[中房研协]房地产市场现状、面临的问题及政策建议

房地产市场现状、面临的问题及政策建议 

一、当前房地产市场现状

1、成交：“金九”光芒褪色，多个城市成交量环比下跌

2012年9月份，据中国房地产决策咨询系统(CRIC)数据监测的30个重点城市成交数据，19个城市成交面积环比呈现下跌，平均跌幅为19.43%，其余11个城市成交面积环比保持不同幅度的上涨。其中十大重点城市成交面积环比超过半数呈下跌趋势，成交面积下跌的城市有：深圳下跌29.73%、北京下跌26.78%、成都下跌20.57%、天津下跌9.29%、重庆下跌2.48%、广州下跌2.04%；成交面积上涨的城市有：杭州上涨12.81%、南京上涨3.25%、武汉上涨0.85%、上海上涨0.56%。一线城市除了上海之外成交量全线下跌。

预计十月份成交量可能与去年同期持平。但传统的“金九银十”是指九、十月份的成交量是全年成交量的高点。九月份成交量在前三季度内并不突出，预计十月份的成交量也难以达到今年六七月份的高值，故今年“金九银十”或成色不足。

2、价格：9月百城房价总体平稳，环比涨幅继续收窄

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年9月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为8753元/平方米，环比8月上涨0.17%，自2012年6月止跌后连续第4个月环比上涨，但涨幅继续收窄，其中60个城市环比上涨，38个城市环比下跌，2个城市持平。同比来看，全国100个城市住宅均价连续第6个月下跌，跌幅为1.40%，比上月缩小0.20个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为15573元/平方米，环比上月上涨0.22%，与去年同期相比下跌1.35%，连续第9个月同比下跌，跌幅继续缩小。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为5800元/平方米，环比上涨0.43%。

9月房价总体平稳，百城住宅及十大城市二手住宅均价环比继续上涨，但涨幅均有收窄。四季度需要关注近期住房市场的结构性因素。“旺季不旺”、供求结构逐渐趋于合理，可能会给房价上涨带来阻力。综合来看，四季度无论是一二三线城市、大中小户型还是一二手房，都会面临房价上涨遇阻，以窄幅震荡为主的走势。

3、土地：土地市场开始复苏，重点企业拿地活跃

国家统计局数据显示，8月土地购置面积4642万平方米，同比值50.3%达到继去年2月份以来的高点，这是本轮调控的最高点，也是继今年2月份以来第一次同比为正。不过1-8月份土地购置面积依然同比回落了16.2%，总体看，土地市场较去年表现弱势。主要受市场回暖影响，一方面，地方政府推地积极，另一方面，资金压力开始解冻的房企拿地热度也走向高涨。8月万科、龙湖、中海、金地4家大型房企拿地金额合计121.44亿元，环比7月上涨了4.85%。

中国房产信息集团监测的15家开发企业拿地情况，以建筑面积指标为例，7月份环比6月增长79.4%，9月环比8月份增长40.3%，8月份环比7月相对平稳。总体看三季度内典型企业总体拿地热情还是很高的。以龙头企业万科为例，7、8、9三个月，通过招拍挂方式拿地面积分别为229.41 、230.49和363.71万平方米，逐月递增。

4、企业：调控下行业分化加剧，企业集中度继续提升

这一轮调控的长期化，促使行业内部分化加剧，大型龙头企业逆市下持续增长，从而推动标杆房企市场份额的不断提升。

中房信研究中心发布的前三季度房地产开发企业销售50强研究显示，2012年前三季度销售金额全国TOP10企业市场份额达到14.06%，较2011年前三季度的12.58%增加了1.48个百分点； TOP20企业，2012年前三季度其市场份额为19.25%，高出2011年前三季度17.11%的市场份额2.14个百分点。从近年来数据变化也可以发现，2010年三季度至今，TOP10与TOP20的市场份额在逐年增加，表明房企的集中度在逐渐增强。

销售面积方面，相比于2011年三季度，2012年前三季度TOP10企业及TOP20企业市场份额分别增加1.49与2.3个百分点。结合销售金额，龙头房企在销售面积上的表现进一步证实企业业绩稳步提高，综合实力加强。

备注：集中度=企业销售金额(或面积)/全国商品房销售金额(或面积)，其中2012前三季度全国商品房销售金额(面积)是根据2012年1-8月数据及增长速度估算而出。

