本期关注：

  郑州修订政府投资项目代建制管理办法

  明确了代建制的适用范围，规定总投资3000万元以上的建设项目必须实行代建制，总投资3000万元以下的建设项目也可以实行代建制。代建制分为直接代建和委托代建两种模式，以及全过程代建和建设实施代建两种方式。同时，该办法还规定了代建项目的选定程序、资金管理、奖惩制度等。

  三季度城投拿地占比60% 

  2024年三季度城投拿地占比攀升至60%，分别较一季度、二季度增长17个百分点和9个百分点，若与近三年同期相比，占比高出近15-20个百分点左右。

  代建企业合伙人计划初见成效

  从公布数据情况来看，合伙人计划对获取项目信息有明显作用：绿管、旭辉、金科等企业新增信息量均超过千条，代建项目的信息渠道得到明显扩张；出于对获取项目的谨慎要求，项目需要经过层层筛选，最终推进和实际落地的数量有限，在项目推进方面旭辉建管表现相对突出，引进合伙人219人、推进项目数191个、新签约项目数16个。

  代建企业加大资源整合力度

  由于今年增量竞争更为激烈、难度增加，代建企业集中力量加大资源整合力度：北京城建集团、璀璨管理、蓝城集团等多家企业在第三季度持续通过与不同合作方签署合作协议的方式，拓宽上下游资源，为未来获取项目进行打下基础。

  三季度中标项目同比增长50%

  2024年前三季度，代建中标项目366个，同比增长28%，其中三季度代建中标项目126个，同比增加50%，且与二季度相比基本持平。分季度来看，今年每个季度的中标代建项目数量相对稳定，且同比都有明显的增长。

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  行业政策

  政府代建制细则加快落地

  保障房代建短期承压

  1、省市级代建法规持续出台，聚焦制度规范的修订及细则落地

  2024年三季度，共有9个省市（含区县）出台了政府投资项目代建制度规范，以及代建招标规范的细化的通知。一方面是地方政府投资项目代建管理制度陆续完善，另一方面在政策重点在于代建招标规范的细化和市场化代建推动。

  前三季度共计有22个（含区县）出台了政府代建制的相关政策，三季度相较于一二季度，政策出台的节奏有所加快。

  其中，核心二线城市郑州在《河南省省级政府投资项目代建管理办法》（一季度）出台后，对2022年印发《郑州市政府投资项目代建制管理办法》进行了修订，体现在：

  第一、扩大代建范围。将无基建机构的机关、事业单位和人民团体的办公及技术用房项目纳入代建制。第二、明确投资标准。规定3000万元以上的项目必须实行代建制，3000万元以下且符合特定条件的项目可申请代建。第三、引入直接代建模式：由市重点项目建设推进中心直接作为代建单位，或委托专业单位进行代建。第四、严格选定程序：市发展改革部门初选代建项目，经政府批准后实施。第五、奖励标准：对于获得国家级或省级优质工程奖项的项目，可给予不超过项目建设管理费2倍的奖励，最高500万元，且不影响项目总概算。

  此外，继二季度末湖南省发改委向社会公开征求《湖南省政府投资项目代建制管理办法（征求意见稿）》后，7月份，湖南省针对政府投资项目代建单位标准招标文件（2024年版）（试行）》做出修订，集中在扩大专家抽取范围、优化综合评标办法、完善了文件部分内容等方面。

  综合而言，我们认为政府投资项目存在项目管理部门协同不足、工程变更随意性大、项目管理不规范等问题。为健全严格、科学的政府投资建设项目管理制度，明确项目法人和相关责任主体的责、权、利，进一步规范政府投资建设项目的监督管理，确保工程质量，控制工程造价，提高政府投资效益，出台《管理办法》确有必要，预计未来会有更多的省市完善更新其代建政府投资制度。

  2、保交楼工作重心不变，保障房代建受“政府收储”阶段性承压（略）

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  土地成交

  三季度城投拿地占60%

  较二季度增长9个百分点（略）

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  企业洞察

  合伙人计划初见成效

  企业间资源整合加强

  1、三季度代建合伙人持续推进，项目落地推进效果显著（略）

  2、企业加大资源整合力度，从单项目拓展升级到集团战略合作

  由于今年增量竞争更为激烈、难度增加，代建企业集中力量加大资源整合力度：北京城建集团、璀璨管理、蓝城集团等多家企业在第三季度持续通过与不同合作方签署合作协议的方式，拓宽上下游资源，为未来获取项目进行打下基础。

  与潜在合作方合作主要包含于政府/城投和资方的合作，此类合作对于获取项目的作用最大，也是企业签署合作协议的最主要类型：三季度有北京城建、蓝城集团、腾云筑科、旭辉建管等与潜在合作方签署合作协议。其中旭辉建管9月底与邯郸城投签署协议前，已合作三宗优质项目，成功复委体现了委托方对旭辉建管的高度认可，未来继续加大合作力度的可能性也较大。

