建发国际:销售增长12%,未来考虑境内发债计划

企业监测分析克而瑞研究中心 2024-03-29 11:06:22 来源:克而瑞地产研究

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  • 发布时间:2024-03-29
  • 报告类型:企业监测分析
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  全口径销售金额增长12%,新增土储货值增长48%,毛利率下降4个百分点。

  ◎  作者 / 沈晓玲、易天宇

  核心观点

  【权益销售额同比增长13.5%,2024年不定全年目标】2023年,建发国际全年实现全口径签约金额约1889亿元,同比增长约12%;实现权益销售金额1379.6亿元、权益销售面积666.4万平方米,同比分别增长13.5%和9.3%;是当前少有实现销售正增长的企业之一。面对今年销售市场的不确定性,建发国际表现更为谨慎,“目前会采取逐季逐月的考虑盘点,设定一个最佳销售目标去推动,但没办法定全年目标。”

  【全年新增货值超两千亿,未来将结合销售调整拿地】2023年建发国际新获取78个项目,全口径拿地金额约1169亿元,同比增长42%;新增项目全口径货值约2180亿,同比增长48%。面对未来的不确定性,建发国际表示“会结合自身的销售进度状况,整体土储规模不能过大,确保安全性。”截至2023年末,建发国际的土地储备总可销售面积约达15.52百万平方米,较2022年末下降了4%。土地储备出现下降,主要是由于莆田、无锡、宁德及贵阳等地下降较快,而从新增较多的城市来看,主要集中在上海、南昌、台州、杭州及泉州等城市,其中上海净增加约45万平方米,较期初增加79%。

  【营业收入增长35%,三费费用同比减少12.6亿】2023年,建发国际实现营业收入1344亿元,同比增长35%;但毛利润149亿元,同比下降2%;毛利率为11.1%,同比下降4.18个百分点。此外净利润同比增长了14%至63.4亿元;净利率为4.71%,同比下降0.87个百分点。净利润增长主要是由于期内行政开支大幅减少了36%,此外财务费用减少了52%,合计看三费费用相比2022年共减少了12.6亿。需注意的是,自2022年建发国际计提存货减值准备37.9亿后,2023年再次计提16.4亿。

  【总有息负债下降23%,正在考虑境内发债计划】截至2023年末,建发国际持有现金542亿元,较2022年末增长8%;总有息负债321亿元,较2022年下降了23%,其中短期有息负债59亿,与去年末大致持平,现金短债比9.15倍,现金不仅能够覆盖短债也能覆盖总有息负债。但需注意的是,2023年建发国际的流动负债增长了14%,其中贸易及其他应付款项、应付关联公司款项及应付非控股权益款项均有大幅提升,分别净增加83亿、78亿及18亿。除此之外,建发国际的物业存货中持作销售物业较2022年末增长了87%,对此建发国际管理层在业绩会上表示 “2024年将加大库存的去化,尽量把工作抓得更细、更好。”同时,建发国际表示未来会考虑境内发债计划。

  01 销售

  权益销售额同比增长13.5%
2024年不定全年目标

  2023年,建发国际全年实现全口径签约金额约1889亿元,同比增长约12%;实现权益销售金额1379.6亿元、权益销售面积666.4万平方米,同比分别增长13.5%和9.3%;销售权益比73%。此外,期内全口径的回款金额达到1843亿元,回款率达到了98%。

  近年来,房地产市场整体销售趋于疲软,据国家统计局公布2023年商品房销售额下降了6.5%,其中住宅销售额下降了6.0%,而建发国际仍成功完成此前制定的10%-20%增长目标,是当前少有实现销售正增长的企业之一。

  需注意的是,2024年前两月销售持续疲软,统计局数据显示新建商品房销售额下降29%,其中住宅销售额下降32.7%。面对今年销售市场的不确定性,建发国际表现更为谨慎,“目前会采取逐季逐月的考虑盘点,设定一个最佳销售目标去推动,但没办法定全年目标。”

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  从权益销售金额的区域分布来看,2023年建发国际的销售贡献主要来自长三角和珠三角地区,两个区域的权益销售金额占比达79%。从城市能级来看,一二线的权益销售占比达到了74%,此外三四线的贡献占比也达到了26%,在三四线销售靠前的城市中包括无锡、泉州、莆田及漳州等。

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  从具体城市来看,厦门、上海、杭州及苏州的权益销售贡献均超百亿,其中厦门及上海的权益销售额达到了149亿元,而苏州权益销售金额同比增长249%,在各城市中增长较快。此外还有部分城市权益销售出现下滑,这些城市如宁波、漳州,均较同期减少了超20亿的权益销售额。

