[今日评论]楼市整体处迷茫期 金九银十仍是企业关键机遇

(评论员/杨晨青)刚刚过去的8月份是传统理论上的房地产行业的销售淡季，从我们监测到的城市成交数据以及和企业交流得到的销售数据两方面来看，8 月市场热度较7月回落明显。城市方面，上海、南京、大连、厦门等城市跌幅都达到30%，企业方面，相当一部分企业反馈的信息是8月份销售情况较6、7月份 明显受阻。

在我们看来，近期或许是房地产市场近十年行业信息最繁杂的时期，整个行业似乎都处在迷茫状态：

首先，政策面信息异常迷茫。一 方面，国务院7月派出的8个调查组对16个城市进行调研后，8月陆续回京述职，得到的初步结论是正面的，“各地楼市相对稳定，情况比较乐观，市场不具备全 面反弹的条件”，而近期湖南、湖北两地本欲推出的房产税政策也被中央暂时予以否认，从中我们似乎得出了中央对调控的肯定态度；但另一方面，包括央行在内的 诸多中央部委却依然反复强调将更严厉推行差别化的信贷政策以抑制投资投机型的购房需求，国家进一步推进重点城市房屋产权系统的联网等做法又似乎正在对房地 产行业出台更进一步的实际政策做准备。

其次，企业营销策略异常迷茫。近期我们曾经对企业当前的营销 策略做过一番调研，发现相当一部分房企在未来一段时间内是否加快推案销售的问题存在困惑，一方面担心现在加快卖房，若未来市场真正大幅回暖后会出现没房可 卖的情况；另一方面又担心如果现在持保守策略，一旦政策突然急转直下，年末企业资金的回笼便会出现问题。这样的两难在我们所了解到的企业中非常多见。

对此，我们的看法是：目前这个时间段仍不适合过分乐观，做坏的预期、继续跑量是最优选择，而市场需求经过7、8月两月的再度积蓄，即将到来的金九银十或将出现一波集中释放，而这将是企业需要抓住的一个关键时机。

回顾今年以来各重点城市市场回暖的轨迹，3月份至6月份交易量持续回升，甚至7月份总体来看市场仍处于相对高位，仅仅是到了8月份才真正出现了传统淡季 的低迷迹象，因此，外界当前普遍存在这样一种，即在双限政策没有出现实质性松动的情况，今年以来的购房需求持续释放会否已经遭遇自然瓶颈。对此，在我们看 来，至少在重点城市市场中，有效需求不足的问题并不存在。

以上海为例，我们曾经做过测算，限购政策 执行后上海房地产市场需求量大致减少一半，虽然需求萎缩程度巨大，但问题是剩余下来的一半需求却仍旧远远大于市场供应量，以数据来看，上海在限购之后既有 购买能力又有购买资格的消费者至少在100万户以上，而上海每年新增的一手房供应为7-8万套，从中我们可以发现依然巨大的供求落差。而 之所以去年市场交易量大幅度畏缩，其根源并非有效需求量不足，更多是在调控背景下市场消费信心的缺失，而这个问题在今年二季度之后明显得到缓解，而购买热 情一旦被激发，绝不是两个月的淡季所能抚平的，因此，我们判断9、10月份在传统销售旺季的带动下市场需求重新释放几乎是板上钉钉的。

另外在9、10月份中，我们建议企业尽量能够抓住9月份的先机，理由是我们担心10月份之后政策面有可能出现新的变化。众 所周知，今年四季度中共十八大即将召开，届时从中央到地方都将面临换届，而大致在10月份时是温家宝总理写本届政府工作总结报告的时间点，2010年时曾 经出现过人民大会堂里开两会，外面出地王的“恶性事件”，考虑到十八大的重要性更甚于两会，因此我们担心如果未来的9、10月份房地产市场在传统旺季的刺 激下量价出现过于“不合时宜”的上涨(事实上自6月份开始包括北京、上海、深圳在内的诸多一二线城市都已经出现了个别楼盘涨价的案例)，中央政策层面将不 排除变“喊话”为实际行动的可能。