二、当前房地产行业面临的几大突出问题

1、限购政策在部分地方出现“明紧暗松”现象

面对宏观经济的波动，国务院坚持房地产调控政策不放松，特别是限购政策不放松。但一些地方却出现了“明紧暗松”的现象。贵阳市近期提出了“购房入户”的政策，被舆论指为救市之举。限购政策之所以在过去一年多对楼市的调控效果明显，关键原因就是将购房与户籍挂钩。如果各地普遍实行“购房入户”，那么限购的效果就会受到冲击和稀释。

2、土地购置和投资增幅回落恐埋下房价上涨隐患

前7个月土地购置面积同比回落24.30%，前8个月同比回落16.20%。9月份统计数据还未公布，根据各方反应情况看，近期土地成交有活跃之势。但这种活跃并非是整体的，而是局部区域，部分实力房企推动。显然整体土地市场的调整与部分区域和企业的活跃同时存在。由于前期土地成交量较少，加之投资和新开工表现为增幅回落，按照市场供求理论，及房地产的开发周期，明年房地产价格有上涨的预期。这种预期目前已经形成，建议有关部门密切关注态势，提早应对。

3、房地产市场供求双方进入深度博弈阶段

“不温不火”是9月份楼市的特点，总体来看，供求双方存在博弈，但需求方体现为被动博弈，供应方表现为主动博弈。由于限购政策存在，投资投机性需求被大幅压缩，目前市场主要需求由首套自住购房及首套改善需求构成，且需求的释放是细水长流型，而非阵发形式。供应方面，在经过前期市场积累，开发企业资金紧张局面开始缓解，“以价换量”并不那么迫切，开发企业有了进一步博弈的资本。供求双方的博弈是造成当前“金九”失色，“银十”难望的主要原因。

4、二三线城市房地产待售面积压力逐步增大

近期实行“购房入户”政策的贵阳市，被舆论指为救市。实际情况是，贵阳在本地人口有限的情况下，开发了大量的楼盘，总供应量已经远远超过了本地居民的需求量。据有关媒体调查，贵阳超过50万平方米以及超过20万平方米的在建楼盘，均不下30个，这些楼盘预计总建筑规模不下3000万平方米，规划居住人口接近100万人。盲目超前发展房地产市场，在限购政策施行后，又产生了大量的库存，去化压力大，这是当前以贵阳为代表的二三线城市面临的主要问题。

三、今年全年和明年行业运行走势的预判

1、全年房地产开发投资预计依然保持上涨，略高于09年水平的可能性较大

根据国家统计局公布的数据，在8 月份全国房地产投资环比上升明显的带动下，1-8 月份全国房地产开发投资同比增幅走势呈现平稳回升态势。预计全年房地产开发投资将稳步增长，同比增幅大概在15%-20%范围内。而这一增幅范围好于09年(14.2%)，但属于近十年的较低水平。明年的房地产开发投资将取决于宏观经济走向和政策的方向。

2、全年土地购置面积预计和去年持平或小幅微跌

1-8 月份土地购置面积虽然依旧呈现同比下降态势，但在8 月份土地购置面积环比大幅上升2 倍的带动下，1-8 月份同比降幅已经明显收窄，为16 个月来增速首次反弹。在万科、华润、龙湖、恒大等龙头企业集中抄底拿地的带动下，沉寂了大半年的土地市场，在四季度将有所好转。但从全年看，预计土地购置面积基本和去年持平甚至可能小幅微跌。而明年的土地购置面积将好于今年情况。

3、预计全年房屋新开工面积可能与去年持平或小幅微增

1-8 月份，房屋新开工面积122940 万平方米，下降6.8%，降幅比1-7 月份缩小3 个百分点，这是10 个月来房屋新开工面积降幅首次反弹收窄。预计全年房屋新开工面积可能与去年持平或小幅微增，而房屋新开工面的下降可能导致未来两年房屋供应的减少，而需求一旦释放，将有可能带来价格上涨的风险。

4、今年保障房基本能够完成竣工任务

9 月10 日，住建部公布数据显示，今年前八个月，全国城镇保障性安居工程新开工650万套，开工率为87%，基本建成420 万套，完成投资8200 亿元人民币。根据安排，2012 年全国计划新开工城镇保障性安居工程700 万套以上，但算上去年结转至今年的部分，所需的投资量仍较大。今年保障性安居工程的竣工任务为500 万套，虽然完成任务的问题不大，但各地仍需解决保障房后续运营所面临的资金问题。

