[今日评论]巢湖分拆受益合肥经济与房地产业发展

巢湖分拆合肥受益，城市经济与房地产业发展并行　　

(评论员/杨晨青)8月22日，安徽省委、省政府发布撤销巢湖地级市的具体公告：撤销原地级巢湖市居巢区、设立县级巢湖市，由安徽省直辖，合肥市代管，另外原地级巢湖市管辖的庐江县也划归合肥市管辖；原地级巢湖市辖下无为县以及和县的沈巷镇划归芜湖市管辖；原地级巢湖市辖下含山县、和县(不含沈巷镇)划归马鞍山市管辖。

　　本次分拆巢湖市最直接的受益者无疑是安徽省省会合肥，通过本次并入原巢湖市的居巢区和庐江县，合肥市的面积从6000多平方公里一下子扩大到10000平方公里以上，而目前我国特大城市的门槛大致便是10000平方公里，从这层意义上讲，合肥在地理规模上已经具备了迈入国内第一层级城市的基础。

　　在笔者看来，城市空间的扩张至少将给合肥经济的发展带来三大机遇：

　　首先，拆分巢湖市打开了合肥向南发展的大门。从地理位置上看，合肥向东是南京、向西则是武汉，近年来，在两大国内特大城市的“压制”之下，合肥市的经济发展已遭遇到不小的瓶颈；那么，站在安徽省的角度出发，要打破这一局面最直接可行的办法即是在南北两个方向为合肥市构建发展纵深，而相比于北方，合肥向南发展无疑更有把握，原因是合肥以南有安徽省另两座经济发展相对领先的城市——芜湖和马鞍山。从这层意义上讲，将横跨在合肥、芜湖和马鞍山之间的巢湖市拆分已使得这三座城市紧密地联系在一起；对于合肥来说，其向南发展的道路已彻底畅通，而对于整个安徽省来说，未来也能够通过打造合肥城市圈来与相邻的湖北省(拥有武汉城市圈)和江苏省(拥有南京城市圈)抗衡。

　　其次，并入巢湖市的部分区域使得合肥获得非常可观的资源存量，尤其是土地。在国内特大城市的发展路径中，最宝贵同时也最不可逆的无疑是土地资源；一方面，充足的土地存量意味着地方政府源源不断的财政收入，这将使得合肥市在未来的城市基础设施建设中拥有更多的底气；另一方面，从合肥的发展布局上看，近年来能提供给国内外资本的土地日益稀少已是不争的事实，而依托本次新增出来的大片土地，合肥得以持续引进大项目做大GDP。

　　再次，通过本次拆分合并，合肥将巢湖这一淡水湖整个收入囊中，正式成为环湖临江城市，而滨湖区极有可能将成为未来合肥经济新一轮发展的最大引擎，成为这个新特大城市的建设中心之一。

　　从对区域房地产业发展的影响来看，笔者认为需分为短期和长期两个角度。

　　从短期来看，行政区位的重新划分不会立刻对当地购房需求产生影响。在未来相当长的一段时间内，原居巢区、和县及庐江的需求应该还是会选择在原巢湖市所辖区域内买房，而合肥市肥东、肥西、长丰的需求也还是首先考虑在合并前的合肥市区域内买房，两者不会很快出现互通。

　　从长期来看，原巢湖市所辖部分在被并入合肥之后，其区域价值必然有重新定位的需要，而这样的价值重估将首先由人口导入来推动，相比于省会城市合肥，原巢湖市的房价水平无疑正处于相对洼地，而随着被并入合肥后交通路网建设的不断成熟，逐渐会有越来越多的合肥市购房需求进入这些区域；尤其是巢湖滨湖区域，依托稀缺的自然资源优势，其区域内房地产业发展的潜力非常巨大。

　　事实上，就在8月18日，原巢湖市滨湖区域曾有两幅连体地块拍出，其中BHC-10地块被保利置业以单价560万/亩、总价9.5亿摘得；BHC-11地块被万科以同样单价、总价9亿摘得。从两大房企的拿地情况来看，其楼面价并不是很高，尤其和合肥市相比；而可以预见到的是，随着本次拆分合并的完成，未来滨湖区域再有新地出让，其价格水平恐怕将上一个新的档次。