[世联地产]降息周期内 楼市成交持续回暖

中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。值得注意的是，同一时间，欧洲央行宣布下调基准利率25个基点至0.75%。

背景：中国经济增速下滑超出预期

本轮降息是央行自2012年6月8号宣布降息以来年内第二次降息，也印证了我们之前的楼市评论《利好重磅来袭，彩虹在风雨后》对后市的预期。降息时间比市场预计提前，反映了二季度经济增长不够乐观，通胀持续回落。再次降息也表明了中央“稳增长”的决心。

中国经济增速下滑超出预期。这是降息关键。2012年以来我国经济增速持续下滑。日前公布的数据显示，中国6月制造业PMI为50.2%，比上月回落0.2个百分点；6月汇丰制造业PMI初值为48.1，为七个月来最低，显示制造业活动持续放缓，国内需求较弱，出口增速回落，经济增长动力不足。在欧债危机和欧美经济复苏缓慢的影响下，出口形势严峻。为防止经济过快下滑，有必要通过进一步放松货币政策来提振经济信心。

通胀回落为降息创造了空间。物价水平稳中趋降。随着经济增速放缓，通胀压力也大幅度缓解。5月份CPI降至3.0%。截至5月，工业生产者价格指数(PPI)已连续出现3个月的负增长，有利于CPI继续回落并保持低位。未来几个月，随着总供求关系变化、食品价格的回落、输入性通胀压力减轻，物价将继续保持在较低水平，预计6月居民消费价格指数增幅将跌破3.0%。通胀持续回落为降息创造了的政策空间。

中小企业融资成本高居不下。目前我国企业尤其是中小企业融资成本居高不下。实体经济中的民间借贷资金有很大一部分来自银行体系，高企的融资成本压抑着企业尤其是中小企业的信贷需求，降息则有利于这部分融资需求的释放。同时融资成本的降低也有利于基建投资部门融资成本下降，缓解铁路建设、地方融资平台资金压力。

全球经济萎缩是降息外部环境。全球经济复苏艰难曲折，欧债危机反复震荡，市场信心依然不足，“风雨飘摇”中的全球经济致使许多经济体开始放松货币政策。4月17日，印度将回购利率降低50个基点至8%。这是印度央行自从2010年3月，连续加息13次后，首次调低基准利率，也是自2009年以来首次降息。6月1日，巴西央行调降基准利率50个基点至8.5%，调降后的基准利率处于历史最低水平，是2011年8月以来连续第七次降息。6月5日，澳大利亚央行在利率决策会议上，将官方隔夜拆借利率下调25个基点至3.50%。7月6日，欧洲央行宣布下调基准利率25个基点至0.75%。全球兴起降息浪潮。

楼市：降息周期内成交量持续回暖

世联监测数据显示，受5月首次降息的影响，购房者入市的积极性提高，房地产市场成交量持续回升。6月份，一线城市中，除了广州受供应量减少成交量环比略有下降外，北京、上海和深圳成交量环比均有不同程度的上升。其中，北京6月成交套数和成交面积环比分别上涨30.68%和27.32%，上海成交套数和成交面积环比分别上涨23.94%和21.63%，深圳成交套数和成交面积环比分别上升2.57%和3.72%。二线城市中，多数城市成交量环比出现20%以上的增长幅度。有超8成城市成交量较去年同期上涨，其中苏州市的涨幅更是超过了300%，另外，贵阳、南京、杭州、无锡和唐山等5个城市同比去年均出现大幅度上涨。

随着5、6月成交量的走高，全国房地产市场呈现回暖的态势，部分开发商开始纷纷收窄优惠幅度，使部分购房者对市场的预期出现改变，担忧后市价格会出现反弹而加快了入市步伐。在政策方面，降息以及首套房贷款利率优惠扩大都为刚需入市创造了有利条件。首次降息对购房者心理造成了一定冲击，不少购房者因此结束观望，入市购房。全国多地房价企稳主要是受到成交量的支撑。目前大多数房企还是采取快速周转的销售策略，合理定价，快速销售。

影响：降息有助于提信心稳增长

世联购房者信心指数调查显示，二季度首次降息事件对购房者的即期影响非常明显，具体表现在：1、购房者在降息后感知到的楼盘热销程度有所提升，同时感知到的打折促销楼盘数量有所下降；2、降息后，预期未来房价上涨的购房者占比明显提升，认为未来不适合购房的置业者占比小幅下降；3、降息后，表示愿意在近三个月置业的购房者占比小幅提升；4、降息后，购房者认为未来房地产调控政策放松的可能性有所增加；5、降息后，多数城市购房者信心指数有所提升。央行再次降息将对稳定经济、改善市场预期、促进房地产进一步回暖起到重要作用。

世联研究认为，降息周期内，房地产市场将会进一步回暖。1、再次降息有助于改善市场预期、降低企业融资成本和稳定经济增长。在全球经济减速的大背景下，央行再次启动降息工具，有利于提振市场信心，增强企业投资和居民消费意愿。对于楼市，将会加速刚需入市，带动楼市成交量持续上涨。另外，再次降息对于缓解开发商资金链紧张状况起到一定作用；2、世联监测数据显示，投资客占比可反映房地产市场运行状况。2007年7月投资客占比高达51.6%，此时房地产市场异常火爆，量价齐涨，同样2010年4月投资客占比高达46.7%的时候亦是如此，2009年3月初投资客比例占比降至最低的7.5%，市场触底。本轮调整以来，投资客比例不断下滑，五月份投资客占比为14.6%，较四月份回升1.3个百分点，说明市场处于底部，房地产市场未来将持续回暖；3、二季度世联购房者信心指数为55.2，较上季度提升2.6个百分点，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度较年初明显改善。尽管本季度购房者信心提升幅度较大，但与去年一季度基本持平，显示出政策对购买力的抑制作用犹存。再次降息将会进一步改善购房者预期。同时，出于巩固调控效果的考虑，未来政府放松限购政策的可能性较低。

【撰写 世联地产市场研究部】