5、2013年行业发展态势展望

明年是“十二五”的中期年份，房地产调控政策经过近年的不断调整，调控模式更加成熟。住房市场继续稳步发展，尤其是保障性安居工程进入中期建设阶段，前期建设逐步形成供应，稳定市场价格预期的作用更加明显。限购政策依然保持不放松，促进房地产市场结构更加合理，商业地产、旅游地产、产业地产、老年住宅等进入实质发展阶段。房地产价格可能会有所回升，特别是一线城市的高端住宅表现更明显一些。二三线城市价格稳定，总体处于减轻库存的阶段。

四、下一步国内外市场环境变化对行业发展的影响分析，以及近一段时期出台的政策措施实施效果

1、发达经济体的量宽计划，热钱冲击资产价格上涨的风险暂时处于低位

近期，欧元区、美国和日本等发达经济体纷纷推出新的量宽计划。这些债务国推出的量宽推升全球的通胀水平，变相削减债务。对中国而言，由于资本项目并未开放，因此更体现在进出口的链条上，由于大宗商品价格上扬，被动输入通胀的隐忧较大。对于国内资产价格而言，外部的量宽冲击将会影响中国的货币政策走势，同时中国的资产价格处于高位，调控政策处于高压状态，人民币贬值预期仍存等原因，这将导致热钱冲击推升房地产价格的风险暂时仍处于低位。

2、央行的逆回购操作使得银行间流动性偏紧，优惠房贷利率相应取消

从8 月份开始，央行积极推动利率市场化，引导利率走势，且不断采取逆回购的方式来代替降准，从而释放流动性。而银行间流动性偏紧无法实质性改善，叠加外汇占款数据不佳，导致银行间利率上行明显，同时推高了国债收益率。9月最后一周数据显示，受季节性因素影响，银行间利率上扬更加明显。而对大部分商业银行来说，对同业拆借的依赖程度逐年攀升，银行间流动性偏紧影响其信贷投放能力和价格上浮，导致很多商业银行取消了房贷85 折优惠利率。资金成本的上浮，直接影响购房者的需求偏好，这也是“金九”成色不足的原因之一。

商业银行取消首套房贷85折利率优惠，是市场行为，是利率市场化的体现之一。商业银行对房地产业的发展持谨慎看法，在流动性并不十分充裕的情况下，会选择将资金投放到国家政策扶持或重视的其他领域。

短期内，在首套自住及首套改善需求为主的市场下，房地产行业能够保持稳定供求态势，中长期看，商业银行提供优惠购房贷款的情况将发生变化，购房者的信贷成本上升，资金杠杆下降，房地产行业逐步回归理性。

3、经济不容乐观，房地产不具备全面回暖的条件

根据9月份统计局公布的数据，当前我国经济的新特点是：连续走低——GDP增速持续下滑；全面走低——投资、消费、进出口、财政、工业、企业利润等主要经济指标增速全面下滑；创新低——GDP增速12个季度新低，工业三年新低，消费五年新低，投资十年新低；低未见底——对在今年三季度经济是否能够见底，人们认识不一。温家宝总理最近讲当前经济还没有形成稳定回升态势，经济困难可能还会持续一段时间。

造成目前经济增速持续回落的主要原因有三：一是美、欧、日等外围经济形势都不很乐观，特别是欧洲深陷“欧债危机”的泥淖；二是国内企业因内外需求因素，销售不畅、库存增加、贷款困难、利润下降、亏损面扩大，一批中小微企业面临生存危机；三是全社会固定资产投资和房地产投资增速大幅下滑，新开工面积锐减，销售量下滑，也对经济增长具有较大抑制作用。

当前经济界主要议论的问题有两个：一是新的经济举措是否沿着过去名义调结构、实际靠行政投资拉动的道路继续走下去，在产能过剩的基础上产生更大的失衡，在货币松动情况下产生新的通胀；二是稳增长是否要放松对房地产的调控，通过房地产的回暖来带动相关上下游产业的回暖，因为经济下滑和房地产调控不无关系。目前在两个问题上还缺乏社会共识，但中央的态度还是明确的，继续严格执行房地产调控政策，继续通过系列项目审批和货币放松推动经济走出低谷。