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  02 投资

  全年新增货值超两千亿
未来将结合销售调整拿地

  尽管近年来房地产行业经历深度调整,但建发国际在土地市场依然保持较强的拿地节奏。据建发国际业绩会披露,2023年新获取78个项目,全口径拿地金额约1169亿元,同比增长42%;新增项目全口径货值约2180亿,同比增长48%;拿地权益比例达到73%。

  根据CRIC监测,2023年建发国际所获多幅地块为高溢价获取,如佛山大沥河地块溢价率超过51%,楼面价约24350元/平方米;东莞南城地块楼面价约25999元/平方米,创东莞南城楼面价纪录。由于2023年建发国际未披露新增土储建面,无法得出获地均价。但根据2023年中期业绩会中提及的数据,上半年建发国际新增土储均价已达7869元/平米,较年初增长了16%,预计全年获地成本依然维持较高水平。

  此外,2023年建发国际新增土储总价与新增货值的比为54%,相比2022年收窄了两个百分点。由于新增土储总价主要为土地款,后期还需覆盖的投入包括建安成本、资本化利息等其他支出,但这类费用相对固定。货值与土地款比值的收窄也意味着随着这类地块结转,后期的利润率或受影响。

  与此同时,2023年建发国际的新增货值增速要大幅快于销售增速,若未来出现库存滞销,或给企业周转带来压力。面对未来的不确定性,建发国际表示“会结合自身的销售进度状况,整体土储规模不能过大,确保安全性。”此外“较之2023年在一些具有改善性需求的三四线城市大举拿地,今年也会比较谨慎。”但建发国际依然会坚持保有当前的行业地位,“考虑稳住市场占有率和稳定自己的策略、排名名次。”

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  截至2023年末,建发国际的土地储备总可销售面积约达15.52百万平方米,较2022年末下降了4%,共合计311个项目。土地储备出现下降,主要是由于莆田、无锡、宁德及贵阳等地下降较快,其中莆田在绝对量上减少最多达50万平方米,较期初下降63%。

  而从新增较多的城市来看,主要集中在上海、南昌、台州、杭州及泉州等城市,其中上海净增加约45万平方米,较期初增加79%。由此可见,2023年建发国际主要于上述城市获地较多。

  业绩会中,管理层表示目前建发国际土储货值约2700亿元,“总体规模不是很大,但是建发国际一直以来的土储货值都基本上都是维持在在3000亿元以内。”

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 03 盈利

  营业收入增长35%
三费费用同比减少12.6亿

  2023年,建发国际实现营业收入1344亿元,同比增长35%;但毛利润出现下滑2%至149亿元;毛利率为11.1%,同比下降4.18个百分点。关于毛利及毛利率的下降,建发国际解释主要由于近年房地产市场显著下行,期内部分已交付项目毛利率水平较上一财政年度低并录得结转收入。

  此外净利润同比增长了14%至63.4亿元;净利率为4.71%,同比下降0.87个百分点。净利润增长主要是由于期内行政开支大幅减少了36%,此外财务费用减少了52%,合计看三费费用相比2022年共减少了12.6亿。需注意的是,自2022年建发国际计提存货减值准备37.9亿后,2023年再次计提16.4亿;此外建发国际还计提了约2.4个亿的应收款项信用减值。

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  04 负债

  总有息负债下降23%
正在考虑境内发债计划

  截至2023年末,建发国际持有现金542亿元,较2022年末增长8%;总有息负债321亿元,较2022年下降了23%,其中短期有息负债59亿,与去年末大致持平,现金短债比9.15倍,现金不仅能够覆盖短债也能覆盖总有息负债。此外存量有息负债的平均融资成本约3.75%,较2022年末的4.33%继续下降约58个BP。

  但需注意的是,2023年建发国际的流动负债增长了14%,其中贸易及其他应付款项、应付关联公司款项及应付非控股权益款项均有大幅提升,分别净增加83亿、78亿及18亿;截止2023年末,该三笔短期应付款合计593亿元。

  除此之外,建发国际的物业存货中持作销售物业较2022年末增长了87%,对此建发国际管理层在业绩会上表示 “2024年将加大库存的去化,尽量把工作抓得更细、更好。”

  与此同时,建发国际表示也在考虑境内发债计划,“2023年上市公司主动还了一些债务后,会根据2024年的状况,继续偿还相关债务,也考虑境内发债计划,建发国际或将用境内主体去申报,证监会目前已经在着手批准。”

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中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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