行业透视|沪杭苏持续高溢价拿地,绿城投资如何选择?

企业监测分析克而瑞研究中心 2024-08-27 11:12:33 来源:克而瑞地产研究

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-08-27
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  导语

  现金流是拿地底气,投资策略上有舍有得,近两年精准深耕长三角区域。

  ◎  文 / 谢杨春、吴嘉茗

  8月上旬,上海进行的集中土拍中绿城中国(以下简称绿城)以30%溢价率摇号竞得徐汇滨江地块,又以6.5%溢价率竞得虹口江湾地块,收获两宗上海成为本次上海土拍的最大赢家。在房企普遍投资收紧、审慎的当下,绿城何以频频在土拍中大展身手?

  01 沪杭苏持续高溢价拿地
前七月拿地近四成地块溢价率超15%

  实际上,绿城在上海拿地之前,已经在多地积极参与土拍。

  根据CRIC数据,截止2024年7月底绿城拿地金额(全口径)共计258亿,位列新增拿地金额的第四位,拿地金额高于华润和中海。

  虽然拿地金额同比下降30%,但在TOP5中跌幅较小。而且拿地销售比达到0.27,彼时1-7月百强房企总拿地销售比也仅有0.15,相对积极的投资意愿可见一斑。

  此外,投资的积极性还体现在绿城在核心城市优质地块参拍“热情高涨”,在上海、杭州和苏州等城市高溢价拿地,前7月拿地平均溢价率达到14%。相应的,而头部仍在拿地的企业近两月拿地平均溢价率仅在8%左右。

  统计来看,截止至8月上旬,绿城今年拿地中仅有32%地块为底价成交,而溢价率高于15%的地块幅数也达到36%,溢价拿地的地块数量远高于底价拿地数量。

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  02 投资策略上有舍有得

近两年精准深耕长三角区域

  虽然投资表现积极,但绿城并不是在广泛、盲目地拿地,而是目标明确地增加优质土储,其聚焦的维度可以从两个个方面来看:第一,高度聚焦于一二线城市,今年仅在嘉兴一个三四线城市拿地。绿城今年以来在一线城市上海拿地2宗,杭州6宗、宁波3宗,此外也是在苏州、合肥、福州等省会城市纳储。

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  第二,精准深耕长三角,今年超过七成纳储位于长三角。而且绿城仅在杭州和宁波拿地幅数超过3宗,在其他城市拿地都是1-2宗,更加体现了深耕长三角、尤其是深耕杭州的战略决心。从总土储来看,长三角占比更是明显高于其他区域,长期维持在50%左右。

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  03 2024年所拿地块半数容积率低于2

针对性补充低密项目放大产品效应

  此外,今年拿地不乏低容积率、高溢价、高单价的热门改善型宅地。

  绿城今年拿地较为瞩目的原因之一,就是好几宗地块刷新了楼板价记录,例如苏州园区的金鸡湖大道南地块刷新江苏最高楼板价、杭州临平区数字商贸城的地块溢价率高达59.2%。苏州地块容积率为1.02,临平区地块容积率为1.2,绿城今年拿地中有接近一半的地块容积率在2以下,适宜打造豪宅、或者是改善型的产品。

  当前的市场环境下高端、改善型产品的相对坚挺,恰好与绿城中国的产品力强项不谋而合。随着仍有购买力的消费者对居住品质要求的提高,改善型产品更加受到市场的青睐,绿城中国的凤起系、庐系等改善、豪宅类产品在市场中均有较好的口碑,多个项目实现了良好的开盘去化。而绿城今年新增的低密度优质地块,也很适合这类产品的打造,体现了绿城今年以来拿地是非常有针对性的举动。

  值得一提的是,这样的产品力口碑,不仅成为绿城高端产品销售的护城河,还给绿城的另一赛道——代建带来了另外的机遇:7月份贝壳在西安竞得两宗住宅用地,预计后期将由绿城管理代建。据贝壳表示,由绿城管理代建是业主方的选择,说明绿城的产品口碑已经能够反哺代建。

  04 现金流是拿地底气
核心城市优质货值未来将保障业绩持续稳定

  毫无疑问,相对稳定的现金流是绿城能够保持积极拿地的底气。

  大部分房企目前面临的问题仍来自于偿债压力过大、现金流紧张,因此不得不收紧投资、并且进行组织上的收缩。反观绿城从近4年的年报来看,现金短债比均保持在2以上,远高于后期“三道红线”要求的1。正是由于现金流较为充裕,绿城才有条件在当前土拍市场中积极补充优质土储。

  且绿城多年来净负债率也稳定的低于70%,同样远低于“三道红线”的要求,2023年扣除预收后的资产负债率也降到70%以内,三条红线都降至绿档。

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  行业调整周期中,大部分房企销售下行是难以避免的,而绿城虽然销售额也没有做到逆市增长,但保持在相对平稳的水平:2024年1-7月份,绿城操盘金额为1475亿元,同比微降3.2%,与2022年同期相比还增长了5.3%。

  且在近三年来,绿城实现了在行业内销售排名的上升。2021年末,绿城的操盘金额位列第七,操盘面积位列第十,2022年末操盘金额、面积都升至第四,2023年末操盘金额进入TOP3席位,2024年1-7月份,绿城已经实现了操盘金额、建面均位列TOP3。

  销售规模的相对稳定,反映了绿城的产品在当下市场环境中依然有较强的认可度,进而也要求绿城持续补充土储,为绿城提供了充足的信心去参与土地市场竞争。

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  综合而言,在当前市场整体趋于冷淡的环境下,绿城近期的拿地表现引人注目,之所以能够保持相对积极的投资态度,离不开其稳定的销售表现和现金流带来的财务支撑,且当下市场对改善型产品需求恰好与绿城的产品力强势相契合。

  总体来看,当下房企需要回归以产品为根本的经营理念,同时保持财务稳健、优化现金流管理,是在市场中能够保持投资活力的关键。

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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