在上述经济和政策背景下，预计将会对房地产业短期内产生以下影响：

在地方政府财政压力和信贷规模扩大、利率优惠的双重作用下，今年三季度商品房的销售量回暖和价格稳中微涨的态势将得以延续。消费者选择适时入市时机，开发商以价换量的策略举措，政府宏观经济政策的调整，共同支撑了房地产消费市场的阶段性复苏，但九月份多个城市成交量的下跌表示这种阶段性复苏难以长期持续。特别是在在政府重申“限购”“限贷”“限价”等调控政策不放松的条件下，商品房销售量的快速增长和价格的大幅反弹，都不具备政策和市场环境。

六、七月份的房地产数据，一扫上半年土地交易数量和价格低迷的状态，出现了地方政府推地增加、土地交易溢价率上升，甚至个别地方出现地王的现象，但房地产投资和新开工面积增速回落态势难以改变，会极大的影响中长期的房地产市场走势。围绕房地产政策的博弈，在第四季度依然会持续。对房地产调控政策放松和严厉程度，直接取决于国家宏观经济的走势和商品房价格走势。在企业层面依旧持观望、纠结、忐忑和揣测的心态。预计房地产企业的净利润进一步下滑，利润率下降，亏损扩大。

五、近期房地产调控效果评价及相关政策建议

1、近一段时期房地产政策措施实施效果

70个大中城市新建商品住宅价格指数继今年3月份以来一直保持着同比小幅微跌的趋势；而从量上看，今年2月份以来，全国商品房累计销售面积一直同比下跌，但跌幅逐步减小，预计全年商品房销售面积可能与去年持平或小幅微跌。从今年价格指数和成交量的情况看，房地产调控政策总体上已达到目标。

房地产调控采取“限贷”、“限购”措施，在抑制投资投机性需求的同时也误伤了部分刚性需求和改善性需求，特别是现在整个经济不容乐观和银行流动性紧张的情况下，信贷政策的差异化不明显。而“限购”属于短期行政性手段，目前来看“限购”政策已走入进退两难的境地。“进”可能会进一步损伤市场经济体制，“退”可能会引发抑制已久的需求强劲释放，从而使调控刚见效果的房地产市场强劲反弹。

2、对明年国家宏观调控的政策建议

近期中央强调要坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策、巩固调控成果，因此明年国家对房地产调控的政策的总体论调依然是“坚定不移地贯彻执行”。

建议各地各部门应坚持调控政策不动摇、不放松，坚决遏制投机投资性购房，支持居民合理自住性需求。要继续实行差别化住房信贷、税收政策，坚决抑制投机投资性需求。继续强化住房税收政策的执行和征管，进一步完善应用房地产价格评估技术加强存量房的税收征管工作。

加快推进扩大房产税试点城市范围工作，但房产税扩大试点需要地方政府做好确实的准备和详细的论证，短期内开征需谨慎。

明年保障房的竣工任务指标需要经过合理调研确定，依据近两年保障房各地的完成情况、分配情况和运营情况在各个地方具体制定标准，保障法近两年大量的建设给地方政府带来挑战与压力，有些项目仓促上马，可能带来资金、分配、运营、物业管理等一系列问题，明年需将保障房建设和运营体制并行发展。

根据温总理的讲话，完善保障性安居工程规划、建设、分配几个关键环节。第一，建设环节除了要按期进行施工外，最重要的是保障质量。第二，分配和管理环节，必须建立严格的制度和规范的程序，体现公开、公正和透明。申请、受理、审核、公示每个过程都要做到公平，才能保障结果的公平。第三，布局和配套设施必须摆在重要位置。保障性住房规划选址要充分听取群众意见，充分考虑群众交通、上学、购物、就医等实际问题。配套设施和保障房要同步规划、同步建设。

建议在继续调节需求的同时，要加大住房用地供应力度，增加普通商品住房供给。建议提高住房用地供应计划完成率，加大普通住房用地供应规模，尽快形成住房有效供应。提高行政办事效率，加快普通商品住房项目的建设和上市，进一步增加中小套型普通商品住房供应。

建议需做好房价、地价动态监测，密切关注住房成交量、房价等关键指标的新变化，做好防止房价反弹的政策预案。指导各地严格按照规定全面实施商品住房销售价格公示制度。

进一步规范二手房交易行为和中介服务市场监管；严肃查处蓄意炒作房价、不合理收费、发布不实信息欺骗误导消费者的违法违规行为。

(本文作者：上海易居房地产研究院 发展研究所 副所长 崔霁)