[中房研协]房产税试点扩容的准备不充分

房产税试点扩容的准备不充分 

近期，关于房产税试点扩容的讨论热度不减，各方观点针锋相对，但真理越辩越明，通过深入讨论更容易发掘真知灼见，也有利于政府决策参考。笔者认为，虽然有关部门包括个别地方政府在房产税扩大试点方面已经在吹风，部分官方媒体也认为房产税扩大征收试点的障碍已经清除，似乎房产税征收扩容已经箭在弦上。事实上，综合各方讨论，当前房产税扩大征收还有很多重大问题和障碍没有解决，准备还不充分，主要有六个方面：

征税立法程序不充分。全国人大于2009年废止了对政府的税收立法授权，这表明，涉及到房产税的开征(包括恢复征收)，政府部门无权决定，而需要通过人大立法程序表决。在这种情况之下，通过全国人大对房产税征收启动立法程序，符合法理要求，从而避免政府的行政权力可能被过度滥用。当前，针对房产税扩大征收乃至正式全面征收的立法程序，依然存在模糊的空间，推动征税的是行政部门，声音最高的是一些研究学者，而真正需要行动和发声的全国人大立法部门却没有声音。与其他类型的立法相比，税收立法事关广大民众的切身利益，要真正降低民众的抵触情绪，以及减少未来执法的操作难度，应严格按照《立法法》的规定，通过全国人大启动立法程序，通过制度保障民意表达的广泛性和充分性，从而由此获得民众的理解和支持。

前期试点评估不充分。上海和重庆试点征收房产税已经快两年了，国税总局也在会同财政部、住房和城乡建设部总结沪、渝两市房产税改革试点经验，并研究推进扩大房产税改革试点范围问题。但这项工作显然还在进行中，国税总局也表示，由于对个人住房征税涉及面广，且需要一系列的配套制度，扩大试点方案以及细化的征收标准和办法尚未最终确定。可见，针对沪渝两地的房产税试点评估并未完成，相关公开讨论也并不充分。

扩征方案讨论不充分。从目前情况看，房产税扩容征收方案很可能与上海和重庆的试点方案都不同。如流传的“两湖”版本，有两个要点，一是存量住宅也征税，二是税基按照市场评估价格确定。目前上海试点是对增量房征收，存量房业主只要不新增购房，就不会被征税。重庆试点主要是针对新增及存量豪宅征税，即部分存量房进入征税范围。两地的方案其实都选择了难度较小的征税方式，换言之，对全部存量房征税难度非常大，征税成本高。显然，一年多之后的今天，对存量房征税的难度并没有降低，那么相关扩征方案需要继续充分论证。对于税基的讨论同样激烈。讨论的焦点是在国有土地上建设的住宅，在缴纳了土地出让金后，再征收房产税是否合法。房产税本质上是物业税，无产权不征税。承载住宅的土地为国家所有，缴纳土地出让金后，相当于房产所有者租赁了国家的土地使用权。土地所有者依然是国家。从法理上看，土地部分的价值不应再次被征税，房产税征收的对象只能是土地之上的房产，而房产的价值随着折旧的存在逐步减少。如果按照目前所说的市场评估价，所谓的房产价值的上涨主要是土地价值的上涨。显然征税对象与实际产权现状并不统一，这是不合适，也是不合法的。

税制改革讨论不充分。物业税或房产税作为一项直接税，在一些发达国家和地区占总的税收额的比重较高，而且其用途明确，主要负担征税地区的公共开支。我国房地产税收高达几十种，约占房价构成比例的四成左右。如果要开征房产税，首要解决的问题是进行房地产税制的调整，增税的同时也要减税，保持行业税收负担的总体平衡。其次，要明确房产税的使用途径，并及时公开。显然，这样的讨论也并不充分，没有形成上下共识。

政策效应判断不充分。征税效果上，征收房产税真的能降低房价吗，未必！部分媒体和分析人士在不断引导舆论，认为房产税是未来房地产调控政策的重要内容，可以用于打压商品房价格。其逻辑思路是，出台房产税，特别是对存量住房进行征收，迫使投资投机购房者将多余房产抛出，从而增加二手房市场的供应量，供应量增加进而缓解市场供求矛盾，有利于平抑房价。应该讲，征收房产税对打击投机购房有一定的作用，但如果考虑税率较低、免税面积较大的情况，大部分家庭不存在被征收房产税的可能。真正能逼出的存量房供应并不会太多，相对房产税的作用，房价的涨落更多取决于货币政策的松与紧。而另一方面，即便住宅被征收了房产税，这部分税收非常有可能最终转嫁到租客或者下一个买家身上，从而加大了交易成本，提高房价。

民众预期引导不充分。在高层的表态和文件中，要求积极推行房产税的试点范围、加大力度已有多年，但是，房产税在重庆和上海试行的效果，实际上已有统一的主流认识，即对调控房价和扩大税收作用有限。在一两个城市试点是一回事，在全国扩大试行又是另外一回事，上海和重庆的房产税试点经验总结还没有公开，也没有经过社会的公开讨论，下一步如何进行扩容的办法也没有公布，在如此信息不对称的情况下就贸然进行征收扩容，显然是不合时宜的。在某网络进行的市场调研中，不支持征收房产税的选择比例竟然高达一半以上。显然，大部分民众并不买房产税的帐。这也是当前房产税扩大试点方案难产的重要原因之一。

总之，房产税扩大征收方案在各个方面还存在诸多的问题没有解决，讨论还不充分，程序还不顺畅，法理还不明晰，不应仓促出台和推广。

(本文作者：中房研协研究中心 副总监 回建强)