[洲联国际]海外房地产投资需用新观念

    随着政府限购限贷政策的出台，国内投资者开始将目光转向国外，寻找合适的“洋楼盘”投资机会，希望趁着国外经济低迷房价低谷时抄底。在海外购房者的队伍中，除了原有的移民买房和“以房养学”外，投资需求也日益凸显。但是，国外制度环境毕竟与国内不同，从经济前景、政策法规到市场特征、投资理念都有很大的差异，投资者在进行投资时需要进行多方考察。

 

    投资前景各擅胜场

    在考虑选择哪个国家进行投资时，国际惯用的衡量标准为该国的经济增长、房地产行业状况以及相关的法律法规等。运用这些指标，我们可以比较当前热门的海外投资地，分析各自的特点。

 

    美国：经济尚未稳定复苏，房价低位徘徊

    美国公布的8月份失业率为9.1%，与7月持平。GDP增长、制造业和服务业指数均处于低位，前不久的美国债务和主权信用危机也引发世界投资者的普遍担忧，美国经济的稳定复苏尚需时日。

 

    从美国房地产市场来看，从2007年到2011年美国房价已经下跌超过26%。其中，市中心地区的房价多表现出较强的抗跌性，旅游度假区的房价则有较大程度的下调，而部分新兴区域的房价比起高峰时的下跌幅度更是达到了50%。美国新屋、成屋的销售量自年初以来总体仍呈下降的趋势，大部分地区的房价已跌到底谷，NAHB房价指数仍在低位徘徊，没有表现出上升的倾向。多种现象表明，美国房地产市场整体疲软状况仍将在短期内持续。

 

    澳洲：房价一路上涨，投资条件优越

    澳洲依靠其铁矿石、煤灰、铜矿和羊毛的出口，在金融危机中经过短期的下探之后，经济开始出现良好的增长态势；房屋空置率长期以来保持较低水平，目前在2%左右；澳洲政府鼓励外国人士到本国进行投资，对于不动产的购买和贷款条件，与澳洲本地人一样对待。此外，澳元的坚挺也为澳洲地产投资赢得不少加分。

 

    新加坡：经济快速增长，潜在需求巨大

    新加坡的经济增长速度目前居亚洲第一，人均GDP也已超过日本，良好的消费能力和居住环境，使得新加坡地产有着较大的保值增值特性；较为宽松的贷款条件，偏低的贷款利率，加上政府吸引外来人才规划带来的潜在市场需求，都是新加坡不动产吸引外国投资者的主要原因。由于经济以旅游服务性行业为主，新加坡对外在经济有着较强的依赖性，在08、09年时就曾受金融危机影响出现了负增长，房产的投资回报也易受到外界经济变动的影响。

 

    由于海外不动产投资涉及货币汇兑，在选择投资的国家地区时，汇率也是重要的考虑因素。投资者应优先考虑能够进行货币自由兑换的国家或地区；其次，应选择币值稳定或者坚挺的国家作为投资区域，尽可能降低汇率变动给不动产投资带来损失。

 

    精挑细选，寻找合适的投资对象

    商业 VS. 住宅——选择合适的物业

    投资者在选择投资物业的种类时，首先面临的问题即是投资何种物业。从目前情况来看，各房地产机构提供的备选项目以住宅为主，商业地产寥寥无几，原因有三：首先，国外的商业地产建设由政府规划，一个地区内的商业地产规模和数量取决于当地人口，这与国内商铺扎堆的情况不同，在一定程度上限制了商业地产的供给；第二，由于欧美等国的经济低迷，办公写字楼暂时处于供过于求的状态，空置率仍在较高水平，投资的风险比住宅大；第三，商业地产很少分拆出售，个人投资者投资商业地产的资金门槛较住宅更高；加之早期购买海外不动产的投资者有较强的移民倾向，他们所说的不动产更多地是自用住宅。因此，对于国内投资都而言，住宅是主要的海外不动产投资对象。

 

    各国虽然有所不同，但住宅还是可以大致分为公寓和别墅。投资公寓还是别墅，主要根据当地物业管理成本及租金收入来选择。租金收入扣除偿还的贷款利息、再减去支付的物业费和房产税，可以得出净收益，通常，投资者都希望这个净收益是正的，且越大越好。公寓一般由管理公司统一管理，为此，投资者每年要多支出一笔管理费，而部分别墅并没有物业管理费的支出。

 

    投资现房还是期房，在有些国家的法律上存在明显的差异。在澳洲，法律规定按售房合同签订之日的房产价值征收印花税。购买楼花和期房，计税的价值小于合同上签订的房屋交易价格，投资者可借此省下一大笔资金。

 

