[易居研究院]2022年城市轨道交通TOD监测月报（1月）

  本月报是由易居研究院原创出品。旨在以动态的眼光、全面的视角跟踪全国及各城市TOD政策及行业动向，地铁公司和典型房企的TOD土地成交和项目动态，进而了解并研判行业发展的新政策、新动态和新方向。

  摘     要

  1月无新增轨道交通批复，全国新一轮轨道交通获批里程累计达2663.46公里。政策动态方面，重庆市发布城市轨道交通建设“十四五”规划，河南省印发“十四五”现代综合交通运输体系和枢纽经济发展规划，均明确要求推动轨道交通TOD综合开发。行业动态方面，截至2021年底全国51个城市开通城市轨道交通，运营里程8708公里，当年新增里程1168公里；GDI智库联合广州地铁设计研究院发布《广州城市轨道交通及区域协同发展报告》，首次量化TOD发展模式优势。企业动态方面，广州地铁2021年度重点项目投资319亿元，TOD建筑面积超700万平方米；青铁置业同31家企业签订合作框架协议，助力青岛TOD战略落地实施。项目动态方面，成都白佛桥TOD一期、武汉新荣TOD天街综合体开工建设；成都龙潭九章西苑再获预售许可证。

  轨交批复

  自2017年8月包头地铁事件叫停后的一年时间，国家发改委对地铁审批门槛严格把关。直至2018年7月13日，国务院办公厅印发《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》，调整了城市轨道交通建设申报条件。自此，发改委自审批叫停以来，于2018年8月首次批复了苏州轨道交通建设，随后密集批复了重庆、沈阳、杭州、济南、长春、上海、武汉等多个城市的轨道交通建设规划。自2018年8月以来全国新获批城市轨道交通建设规划累计里程达到2663.46公里，2022年1月无新增轨道交通批复。

  政策动态

  ▍重庆发布城市轨道交通建设“十四五”规划，明确推动轨交TOD综合开发

  1月20日，重庆市住房和城乡建设委员会发布《重庆市城市轨道交通建设“十四五”规划（2021-2025年）》（以下简称《规划》）。《规划》是指导重庆“十四五”期间城市轨道交通建设的指导性文件，结合发展现状，提出了指导思想、基本原则、发展目标、重点任务和保障措施。根据《规划》：“十三五”期间，重庆市轨道交通总里程达370公里，位居中西部前列、全国第七，在建里程达186公里，轨道交通网络骨架基本形成。“十四五”将初步建成“1时通勤圈”，形成约600公里的轨道交通运营网络，力争实现运营及在建里程1000+，中心城区轨道交通线网密度达到0.63公里/平方公里。《规划》旨在加快主城都市区轨道交通网络化，完善多层次轨道交通体系，提升轨道交通支撑引领能力与服务品质，打造“轨道上的都市区”。

  点评   

  关于TOD综合开发，《规划》提及以下内容：

  1、推动轨道交通TOD综合开发。一是采用市场化机制推动轨道交通 TOD 综合开发。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，全面深化改革，大力推广轨道交通场站“TOD+PPP”建设模式，激发市场活力，提高资源配置效率，提升城市价值。二是有序推动轨道交通 TOD 综合开发。围绕轨道交通TOD综合开发效益最大化目标，结合轨道交通建设时序及沿线城市发展进程，按照“先试点后推广、先中心后外围、先培育后开发”的原则，分批次组织实施主城都市区轨道交通TOD 综合开发。

  2、提升轨道交通车站剩余空间商业利用价值。完善轨道交通车站剩余空间利用鼓励支持政策；充分利用剩余空间因地制宜开展商业布局，打造轨道商业品牌；探索轨道交通车站剩余空间经营模式，积极探索车站剩余空间商业开发利用。

