[今日评论]房企整体资金面改善 企业间分化继续加剧

(评论员/朱一鸣)2012年上半年上市房企半年报的披露工作落下帷幕。在房企资金安全方面，多数企业的负债压力有所减轻，但大型企业与中小企业之间的分化继续加剧。行业集中度的上升不可避免，这也促使企业在当前时间点上，仍然应调整销售策略，快速释放库存，回笼资金，继续优化企业现金流。

货币政策继续保持宽松，客观上将优化房企现金流

从目前的情况来看，经济存在下行压力继续牵制着政府的宏观经济政策，近阶段的政策实施将主要以稳定经济为主，货币政策仍然有趋松的条件。

广义货币供应量M2作为衡量货币流通量的指标，其增速的走势反映了货币政策的走向。我们研究发现，M2增速与房企短期的资金状况呈现很强的相关性。今年第二季度广义货币供应量M2同比增速为13.6%，比第一季度略有上升，保持平稳水平，表明M2增速开始有复苏迹象。与此同时，今年第二季度139家上市房企货币资金与短期债务之比为1.06，较第一季度0.96提高了0.1个百分点(附图1)。预计未来一段时间内，货币政策仍然存在降准或者降息的可能，这也从客观上，将逐渐优化房企的现金流。

企业间分化或将继续加剧，大型企业资金面明显占优

从企业的资金层面来看，企业之间的分化将逐渐加大。从短期负债结构来看，招保万金的长期借款比例较其他企业高出不少。从图中可以看到，自2011年底，企业长短期债务比开始逐渐分化。其他中小企业的长短期债务比一路走低，今年二季度为1.18，表明这些企业的债务结构并未明显好转，短期偿债压力犹存。“招保万金”在经历11年底的低谷后，长短期债务比稳步上升到达2.17，处于相当安全的水平(附图2)。市场形势的改变让一些中小企业很难获得稳定的长期贷款，而只能获得像信托之类，利息较高的短期借款。这说明大型房地产企业较中小房企的资金安全风险低。

从企业的资金货币短期债务比来看，“招保万金”的现金流控制较好，资金货币短期债务比为1.90。现金的总量相对于其他企业来说高很多，这主要表现在大型房企能够在市场情况不利的情况下，更容易通过“以价换量”来获得资金的回笼。另外企业可以通过政府合作拿地，土地股权转让方式获得土地，现金流较为稳定，有更大的项目开发空间。而今年上半年其他企业资金货币短期债务比为0.81，仍然低于安全线，与“招保万金“之间的差距逐渐扩大，由于其他企业规模较小，负债较高等因素，现金流在短期内无法得到有效改善，资金货币短期债务比一直在下降，企业间的分化加剧(附图3)。同时，这也为行业集中度的提升，企业间的进一步整合创造了条件。