[中原地产]松绑若隐若现 调控左右为难

11月，在温总理通过多种途径强调政策不能放松后，各地方政府鲜有跟进举措。反而是部分地方陆续出现放松政策的冲动。目前，地方政府的调控态度及措施大致可分为以下三种。

短期冲关型 持续调控动力有限

接近年底，在珠海、中山密集宣布“限价”后，广州增城国土资源局亦用口头通知的方式再次强调了“限价”。早在今年3月31日，增城曾出台过一轮“限价令”，但当时所用措辞比较模糊——按楼盘限价，新开盘原则上价格涨幅不得高于该市的控制目标。而本轮“限价”更为具体， 直接提出了7736元/平方米的限价目标。

中原集团研究中心认为，中山、珠海、广州增城出台的“限价令”均有明显的冲刺年度房价调控目标之嫌，其持续调控动力有限。一方面，中山和增城的“限价”均明确提出只执行到今年年底，珠海虽没有给出“限价”时限，但其政策原文中提到对超过限价的楼盘“暂停”备案。另一方面，据中原监测数据显示，目前珠海、增城今年1~9月的新房累计成交均价已超过年初按GDP或人均可支配收入计算的房价调控目标，因此年末若不强制性控制，今年目标必将失守。

低调松绑型 多举筹措促进交易

目前，货币政策的持续紧缩已成为影响市场的主要因素。在“限贷”这一核心因素短期内难以改变的背景下，已有部分城市地方政府已经开始在政策焦点之外悄然“松绑”。近期，北京、杭州、重庆、长春纷纷在土地出让、房源解禁、资格放宽等环节试水，以促进市场的持续健康发展。

据中原监测数据显示，以上城市自调控以来市场下滑均较为明显。其中，北京作为“限购”最严格的城市，其二手住宅价格在一线城市中最先出现下跌。据中原领先指数系统显示，北京二手住宅价格指数已连续5月下跌，累计跌幅近4%，且近期业主放盘意愿持续走低。北京土地市场也十分惨淡，1~10月实际出让量较前2年的均值下滑20%。杭州2011年10月的新建住宅供求比高达3.45，供过于求严重，已经超越2008年的历史高位；土地市场亦较为低迷，杭州1~10月土地出让金同比下滑接近4成。重庆方面，今年1~10月新房成交面积同比去年则下滑4成。

底线试探型 直接优化“限购”执行

继佛山于10月“限购”放松紧急叫停后，本周成都亦出台优化“限购”之举。与佛山直接挑战“限购”条款不同，本次成都仅在政策执行口径上暗松，即将新房网签时对购房人的资格审核转交由开发商和房产中介执行，政府只在办理房产证时再对购房人资格进行审查。据中原集团研究中心调研，虽然成都市房管局负责人重申将继续坚决执行住房“限购”，但地方执行“限购”的操作空间有所增强。中原监测数据显示，自今年2月15日“限购”以来，成都新房市场成交明显下滑，今年3~10月的新房成交量同比去年下滑近4成，市场一直处于供过于求的状态。此外，成都土地市场面临成交压力， 1~10月累计流标率为15%，超过13个主要城市的平均水平，11月以来推出的6幅地中亦有3幅流标。

另据中原调研，类似成都执行“限购”的做法，天津、厦门等地亦早已执行，此举为外地购房需求预留了一定空间，一定程度上避免了新房市场成交的大幅下滑。据中原监测数据显示，今年1~10月天津、厦门新房成交量较去年均现上涨，涨幅分别为2%和22%。此外，自11月29日起，吉林省将放宽在长春的购房落户条件，对要求落户者的购房面积和金额不再要求，此举虽没有明确触及“限购”，但在“长吉一体化”的背景下，亦可视为对外地购房需求(主要来自吉林市)的促进措施。

其他城市 向左还是向右？

中原集团研究中心表示，目前虽然中央重申调控不可放松，但地方操作层面的执行力度已开始分化。近期，随着成交量的持续低迷，各地房价已开始出现回落，土地市场亦日趋下行，市场目前已普遍预期到量价双降的趋势。据中原监测数据显示，除重庆、杭州、北京及成都等地已经悄然“优化”政策的城市外，长沙、南昌、合肥、广州、温州、石家庄及福州等城市的成交下滑也十分明显。在不违背“政策连续性稳定性”基调的前提下，低调的“松绑”措施或将成为这些地方政府促进市场活跃的备选方案。