[中信建投]房地产行业：挥之不去的“阴霾”

  预期改变后的成交面临考验

  12年房地产市场在政策调控的背景下展现出明显的“淡季不淡、旺季不旺”,在“金九银十”低于预期后，随后成交却进入一个相对旺季且持续到目前，1月份的前四周，一线城市商品房成交与去年同期相比上涨206%，13年周均成交较12年全年上涨35%，我们观测的二线城市，也有近12%的上升。较高的市场预期，又将成交量的波动放大在投资者面前。各地的放松政策一旦有所收紧，成交波动再所难免。

  需求已阶段性释放、部分区域供给持续下降

  需求方面，由于政策的压力，限购区域购房机会成本增加，投资性需求被挤出明显，对未来市场的判断主要取决于当地的刚性需求和改善性需求的变化。而根据需求释放的特征上看我们认为接下去需求或将低于市场预期。供给方面，1季度一般来说是房地产企业推盘的淡季，成交量整体又维持在高位，库存又得不到供给的支持，因此不断下降，供给不足和库存下降，这也是我们判断有可能低于预期的原因。

  高房价将挤出部分需求

  高房价将会在一定程度上阻碍未来刚性以及改善性需求的兑现，部分购房者将寄希望于政策面的变化延缓购房时机，房价提高的幅度越大，这种挤出效应的影响效果也将会越明显。因此，较高的市场预期与诸多现实问题相对应，更将行业基本面的变化引起投资者的关注。

  政策压力加大行业“阴霾”目前的房地产行业正处于政策的敏感期，无论是资本市场还是行业内部，都对于房地产相关调控政策的制定方向有较高的关注度。我们曾屡次强调了房价上涨的压力仍然为政府所关注，政府调控仍然是稳定房价，上周北京住建委的表态印证了我们的观点。市场对于即将公布的1月份商品房价格指数的预期，和因此所导致的政策压力也是造成近期地产股整体走弱的重要原因。

  地产股估值回归合理水平

  同12年年初的地产股普遍低估值的情况不同，经过一年多的大涨，主流地产股已经回归到合理的估值区间。根据我们之前的选股逻辑，公司的估值上限为各家NAV水平，当然由于13年房地产企业整体的资金利率水平有所下降，估值有所提升。目前各主流品种的股价基本接近当前的NAV水平，我们目前维持对地产行业一季度，不具备相对收益的判断。未来从资金、房价以及周转率角度，出现重大变化后，我们才会上调行业估值水平。今日，地产板块下跌4%，相对大盘跌幅达到4个点，13年以来，地产板块涨幅仅有2%，跑输大盘3%，成为今年1月份表现最差的板块之一。同12年的强势相比，年初地产股虽然个股抢眼，但整体走弱，主要原因是预期的改变带来估值的压力、资金推动的个别妖股盛行、房价上涨的压力和新政府政策的走向，都为地产板块的走势带来挥之不去的“阴霾”。