    此外，在挑选物业时，一定要明白投资对象的产权拥有期。国内投资新建住宅，产权拥有期通常为70年。而在国外，产权分为永久产权和有限租赁产权，同样地段和质量的房产，会因房权期限不同而表现出不同的价格，需要投资者特别留意。

 

    房产因地而贵——选择合适的地段

 

    除了房屋质量，海外居民还比较注重周边环境和配套项目，中介机构的项目推荐书通常会把周边的配套设施作一个简单的介绍。但投资者在决定是否购买房产时，还应该对所在社区背景、周边居民构成、政府的规划方面做进一步的了解。

 

    在美国，主要由白人居民构成的社区和由亚非拉美裔居民组成的社区在文化背景、环境安全、物业管理上都会有所不同，而这些差异对房地产价值有着十分重要的影响。并非市中心的公寓都是好的投资选择。与处于城市化进程的中国不同，澳洲正处于逆城市化发展过程。大量的人口集中在悉尼、墨尔本等大城市，一个乃至多个卫星城在市区周围兴建起来，使得市中心仅作为商业区使用，而人们聚集生活多在卫星城之中。投资者出高价购买市中心的公寓并每年支付可观的管理费，反倒不如投资政府规划大力发展的卫星城物业。

 

    杠杆效益——合理利用银行贷款

各国对外国投资者的购房贷款政策，如表1所示。

 

    表1：海外主要国家地区住房贷款政策概要

 

 

    在美国，由于无法对海外投资人信用进行评估，当局规定非公民购买任何房产都不能申请贷款，在对海外投资者引入杠杆买进房产的做法上，美国政府相当谨慎。

 

    相比之下，澳洲贷款比较容易获得。在贷款方面，澳洲政府给予海外投资者等同本国居民的待遇，从申请贷款开始，每年会对房屋的价值进行评估，再根据房屋的价值确定贷款额度。对于每年因房产增值带来的新贷款额度高于已使用贷款的部分，可以向银行提现，进行别项投资。

 

    而在中国香港地区贷款，则需要购房者提供收入、资产证明等一系列文件，否则将无法获得贷款。

 

    贷款偿还的方式也有固定与浮动利率、只还利息与还本付息之间的区别。对于投资者来讲，可以考虑选择浮动利率只还利息的贷款方式。一方面，利率与市场环境联动，能够降低租金下降时偿还固定利息的风险；另一方面，只还利息，在转让时收回本金，能够避免还本付息时先偿还本金部分的时间价值损失。

 

    投资者还可以利用申请银行贷款的方式降低投资风险。银行在决定是否发放贷款之前，会对拟投资的房产进行一项价值评估。银行对本国市场的了解以及风险评估水平具有普通海外投资者无法比拟的优势，如果银行能够向投资者发放贷款，说明该项目确实具有良好的投资价值，否则，投资者就应该考虑放弃该项目。

 

    关注管理费用和房产税——合理估计养房成本

    在购房时，除了房价，投资者还需要支付给律师、评估机构、房屋经纪人各种费用。实际上，真的花费才刚刚开始。据测算，美国的房屋成本，约有30%产生于买房阶段，更多的成本来自于买房之后的支出。

 

    海外的住房配套设施及物业管理十分完善，维护程度成为房屋出租出售的重要议价标准。投资者在购房后每年都需要一笔不菲的翻修费用和维护费用。如果购入的资产是公寓，每年还需要按租金的一定比例支付一笔物业管理费。

 

    房产年税是养房的另一笔重要支出。各国的房产税规定不尽相同：美国房产税以房价为计量基础，税率因地而异、因时而异，通常为房价的0.8%－3%；香港和新加坡通过评估租金来确定征税的多少，即让税收直接跟租金挂钩；而澳洲目前没有向房屋所有者征收房产税。

 

    投资者在转让房屋时，还将为转让的溢价支付一笔不小的个人所得税，在美国，这一税率是25%。

 

    习惯了国内房产税真收空和短期买售的投资者，在进行海外投资时，除了房价、贷款和租金或增值收益外，务必要将维护成本和负税考虑进来，以衡量投资是否能产生合理的收益。

 

    海外不动产投资的收益几何？

    目前澳洲公寓租金的收益率为5%－6%，扣除约1%的物业管理费，实际收入约为4.5%，目前澳洲银行的房屋贷款利率为7.16%，在不考虑土地增值的情况下，贷款占房价60%以下能实现正的净收益。如果想要在短期之类将房产出售，赚取的溢价扣除手续费和所得税后，也就所剩无几。但随着地价的上涨，资产本身不断升值，经济的复苏和需求的增长将刺激租金提高，促使不动产投资收益提高。

 

    可见，海外不动产投资应跳出国内炒房的思维模式，投资前慎重考虑投资国的环境，精心挑选投资项目，以长线投资的心态持有和管理资产，也能期望获得可靠的回报。