  3、充分运用市场化机制发展轨道交通。探索通过资产证券化、政府与社会资本合作等方式，盘活存量轨道交通资产，将盘活回收资金用于轨道交通建设运营；紧密跟踪衔接国家层面关于推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs，Real Estate Investment Trusts）试点政策、工作推进情况，以及资产证券化等相关政策变化，选择轨道交通线路开展轨道交通REITs可行性论证及方案研究，探索既有轨道交通REITs。

  ▍河南省印发“十四五”现代综合交通运输体系和枢纽经济发展规划，推广“站城一体”开发

  1月26日，河南省人民政府印发《河南省“十四五”现代综合交通运输体系和枢纽经济发展规划》（以下简称《规划》）。《规划》系统总结了河南省综合交通运输发展现状，并明确未来五年的发展目标及重要任务，是“十四五”时期河南综合交通运输发展的纲领性文件，为建设现代化河南奠定坚实基础。

  点评   

  《规划》明确推广“站城一体”开发，主要体现在以下两个方面：

  1、创新开发建设管理模式。按照“城市综合体”“产业综合体”开发理念，创新开发模式，以郑州南站、郑州小李庄站、商丘东站等枢纽为重点，试点实施“站城一体”开发，强化交通、地产、商业等深度融合，提升枢纽区域发展活力和持续发展能力。结合郑州火车站、商丘火车站等既有车站改造和城市更新行动，推动城市中心再造，建设综合交通枢纽与城市生产生活设施于一体的城市交通商业综合体，增强城市区域发展活力。

  2、制定完善长效开发政策。坚持以公共交通为导向进行城市开发，统筹编制综合交通枢纽及周边土地综合开发规划，打造特色鲜明、职住平衡、规模适度、支撑联动发展的交通枢纽型“微中心”，推动以公共交通枢纽引领城市空间合理有序开发与更新。鼓励在新改建高铁枢纽、城际铁路枢纽、轨道交通枢纽、公路客货运站、公交综合车场和口岸枢纽中采用分层确权模式，拓宽投融资渠道，建立健全土地增值反哺制度，在保障交通功能前提下，鼓励采用市场化手段进行综合开发。

  行业动态

  ▍2021年全国城市轨道交通运营里程8708公里，当年新增里程1168公里

  1月15日，交通运输部发布2021年城市轨道交通运营数据：截至2021年12月31日，31个省（自治区、直辖市）和新疆生产建设兵团共有51个城市开通运营城市轨道交通线路269条，运营里程8708公里，车站5216座，实际开行列车3120万列次，完成客运量237.1亿人次、进站量144.8亿人次，全年完成客运周转量1978亿人次公里。

  2021年，新增城市轨道交通线路35条，新增运营里程1168公里，较去年增长约15%；新增洛阳、绍兴、嘉兴、文山、芜湖，以及嘉兴（海宁）、镇江（句容）7个城市首次开通运营城市轨道交通。2021年，全年完成客运量较2020年增加61.2亿人次、增长约35%，达到2019年的99.2%；全年平均客运强度约0.82万人次每公里日，较2020年增长约14%，较2019年下降约28%。

  ▍《广州城市轨道交通及区域协同发展报告》首次量化TOD模式优势

  1月5日，广州日报数据和数字化研究院（GDI智库）与广州地铁设计研究院联合发布《广州城市轨道交通及区域协同发展报告》（以下简称《报告》）。《报告》以广佛线为分析案例，运用大数据技术和空间网络技术，首次提出轨道交通带动经济社会发展能力分析评价指标，聚焦轨道交通在促进大湾区城市一体化、同城化的作用，助力广州建设国际综合交通枢纽，打造全球一流湾区轨道交通“广州样本”。

  《报告》结果表明以公共交通为导向的开发（TOD）模式，对促进土地的混合利用、引导人口和就业岗位在轨道站点周边集聚等具有重要的作用。《报告》选取千灯湖片区加以论证：千灯湖片区是广佛线TOD模式开发的重点区域，金融高新区站是千灯湖金融高新区内重要的交通枢纽。从开通之初的施工工地遍布、人流稀少、出行不便，车站日均进站量仅有600人次，到2019年日均客运量突破3万人次，10年间金融高新区站客流增幅达50倍。

