本月住建部表态充分赋权地方调控，打开各地因城施策操作空间。当月47个城50次政策放松，频次基本与去年12月相持平。上海、广州、苏州再度松绑限购政策，核心城市房地产调控政策仍存在不少松绑空间。

  02 并购金融

  信达再次接手融创海南项目及佳兆业深圳旧改

  本月租赁龙头建信（建行旗下）与外资睿星组成基金拟3.7亿接手空置超过6年的上海轻工国际大厦，计划改造成为长租公寓，未来不排除以发行REITs的市场化方式盘活资产。

  此外，本月信达系纾困表现活跃。15日信达地产公告称，广东信达地产、中国信达、信达资本以9.75亿的总认缴额共同出资成立芜湖信湖产业投资合伙企业（有限合伙），收购融创海南项目51%股权及债权。由于海南项目剩余49%股权由信达地产持有，信达系全资接盘海南项目，信达地产负责后续的操盘、开发和销售，凭借母公司纾困优势，其土储得以逆势扩张。临近月底，信达资管替代佳兆业，成为深圳王母旧墟中山里旧改项目新的申报主体，而该项目最早由平安信托2021年底介入进行资产保护，后将项目公司股权债权转移给信达系进行盘活。

  四大AMC中信达最具资本实力，承担更多“金融稳定器”责任，纾困房地产的频率和规模都处于同业翘楚。而本月惠誉集中下调四大AMC评级，认为政府对四大AMC支持倾向减弱，动态降低AMC纾困动力；叠加四大AMC涉房风险敞口高，给其资产质量或是盈利能力带来压力，最终盈利的恢复速度将取决于房地产市场是否改善。目前无论是监管层还是市场认为四大AMC纾困力度仍有较大提升空间，继华融并入中信集团后，近期将东方、信达和长城三大AMC并入中投旗下的中央汇金，推动其以市场化方式参与问题企业的救助，未来AMC监管会更加顺畅。

  03 行业并购

  碧桂园90亿处置广州和海外多宗资产

  根据CRIC监测，2024年1月重点监测房企共涉及23笔并购交易，披露交易金额的有15笔，总交易对价约196.5亿人民币，同比减少31%、环比减少29.2%，年初并购热度有所下滑。

  交易进展来看，本月6笔交易处于挂牌状态，2笔披露底价的交易对价合计49.2亿；3笔涉及对价46.3亿的交易签署转让协议，其中新湖中宝30亿转让上市公司18.43%股权予衢州国资，建发国际12.2亿向建发房产收购福州鼓楼地块等。10笔完成的并购交易中6笔披露交易对价，披露的对价21.8亿，其中万达继续自救，将佛山万达广场商管公司转予美的置业，将上海金山万达广场出售给中联基金，这已经是中联基金近期接手的第4家万达广场。此外，传言交涉中、进行中和订立框架协议涉及的交易规模分别为41、35.3和3.1亿。

  本月碧桂园、融创、中骏、中南、华夏幸福和万达等出险房企寻求处置旗下资产，其中碧桂园处置最为积极，碧桂园38亿挂牌广州多宗资产，资产覆盖办公楼、酒店、公寓楼、商业等多种物业类型；此外碧桂园近期正考虑计划出售海外资产套现，拟4.5亿英镑（折合人民币41亿）抛售伦敦住宅项目，2.4亿澳元（折合人民币11.3亿）出售澳洲悉尼地块部分权益，目前正在与投资者接洽中，有望2024上半年完成资产出售，可有效缓解其债务压力。

  交易标的物业类型看，与上月比较，本月多元化类并购额占比明显有提升，11笔涉及商办、文旅等领域的多元化投资，披露的交易金额86.8亿，占到全部规模的44.2%，环比增加17pct。商办资产出售热度较高，7笔交易披露的交易对价71.1亿，占比36.2%，其中凯德32亿完成出售北京双井项目、北京凯德星贸项目。北京双井项目年化NPI收益率2.8%，低于一线购物中心的资本化率（约4.3%-5.3%），因而选择调整资产组合，而凯德选择将北京星贸项目出让予友邦人寿，并非抛售意图，而是以轻资产的资管模式继续管理项目，获得经常性收入。