[中房研协]3季报：调控政策坚持维稳基调，行业核心指标增速下行

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  总报告

  一、政策环境：“维稳”基调不改 金融监管保持收紧态势

  1.中央层面：坚持调控立场，维护房地产市场健康发展和住房消费者合法权益

  三季度，中央层面多次强调重申坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，坚定调控立场，约谈新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快的城市，并纳入监测重点城市名单；央行、银保监会等监管部门要求金融机构准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，金融强监管力度不减。并首次提出维护住房消费者的合法权益。

  货币政策总体稳定。三季度，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1万亿元。同时，于7-9月分别开展1000亿元、6000亿元、6000亿元的中期借贷便利（MLF）操作，持续保障市场流动性需求。利率方面，MLF中标利率及LPR均延续稳定，1年期MLF中标利率为2.95%，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。央行第三季度货币政策委员会会议指出，要统筹做好今明两年宏观政策衔接，保持货币供应量与社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定。

  房地产金融强监管力度不减。三季度，国务院、银保监会连续发声，提出要严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。试点房企拿地金额占年度销售额比例、商票数据等指标被监管部门纳入监管范畴。央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，要求金融部门准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。

  持续整治规范房地产市场秩序。7月13日，住建部、国家发改委等八部门联合发布通知，要求重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。并明确目标：力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转，违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管工作格局逐步形成，群众信访投诉量显著下降。

  加快保障性租赁住房建设。三季度，国务院出台《关于加快发展保障性租赁住房的有关意见》，明确保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，要求城市人民政府和省级人民政府落实发展保障性租赁住房建设责任。“努力实现全体人民住有所居”发布会上住建部明确，要加大保障性租赁住房供给，坚持供需匹配，通过新建、改建、改造、租赁补贴等多种形式、多种渠道筹集房源，加快发展保障性租赁住房。

  首提房地产“两维护”。9月24日，央行货币政策委员会会议首次提出房地产“两维护”：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。央行、银保监会联合召开的房地产金融工作座谈会再次重申这一观点，并要求金融机构按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护。

  加快推进新型城镇化建设。8月30日，国家发改委发布《关于推广第三批国家新型城镇化综合试点地区经验的通知》，从提高农业转移人口市民化质量、提高城市建设与治理水平、加快推进城乡融合发展等多方面总结了试点地区的工作经验，为新型城镇化建设和城乡融合发展领域的面上改革提供了有力支撑。

  2.地方层面：紧缩性调控主旋律不改，压力城市政策维稳导向显现

  调控松绑依赖人才新政和户籍制度改革。三季度，人才引进和户籍制度改革继续为地方房地产发展赋能。典型代表如：南京、武汉进一步优化落户政策，推行积分落户常态化；福建省发布新型城镇化规划，持续放宽放开落户限制；厦门、沈阳、青岛、佛山等多地出台人才引进政策，其中厦门市明确高层次人才可按市场价45%的价格申购人才住房，沈阳市对符合条件的人才最高发放500万元奖励并解决首套购房问题。

  调控收紧加强行政限制、完善土地出让规则和强化资金监管。三季度，西安、上海、无锡、绍兴、东莞、广州、温州、合肥等多地纷纷建立二手房价格核验或参考价格发布机制；东莞、惠州、杭州、北京、衢州等多地进一步收紧限购政策。在土地市场，深圳、天津、福州、杭州、南京、成都等城市在住宅用地第二轮集中供应中完善土地出让规则，如下调土地溢价率上限、设置禁马甲机制、严格房企资金审核等。山西、河北、天津、深圳、南京等继续强化房企资金监管，安徽、江西、云南、温州、杭州、银川等持续开展房地产市场秩序整治行动。

  “限跌”“财税支持”等政策助力地方楼市企稳。三季度，岳阳、昆明、唐山、沈阳、江阴等多个城市相继发布“限跌令”，或召开房企座谈会，严禁房企恶意降价，维护房价和房地产市场总体平稳。长春、肇庆、中山、惠州等地纷纷通过财税支持类政策，缓解地方楼市下行压力。