  其次是与供应商的合作，例如蓝乐集团与浙建集团、第一地产网达成合作协议，润地管理与中建西北院签订合作协议，此类合作主要是为了加强上下游资源整合，更好地实现成本控制。

  最后代建企业之间的合作：7月，蓝城集团执行总裁王科带队赴厦门考察，与璀璨管理集团商谈业务合作事宜，并签署战略合作协议。代建企业之间合作，主要目的在于对业务模式、管理经验的分享和学习，提升自身软实力。

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  重点项目

  华润置地交付龙华医院

  金地管理虎牙总部项目封顶

  1、华润置地“6+2”代建赛道全面发展，深圳市第二人民医院龙华医院移交

  2024年8月8日，润地管理官微发布，由华润置地全过程代建的深圳市第二人民医院龙华医院顺利移交，龙华医院位于龙华区观湖街道，占地面积5.62万平方米，建筑面积35.7万平方米，是集医疗、教学、科研、预防、保健为一体的现代化大型综合医院、龙华区最大规模的区投公立医院、深圳市龙华区十大民生重点工程，亦是深圳市重点部署计划打造的国家级区域医疗中心。

  2017年，龙华区中心医院正式启动改扩建，以改善就医环境，满足患者和医护人员对就医环境的新需求。华润置地作为深圳市第二人民医院龙华医院的全过程代建方，以“快、好、省、规”的代建管理能力，引领项目建设迈向高标准、高质量、高效率。

  至今华润置地已累计代建24座医养项目，管理面积超265万平方米，覆盖约700万市民就医需求，相继落成华中科技大学协和深圳医院、龙华区中心医院外科楼、宝安纯中医治疗医院、新风和睦家医院等医疗设施。体现出华润置地“6+2”全产品线中持续深耕医院代建赛道，提升综合建设能力。

  此外，三季度华润置地代建中标西安市临潼区中医医院整体迁建项目、三九银湖科创中心项目、海棠河水系综合治理项目，交付了西安浐灞国际港住宅项目和万绿湖工厂项目，在各种类型项目的代建细分赛道上全面发展。

  2、金地管理代建佛山虎牙全球研发总部项目主体结构封顶

  9月19日，金地管理官微发布，由金地管理代建的虎牙全球研发总部项目成功举办封顶仪式，主体结构的正式封顶后，项目将全面进入精装修、幕墙、机电等施工的关键时期。

  虎牙全球研发总部项目位于佛山三龙湾南海片区，总建筑面积约18.3万平方米，涵盖130余米高的研发总部塔楼与90余米高的办公塔楼，通过空中连廊相互扣合，融入天空直播间、天空花园、天幕广场等多元功能区，致力于打造集高端商务办公、主题商业配套、人才服务与品质公寓等多个功能于一体的多元化科创总部社区。

  该项目在2022年1月份成功签约，是金地管理首个销售型商办全过程管理项目，代表金地管理在公共事业、科技、金融、互联网等领域实现了商办业务布局，巩固了“商办代建领跑者”的行业地位。

  2022年11月10日，项目桩基工程全部完工，在虎牙项目建设施工中，金地管理已经开始应用工程信息化管理平台（委托方驾驶舱），实现了场外到场内、原材到工程构件的管控。

  2023年4月25日，金地管理组织召开虎牙全球研发总部项目管理沙龙交流会，会议通过设计施工衔接配合经验分享、工程策划交圈落地研讨、深信服及广州新华项目工程管理经验分享、多单位交叉施工管理探讨等分享交流活动深入复盘管理得失，为虎牙项目后续工程管理指明了方向并奠定了坚实基础。

  虎牙项目作为金地管理持续开拓新业态、拓展新服务的代表性项目，在工程建设过程中采用BIM设计施工一体化方式，大幅度提高问题解决效率、提升项目品质；在设计管理上，对独栋企业公馆、风情商业街等高溢价产品进行优化，产品策划与规划设计阶段提升货值1000余万元；在成本管理方面，金地管理通过招标系统与成本管理平台，确保阳光、高效招采，从目标成本到结算，实现成本数据动态管理。

  金地管理近年来先后代建了广州金融城新华保险大厦、深圳前海金融总部大厦、深圳湾超级总部C塔、佛山虎牙全球研发总部项目和上海天安金融中心等商办代表作，在商办代建领域持续领跑，对未来在市场中持续获取商办项目具有极大的优势。

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  招投标

  三季度中标项目同比增50%

  超过半数位于长三角

  1、2024年三季度中标项目同比增长50%，前三季度中标量维持高位

  2024年前三季度，代建中标项目366个，同比增长28%，其中三季度代建中标项目126个，同比增加50%，且与二季度相比基本持平。分季度来看，今年每个季度的中标代建项目数量相对稳定，且同比都有明显的增长。

  2、项目招标方仍以国资为主，绿城管理中标多、华润置地中标类型广（略）

  3、一二线城市项目占比提升，超半数位于长三角区域（略）