  企业动态

  ▍广州地铁2021年重点项目投资319亿元，TOD建面超700万平方米

  1月11日，微信公众号“广州TOD生活”发布广州地铁TOD“2021成绩单”。2021年，广州地铁重点项目投资318.8亿元，归属地铁股东权益销售额78亿元，经营收入25.6亿元，自营利润达8.6亿元，位列2021年度广州房企全口径金额排名第4名。在建项目12个，其中：车辆段综合开发项目7个，站点/枢纽综合开发项目3个，站点周边地块综合开发项目2个，总建筑面积702万平方米。获批“城际铁路场站综合体”10个，用地面积103公顷。《车辆基地TOD上盖环境影响预测、控制及评价研究项目》正式获批，是广州地铁集团首个申请成功的省住建厅科技创新项目。

  ▍青铁置业同31家企业签订合作框架协议，助力青岛TOD战略落地实施

  1月20日，青岛市轨道交通产业招商合作推介会暨高峰论坛成功举行。青岛地铁集团董事长张建刚出席论坛，他表示地铁集团将在“十四五”期间推进实施“三六五”发展战略，聚焦“线路建设、TOD开发和轨交产业集群”三个千亿投资目标，落实“提高运输能力、打造地铁新城、做强地铁集团、做大地铁产业、实现节能降耗、匹配城市战略”六大发展愿景。在推介会上，青岛地铁同31家企业签订了30份合作框架协议。其中，青岛青铁置业发展有限公司与德勤咨询（成都）有限公司将充分发挥双方专业优势，助推青岛TOD战略落地实施。

  “十四五”期间青岛地铁提出21个重点项目计划三年内全部启动计划，至2024年年底预计获取土地6000亩，带动投资1000亿元，沿轨道交通建地铁新城，多种全新的应用场景也将面向市场开放，这将带来足够广阔的市场空间，能够为企业提供充足的产业投资和市场参与机会，相关企业可以关注起来。

  项目动态

  ▍成都白佛桥TOD一期正式开工建设

  近日，白佛桥TOD一期正式开工建设。白佛桥TOD是自双凤桥TOD之后，成都轨道集团在武侯区的又一个TOD项目，也是TOD理论创始人彼得·卡尔索普在成都参与规划设计并实施落地的首个TOD项目。

  白佛桥TOD位于武侯新城，紧邻环城绿带、江安河，为地铁17号线（建设中）与33号线（规划中）换乘站，站点等级为组团级。根据《成都市轨道交通场站综合开发专项规划》和《成都市轨道交通场站一体化城市设计导则》的相关规定，组团级站点定位于片区公共服务中心、特色镇中心或者特色产业园区综合服务中心。白佛桥TOD项目整体定位为“产业服务型国际社区”。

  ▍武汉江岸区开建新荣TOD天街综合体项目

  1月18日，武汉市江岸区举行2022年第一季度重大项目集中开工仪式。新荣TOD天街综合体项目是此次开工的重要项目之一，该项目紧邻21号线新荣客运站，占地面积约253亩，总建筑面积约78万平方米，拟建设TOD商业、总部经济、科技创新、教育中心、城市邻里等五大产城中心，构建“一带一路三组团”的共享空间，同时近万平米的公园绿地全时段全天候开放。计划竣工时间为2024年，总投资约160亿元。本项目是由龙湖集团武汉公司和湖北清能联手打造，后者为湖北省属大型国有企业。

  ▍成都龙潭九章西苑再获预售许可证

  1月29日，成都龙潭寺TOD·龙潭九章西苑4-7号楼取证。此次共推出278套清水房源，共35268.38㎡，户型区间118-134㎡，单价15559-17754元/㎡，预计2023年11月交付。龙潭寺TOD·龙潭九章位于成华区桂林西路，8号线二期、17号线二期双地铁交汇处，绿化率41%，容积率2%，车位比1:1.5，物业公司为成都轨道万科物业发展有限公司。